一、项目概况 

西安养生谷项目位于陕西省西安市常宁新区，东至规划经四路，南至规划路,西至规划经二路、西安美院（规划建设 中），北至：神禾二路。距西安市政府车距30km，距长安区政府车距6.0km，距常宁新区管委会车距4km，距商业中心 （小寨商圈）车距14.8km。项目总体规划面积3535亩，净用地2025亩，本次融资项目为首批摘地的CA06-29-1、CA0629-2地块。 

养生谷项目一期预计销售收入23.72亿元，扣除增值税等后销售净收入22.4亿元，税前利润3.03亿元，税后净利润2.36 亿元（若考虑自持商业部分价值，净利率高于目前测算值）, 养生谷项目二期预计销售收入34.77亿元（不含2.05万㎡自持 商业销售收入），扣除增值税等后销售净收入32.82亿元，税前利润13.03亿元，税后净利润9.78亿元

二、交易结构及主要参与方 

担保人：恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，积极探索高科技产业的世界500强企业。2017年公司 总资产1.76万亿、年销售额5010亿、年利税790亿，员工12.7万人，解决就业220多万人，已累计为慈善公益和脱贫攻坚捐 款100多次近110亿。2018年3月26日，中国恒大集团（HK.3333）发布了2017年度全年业绩报告，业绩报告显示集团多项 核心指标位列行业第一。2017年核心业务利润405.1亿，同比大增94.7%,净利润370.5亿，同比大增110%，净负债率大幅下 降近六成，实现高质量增长;营业额3110亿，同比大增47.1%;总资产达17618亿，同比增30.4%;现金余额2877亿。全年集团 新开盘项目178个，至2017年末，在售项目累计达到656个，分布于中国30个省、区、市。

抵押人：天阶云台（修武）投资有限公司（简称“天阶云台”），天阶云台注册资本3000万元，法定代表人谢伟，经营范 围：房地产开发，销售（经营范围中涉及国家专项审批的，需要办理专项审批后方可经营）。天阶云台为云台山项目公司， 云台山项目抵押物评估值16.6亿元，对应抵押率60%，信托计划抵押率较低，安全保障较强。

三、项目可行性介绍

1.风控措施：

① 土地抵押：天阶云台（修武）投资有限公司以位于河南省焦作市修武县云台山项目99.57万㎡土地使用权作抵押；

② 集团担保：香港上市公司中国恒大集团（HK.3333）提供不可撤销连带责任担保。

2.还款来源：

① 恒大西安养生谷项目一、二期销售回款；

② 中国恒大集团（HK.3333）综合现金流

四、融资方介绍

西安养生谷项目位于陕西省西安市常宁新区，东至规划经四路，南至规划路,西至规划经二路、西安美院（规划建设 中），北至：神禾二路。距西安市政府车距30km，距长安区政府车距6.0km，距常宁新区管委会车距4km，距商业中心 （小寨商圈）车距14.8km。项目总体规划面积3535亩，净用地2025亩，本次融资项目为首批摘地的CA06-29-1、CA0629-2地块。  养生谷项目一期预计销售收入23.72亿元，扣除增值税等后销售净收入22.4亿元，税前利润3.03亿元，税后净利润2.36 亿元（若考虑自持商业部分价值，净利率高于目前测算值）, 养生谷项目二期预计销售收入34.77亿元（不含2.05万㎡自持 商业销售收入），扣除增值税等后销售净收入32.82亿元，税前利润13.03亿元，税后净利润9.78亿元。

担保人：恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，积极探索高科技产业的世界500强企业。2017年公司 总资产1.76万亿、年销售额5010亿、年利税790亿，员工12.7万人，解决就业220多万人，已累计为慈善公益和脱贫攻坚捐 款100多次近110亿。2018年3月26日，中国恒大集团（HK.3333）发布了2017年度全年业绩报告，业绩报告显示集团多项 核心指标位列行业第一。2017年核心业务利润405.1亿，同比大增94.7%,净利润370.5亿，同比大增110%，净负债率大幅下 降近六成，实现高质量增长;营业额3110亿，同比大增47.1%;总资产达17618亿，同比增30.4%;现金余额2877亿。全年集团 新开盘项目178个，至2017年末，在售项目累计达到656个，分布于中国30个省、区、市。

抵押人：天阶云台（修武）投资有限公司（简称“天阶云台”），天阶云台注册资本3000万元，法定代表人谢伟，经营范 围：房地产开发，销售（经营范围中涉及国家专项审批的，需要办理专项审批后方可经营）。天阶云台为云台山项目公司， 云台山项目抵押物评估值16.6亿元，对应抵押率60%，信托计划抵押率较低，安全保障较强。

四、融资方介绍 

西安恒宁健康置业有限公司（“西安恒宁”）系广州市凯尚健康产业有限公司的全资子公司，公司注册资本2500万人 民币，是中国恒大集团为开发西安养生谷项目而专门成立的项目公司。 

   2016年12月5日中国恒大集团旗下广州市凯尚健康产业有限公司竞得陕西省西安市长安区CA06-29-1、CA06-29-2地 块，土地成交总价款7.333亿元（其中CA06-29-1地块成交价3.532亿元，CA06-29-2成交价3.801亿元）。其后广州市凯尚 健康产业有限公司将地块转至项目公司西安恒宁名下，目前西安恒宁名下仅有西安养生谷一个项目。

五、项目投资亮点 

1、融资方为恒大健康集团名下项目公司，项目实际由恒大健康进行开发经营、营销推广，凭借恒大品牌效应，在当地将 有较强的竞争力。本项目恒大养生谷一、二期为可售住宅及可售公寓，信托期限内均可实现销售，后期恒大方将在养生谷项目 一、二期基础上配套建设颐养园、长乐园、康益园、亲子园四大园区，针对不同需求配套建设如康复护理中心、互联网社区医 院等服务设施，营造生态舒适居住体验。本项目定位于养生养老特色的商品住宅，地处西安近年重点打造的常宁新区，距秦岭 26公里，地理位置极佳，品质高端，以中高层、小高层为主，在以高层为主的西安房地产市场属较为稀缺产品。

2、西安近两年商品房住宅成交均价上涨速度十分明显，在全国楼市增速出现放缓情况下，西安市场却逆市而上，商品房 销量、住宅销量和房地产开发投资等多项指标亮眼。2017年，西安市陆续发布人才引进政策，在城市发展、人才引进和放宽落 户等政策的正面刺激下，相对旺盛的市场需求成为房地产销量的稳压器。

3、中国恒大集团（HK.3333）提供连带责任保证担保。2017年，中国恒大集团（HK.3333）合同销售额为人民币 5009.6亿元，合同销售面积为5029.9万平方米，核心利润率13%，同比增3.2个百分点，位居行业首位，成为名副其实的"利润 之王"。此外，恒大总资产达到17618亿，同比增30.4%；由于盈利能力提升，净资产大增204%至2422亿，现金余额2877.2 亿。同时，恒大负债率快速下降，其中净负债率下降近六成，从2016年的432%下降至184%。2018年3月22日发布的“2018 中国房地产百强企业”，恒大均位列行业第一位。

信托计划总规模10亿元，其中约2.2亿用于归还养生谷项目一期上大连银行的开发贷款本息，约1.6亿 用于养生谷项目一期开发建设，约6.2亿用于养生谷项目二期开发建设。

① 恒大西安养生谷项目一、二期销售回款；

② 中国恒大集团（HK.3333）综合现金流

① 土地抵押：天阶云台（修武）投资有限公司以位于河南省焦作市修武县云台山项目土地使用权作 抵押； 

② 集团担保：香港上市公司中国恒大集团（HK.3333）提供不可撤销连带责任担保。