受2016年众多城市颁布的限价令影响，今年大部分的房企毛利率均出现了小幅度的下降。但基于房地产行业正越来越制造业化的趋势，行业平均毛利率的下滑，却也是磨练公司盈利能力的最好时机。那些能经受住考验，磨练出更强成本管控和运营效率的企业，将成为未来的利润明星。

  正荣地产（HK6158）就是这样一家准明星企业。在2019年结转毛利率略有下降的情况下，通过降低多项开支，提升费效比，进而实现了净利润率和核心利润率的提升，并最终实现核心利润的大幅增长。

  这说明即使行业整体毛利下降，但优秀企业通过高效运营，依然有能力提升盈利。

  追求更高的费效比

  营业收入325.6亿，同比增长23.1%，销售额达到1307亿，较2018年增长21%；全年净利润为人民币30.9亿，同比增长38.6%；核心利润29亿，股东应占核心利润总体增长20.4%……

  如果不是因为毛利率指标的拖累，正荣整个损益表的数据都会呈现两位数的增长。但就是受到毛利率由2018年的26%下跌至20%的影响，2019年度的毛利总额只有7.9%的增长。

  根据管理层的介绍，2019年的毛利所以较2018年有所下降，主要是由于2019年售出一批老的存货。这批存货成本比较高，而且受到当时限价的影响，导致毛利率偏低，进而拉低了总体的毛利率。

  正荣地产2019全年业绩发布会上海现场

  与此同时，由于销售规模较2018年增长21%，正荣包括销售及分销开支、行政开支、融资成本在内的“三费项”也实现了两位数的增长。

  那么，正荣是如何在成本规模增加的情况下，提升净利润率的呢？

  首先是更高的费效比。尽管，三费的绝对数值提高了，对相对数值却有一定下降。根据2019年的年度业绩，正荣地产的三费支出占当期销售额的比例由2018年的2.07%降低至2.04%。虽然，表面看费用占比下降不多，但由于正荣原本的三费开支占比，在全行业本就属于偏低水平。因此在控制成本开支的背景下，依然能实现21%的销售规模增长，依然是成本管理的一个优秀样本。

  执行董事、董事会主席兼行政总裁黄先枝介绍说，正荣的管理在经营方面，重点关注经营效益的提升，以利润为核心，要求提升全周期的经营效率，一方面开源，一方面降费用、控成本，改善经营业绩。

  正荣在管理方面，提出了“精总部、强区域”，进行了组织架构升级，整合了部门中心和区域业务职能，提升管理效能。在业务经营方面，坚持高周转策略，新项目平均首开时间进一步缩短到7个月，首开率达70%。此外，通过拓展多元融资渠道，用低成本的新债置换高成本的老债，正荣的加权平均融资成本由7.8%降至7.5%。

  这些举措，是正荣成功降低三费开支的重要因素。

  而经过多年的培养，正荣的联营和合营项目也从单纯的投入期，开始转向收获期。今年，联营和合营项目的总营收达到了153.15亿元，其中正荣的权益收入为47亿元的营收，并实现了5.21亿元的净利润。

  最终，帮助正荣在毛利率下降的情况下，实现了净利润率、核心净利润率的增长。

  用250亿元拿地开支撬动1600亿货值项目

  2019年初，正荣拥有的土储总货值是4200亿元；2019年底，正荣拥有的土储总货值是4500亿元。期间，总共取得的销售额是1307亿元。

  一道简单的计算题，可以计算出2019年，正荣新补入的土储，总货值有1600亿元之巨。可是，执行副总裁兼财务总监陈伟健却透露，正荣新增的这1600亿元货值，实际的权益拿地投入只有250亿元。

  执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在香港发布会现场

  在2019年新增560万平方米土储，其中85%都位于强二线城市，比例也相对提高。截止2019年年底，正荣的总土储面积达2655万平米。其中74%位于一二线城市，平均地价人民币4644元，占销售价的三分之一。

  正荣的拿地开支，基本是按照销售额的增速来决定的。在展望2020年拿地计划时，陈伟健透露，今年正荣总的销售的目标是1400亿，权益大概是55%。正荣按照权益销售额的35%做拿地预算，所以大概是在260亿。2019年新增560万平方米土储，其中85%都位于强二线城市，比例也相对提高。

  由此也可以看出，正荣对现金流的重视。陈伟健说，2019年整正荣的回款率大概是75%，资金回笼总额超过500亿。回笼的500亿资金，250亿用拿地，120亿元用于开发，实现经营性现金流的净流入18亿元。而如果有好的并购机会，正荣也会参与。但前提也是基于目前正荣掌握了超过300亿元的现金。

  黄先枝说，相对于规模，正荣地产目前更看重现金流和利润。正荣的核心管理主要是四个方面：产品能力、成本稳控能力、经营效率管理、整个全周期的运营能力。

  从现在开始，正荣会严格监管每一个项目的现金流管理、运营能力、盈利能力，要从内部来去提升我们的核心的经营能力，以此来提升核心的利润率。

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