【项目亮点】

融资人实力强劲：上海三盛宏业投资集团是AA级信用主体，位列房产百强54位（2018中指院排名）。版图横跨房地产、金融投资、大数据服务等多个领域，总资产450亿元，净资产超过250亿。

旗下子公司有A股主板上市公司中昌数据（600242），及新近收购的香港上市公司镇科集团（HK.859）等，实力雄厚。

抵押物优质易变现：抵押物在杭州及舟山核心区域，地理位置较好，项目已完工并有土地和房产证，且持续对外销售中，单体分割面积较小，易于处置。

交易对手介绍

负债：
截至2017年9月末，三盛集团负债总额为316.41亿元，其中非流动负债为160.60亿元，占比为 50.76%。公司债务规模192.85亿元，长期有息债务占比79.81%，资产负债率83.47%。2016年末公 司应付债券规模大幅增加。公司应付债券账面余额为39.56亿元，较2015年增加39.36亿元，主要为 期内公司新发行非公开发行公司债券所致，截止2017年9月末公司发行私募债券规模40亿元。

债务分析:
2017年9月末，公司债务规模192.85亿元，长期有息债务占比79.81%，资产负债率83.47%。 2016年末，公司资产负债率为82.33%，若考虑到预收账款和收入结转因素，调整后的资产负债率为 76.30%；从公司债务结构来看，以公司现有债务为基础，2018年到期需偿还的长期债务合计为71.83 亿元，存在一定的集中偿还压力，但鉴于公司未来销售主要以上海项目为主，预计未来随着公司房地 产战略布局的优化及在建地产项目的逐步销售，公司偿还能力将有所增强。

盈利能力
     公司营业收入逐年增加，预计未来随着公司房地产战略布局的优化及在建地产项目的逐步销售，公 司盈利能力将有所增强：2014年～2016年，公司的营业收入分别为43.63亿元、44.24亿元和56.79亿元， 逐年增长；营业利润率分别为26.14%、23.27%和21.16%，受交房结算的项目及产品类型的毛利率差异、 营业成本增长速度较快等影响，公司营业利润率波动上升。

偿债能力
       虽然公司偿债指标表现一般，但公司房地产在建项目整体销售情况比较正常，未来项目收益和公 司整体盈利较有保障，公司实际偿债能力很强：
      从短期偿债能力指标来看，近三年公司流动比率逐年上升，速动比率有所波动，经营性现金流动 负债比表现较弱，总体看公司短期偿债能力一般。
    从长期偿债能力指标来看，考虑到公司土地储备位置较好，在建项目整体销售情况总体比较正常， 未来项目收益和公司整体盈利较有保障，公司实际偿债能力很强。 截至2017年7月，根据东方金诚国际信用评级机构对于上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司最新 的评级为：主体信用等级为AA，评级展望为稳定。

抵押物分析

本信托计划抵押物共分两部分。合计159套现房，合计评估价值45,699万元，按本信托募集 资金不超过22,790万元计算，我司抵押率49.88%。 按照我司要求现房抵押物均需购买保险，融资人已知晓相关事宜并同意将我司作为第一顺位 保险金请求权人。
租赁情况
两部分抵押物合计产权证面积18,694.48平米，现已出租面积16,823.26平米，占比89.99%。

三盛集团以其子公司舟山三盛开发并持有的位于舟山海景时代广场项目剩余153套现房提供 抵押担保。153套现房合计产权证面积15,514.83平米，土地使用权面积2,217.74平米，评 估价值35,467万元，评估均价22,860元/平米。评估机构为深圳市戴德梁行土地房地产评估 有限公司。

坐落：舟山市普陀区政府西南侧，普陀东港商务中心

业态：办公、商铺

评估价值：一层 39400元/平方，二层 25610元/平方 三层 21670元/平方，四层 17730元/平方

信托存续期内融资人生产经营产生的现金流；

抵押物均为三盛宏业集团控股地产项目，已处现房状态并购买保险，可随时对外销售，

销售过程中融资人需支付（评估值*71.5%）解押保证金，保证金可用于提前还款；

抵押担保： 159套现房（舟山海景时代广场153套，杭州西湖颐景园6套），评估价值45699万元，抵 押率49.88%（详见抵押物分析）。

★解押保证金（销售保证金）: 应支付的解押保证金（销售保证金）=每次解押面积*评估价值*71.5% 解押前3个工作日内收取保证金后我司配合办理解押手续。以此确保信托存续期间内，不因 抵押物销售导致抵押率上升。

★信托资金监管： 采用受托支付方式对每期发放投资款进行管理与控制。 信托资金发放前，三盛集团向我司提交符合用款用途的相关合同、《支付委托书》、《资 金使用申请、审批表》，经我司审核同意后，信托资金全部通过监管账户支付给按支付委 托书约定的三盛集团交易对手。

★还款资金归集 每期信托到期前提前10个工作日，信托账户（包括专户、保证金账户）资金余额不得低于 到期信托本金及应付收益之和。