在频繁抛售土地资产、连续两年不买地之后，李嘉诚依然是拥有中国土地最多的人。德银1月12日表示，重组之后，估计长地的企业价值为3900亿港元。

　　按华人首富李嘉诚的重组计划，其将剥离旗下房地产业务，重新搭建一个房地产平台—长江实业地产有限公司(以下简称“长地”)。

　长地成立于2015年1月2日，在开曼群岛注册成立。长地按计划顺利获得分拆上市，将成为长和集团房地产业务集中运营平台。

　　在重组并购方案完成后，长和集团的所有发展物业、出租物业及酒店业务，即长江实业集团(以下简称“长实”)及和记黄埔集团(以下简称“和黄”)各自的房地产业务，将转让给长地。业务转让将以新发行的长地股份及现金支付，其中仅现金就达550亿港元。

　　这次重组也让李嘉诚名下土地资源第一次得到了完整的呈现。根据长实提供的一份资料，截至2014年11月30日，长实及和黄将转让予长地集团的房地产业务，包括：约占158万平方米的出租物业、面积约1579万平方米可供发展的土地储备以及超过14600间酒店房间的应占权益。按照158万平方米楼面总面积计算，长地将拥有香港地产同业中第二大出租物业组合，同时以约14680间酒店房间数，成为香港最大的酒店业主运营商。

　　值得指出的是，1579万平方米的土地储备中，1394万平方米位于内地。消息人士称，这部分土储大部分在2005年以前获得，成本很低。2013年以后，长和系在香港和内地都没有再拿过土地。

　　而正是在这两年，李嘉诚频频出售名下资产，包括房地产资产、公司股票、上市公司、超市业务等，套现超过800亿元人民币，其中地产项目套现近300亿元人民币。

　　目前，长实及和黄在内地合共布局的城市主要包括：北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、佛山、广州、惠州、江门、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、天津、武汉、西安、中山、珠海等。

　　李嘉诚长子、长江实业董事会副主席李泽钜在1月9日举行的记者会上表示，重组分拆后，长地将负责接手房地产业务，其策略重心仍在香港。

　　截至2014年6月30日，新鸿基地产在香港和内地共有1217万平方米土地储备。九龙仓目前的内地土地储备大约为1100万平方米。德银为长地的估值为3900亿港元，以此计算，长地规模将超过新鸿基(3374亿港元，截至1月12日收盘)、九龙仓(1848亿港元)两家香港最大的房地产企业，成为香港最大的房地产上市公司之一。

　　李嘉诚表示，长地未来每年将会有100亿港元的固定收入。

　　资本市场对于此番重组持支持态度，1月12日长实与和黄开盘分别大涨14.98%及14.42%，均触及近两个月高位。

　　但也有分析表示，国际化程度较高的长和才是集团未来的王牌，李嘉诚变相减持长地，则被视为看淡内地和香港地产市道之举。

　　库存正在摧毁楼市吗

　　现在买一套房除非自住不计赚赔，否则五年后房价升幅未达30%几乎注定亏损。而放眼全中国楼市的前景，即使一线城市也未必全部都能达标。

　　最近一位经济学者在演讲中提及“房地产业和制造业严重过剩，去库存至少需要3~5年乃至更长时间”。此番论述其实相当平常与耳熟能详，并无可观之处，但仍受舆论颇多关注。

　　“非理性繁荣”已一去不返

　　在我看来，中国房地产问题早已不是简单的库存问题，更非粗糙的去库存问题，而是愈演愈烈的供需矛盾问题。

　　目前的状况是一方面以救市措施吸引消费者购房，一方面鼓励开发商积极卖房去库存，看似合拍，想买与想卖房的凑在一起各取所需，从而有效解决过剩房源。问题是“房源是否过剩”本身是以动态形式存在的，一边着急卖房，一边拼命盖房，其结果是房子卖得越多，去库存越去越存。

　　这样的恶性循环在投机与投资还有利可图、经济发展良好、房价平稳、多数人买得起、购房族数量庞大、通胀压力大的“非理性繁荣”时期，倒也还无所谓，再大的供给量都能得到快速消化，甚至依然供不应求。关键是上述情景如明日黄花，早就不复存在。

　　房产投资价值面临考验

　　首先是五年内转售需按卖价课征5%的营业税，这就至少排挤了八成以上投机与投资的需求进入。而对长期持有者而言，当前租金回报在2%上下徘徊，房贷利率在7%或以上，如此“加减乘除”一番，每年至少“损失”5%(尚未充分计入“空关”待租时间)，自备款部分的机会成本5%(买保本、保息信托产品最低的投资回报)。以总价1000万元的房屋为例，在自备300万元、房贷 700万元的状态下，加上相关的税与费(差额营业税5%及1%上下的中介佣金支出)，5年后售价不超过1300万元，基本无利可图。

　　换言之，现在买一套房除非自住不计赚赔，否则五年后房价升幅未达30%几乎注定亏损。而放眼全中国楼市的前景，即使一线城市也未必全部都能达标，足可说明多数地方的房地产对投资人来说，已然“食之无味”。

　　供给在激增，需求正锐减

　　中国经济历经30年的高速发展，正在进入结构调整、产业升级的阵痛、停滞乃至“裂变”的新常态，以改善与置产为目的之中高端人群，鉴于产业与企业前途充满不确定性，出手购房之动能势必趋于保守。因此可以这么说，以往房屋需求的种种诱因，除了通胀压力仍大之外，其他利好条件多已不再成立。

　　在如此窘境下，如果供应方亦开始相应做出与需求状态匹配及吻合之调整，力求达到“供需平衡”，亦能使整体房价维持动态稳定。而真实的情况却是房屋供应在地方政府土地财政的压力与驱动之下，不减反增。于是需求在锐减，供给则激增，两相拉锯之后，终使相对多数城市的房产陷入类似钢材制造业供过于求之艰难处境中。

　　商业地产比住宅地产问题更大

　　更糟糕的是，制造业产品过剩还有机会透过外贸渠道解决库存压力，而房地产是搬不动的商品，只能在地消费，导致房地产一旦出现明显过剩，消费者预期房价下跌的心理便自然形成，进而引发“愈库存愈观望”、“愈观望愈不买”、“愈不买愈库存”的恶性循环。

　　如同商业地产的困局，在互联网与电商的夹击下，市场对商业地产的需求已呈明显降低之势，但地方政府基于税收考虑的“楼宇经济”却大行其道，从而再现住宅地产的危机：一边是需求在萎缩，一边却是供应在“野蛮生长”。

　　目前来看，商业地产过剩的风险实际上比住宅地产严重得多。后续该如何有效解决？正考验新一届领导班子的超凡智慧。（理财周刊）

　　易宪容：楼市软着陆将会落空 风险可能越来越高

　　2015年国内房地产市场能够现实软着陆吗？答案可能是否定的。正如我在2012年底所指出的那样，如果新政府上任之后能够有意识地处理好房地产市场的问题，有意识地挤出房地产市场泡沫，那么中国就能够把挤出房地产泡沫的成本降到最低，并让中国经济生活中的许多问题迎刃而解。这应该是化解国内房地产问题的最好方式。但是政府则错过了这个机会，从而使得2012-2013年房地产市场继续过度发展，房地产泡沫继续吹大。2014年房地产迫于市场法则出现了周期性调整，但政府又出台房贷新政试图中断房地产市场这次周期性调整，从而让国内房地产处于更高的风险中。目前要现实软着陆几乎是不可能了。

　　中国指数研究院日前发布的数据显示，2014年12月全国100个城市新建住宅平均价格，按月再跌0.44%，为连续第8个月向下行，全年楼价以连跌收尾。进入2015年，房地产市场的问题更是显现，比如北京3天长假期商品房的成交量及成交面积同比分别下跌了53%和64%。同一时间，上海的情况也是如此。一线城市住房市场都寒气袭人，其他城市房地产市场的情况更是不可乐观。还有，最近房地产企业的信贷违约也开始出现。这同样是与房地产市场不景气有关。

　　现在我们要问的是，为何2014年10月政府推出了比2008年131号文件更为强烈的房贷新政不能够救起当前的住房市场？当年2008年131号文件的出台不是立即吸引许多的购买住房者涌入并让中国住房创造难得繁荣吗？

　　应该看到，房贷新政出台之后，一线城市是看到了住房市场有回光反照的迹象，但是当前住房市场的情况与2008年已经完全不同了。其不同有以下几个方面。一是国内住房市场再经过2008年之后的快速成长，不仅住房销售快速增长、房价快速飚升、房地产泡沫吹得更大，而且由于房地产市场暴利，一定会让越来越多的房地产企业涌入这个市场来分享房地产暴利，住房供给一定会快速增加。比如说，市场一直在强调深圳的土地紧缺，但深圳的房价一高，深圳的住房供给同样是源源不断地涌现。我最近到深圳，看到一个深圳湾近期所增加的住房供给就十分惊人。一线城市的深圳都是如此，其他城市住房供给增长更是会惊人。从现有的数据来看，房地产业严重供给过剩已经是不争之事实。全国的城市都是如此，不仅仅是三四线城市的问题。

　　二是房价快速飚升，不仅会让房地产泡沫越吹越大，更是会使得进入住房市场的购买者越来越少，购买住房者分化越加严重，即最后只剩下住房的投机投资者在市场，因为绝大多数住房消费者根本就没有支付能力进入这个高房价的市常同时，已经制定了近十年的《不动产登记暂行条例》已经由国务院签署，将于2015年3月实施。该条例的制定不仅是房地产税征收的基础性制度，预示未来持有住房的成本增加，也警示公职人员不敢持有太多的住房。特别在当前反腐进一步深化的情况下，公职人员更有可能在条例实施前把已经持有的住房脱手，否则容易惹火烧身。在这种情况下，国内整个住房市场供求关系将发展很大的变化。一边是住房供给严重过剩，一边是住房需求全面减少。

　　三是当房价越推越高后，国内许多城市的住房市躇本上成了一个投机投资为主导的市常购买住房者目的并非是个人使用，而是希望以更的价格卖出。在前十几年，在不合适的住房政策推动下，国内住房市场的赚钱效应十分明显，即只要购买了住房就一定赚钱。所以投资者都涌入住房，住房成了最好的投资工具。在这种情况下，当然房地产市场的价格会越推越高。进入市场购买者越来越分化，最后剩下少数住房投机投资者。但是，最近的情况发生了很大变化，即2014年住房市场周期性调整让预期全面逆转，投资者开始开始感觉到住房投资面临的巨大风险，再加上近一二个月国内股市出现前所未有的狂热，股市指数飚升，已经低迷了7年多的股市又显示出强烈的赚钱效应。这就使得已经进入及准备进入住房市场投资者纷纷转向股市。而一个以投资者为主导的住房市场，当前投资者纷纷转向股市时，房地产市场的需求不仅会急剧下降，而且可能完全消失。再加上当前国内股市投资也可以通过杠杆化的方式进行。在这种情况下，房贷新政想刺激投资者进入住房市场并非容易了。

　　四是对于国内房地产企业来说，在企业融资方面将面临着几个方面夹击。一则从国际市场来看，美元强势不仅会让已有的2万多亿美元的债务(多以为房地产企业持有)债务成本增加，也紧缩了国内房地产企业再次出外融资渠道。二则由于房地产市场的周期性调整，不仅会让房地产企业销售全面下降，流动性风险增加，也会让国内正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至于收缩。三则由于早几年房地产的暴利，房地产企业不在乎进行高成本融资。当影子银行这些高成本的资金进入房地产业之后，在房价上涨时，房地产企业不用担心融资成本高低，但当房价在下跌时，房地产企业融资成本过高，也有可能成为打垮房地产企业的最后一根稻草。在这样的情况下，房地产企业的资金面会比以往会更紧。最近一些房地产企业信贷违约及跑路，都是由于资金链出了问题。信贷违约可能成2015年房地产企业的常态。

　　也就是说，2015年国内住房市场不仅不可能软着陆，而且存在的风险可能越来越高。因为住房投资者已经转向了股市，住房市场的预期更是会逆转，周期性调整更是会深化。在这种情况下，不仅在于房地产业本身面临着困境，而且会影响其他行业及整个经济。政府及投资者对此要有所准备。