产品名称 华澳·臻鑫 125 号(惠州德润)集合资金信托计划
产品类型 其他
发行机构 华澳信托
投资门槛 100万
产品状态 在售
发行地 惠州
发行时间 2018-07-16
发行规模 1亿
产品周期/封闭期 18个月
预计收益 9.50%
收益说明 100/300/1000-9%/9.3%/9.5%(税后)
投资方向 商业贷款
  • 产品说明
  • 资金用途
  • 还款来源
  • 风控措施

(二)交易结构华澳信托设立“华澳·臻鑫 125 号(惠州德润)集合资金信托计划”,由合格投资者认购。信托计划通过委托贷款形式发放给项目公司“惠州榕桐”,最终用于惠州德润天峰住宅小区的项目开发建设;信托计划到期由融资人向信托计划还本付息,信托计划分配收益给投资者。

作为风控手段,由融资人的关联方——德润城投、山东扬润、实际控制人夫妇对信托计划项下的债务提供连带责任担保;德润城投以其持有的昆明朗悦湾项目部分办公用房、商铺及车位为本项目提供抵押担保;实际控制人骆钢及德润企业以其持有的德润城投公司 100%股权为本项目提供质押担保。


 

(三)投资标的

德润·天峰住宅小区:

        位于广东惠州市仲恺区潼侨镇冠南路,占地面积 56420 平方米,规划总建筑面积 17.45 万平方米。目前项目已经取得四证,从 2017 年底至今,不断有部分楼栋取得预售证并开盘,预计项目最迟今年三季度末将全部取得预售证。

         根据估算,目前天峰项目总投资约 9.6 亿元,楼面地价约 1475 元/平米,周边楼盘市场价格在 8500-11000 元之间,成本优势较为明显。预计项目总销售收入 15.84 亿,可实现税前利润总额约 6.01 亿;根据成本和售价变动的敏感性分析,当项目开发成本上市 60.1%或售价整体下降 37.9%时,项目达到盈亏平衡。由此可见,项目具有很强的安全边际。

(四)交易对手

        惠州榕桐:惠州榕桐实业有限公司是本信托计划的融资方,是深圳德润富邦投资的子公司。目前惠州榕桐在建的项目分别是“德润·天悦”和“德润·天峰”两个住宅小区。截至 2018 年 1 月,公司总资产 16.33 亿,预收款项约 7.1亿元,预计随着天峰项目的预售,公司营收和净利润将大幅增加。

       德润城投:云南德润城市投资发展有限公司本信托计划的担保方之一,实际股东德润集团创建于 1999 年,德润集团地产项目分布在山东、广东、福建、江西、湖南、昆明等地区,累计开发面积逾 500 万平米,尚有 3000 亩土地储备,在建及待开工面积约 720 万平米。截至 2017 年底,德润城投总资产约 25.1 亿,负债率约 52.9%,偿债能力较强,财务较为稳健。

         山东扬润:山东扬润营造房地产开发有限责任公司是本信托计划的担保方之一,山东扬润成立于 2001 年,具备房地产开发一级资质,累计开发面积达 300 万平米以上。公司总资产 6.58 亿,负债率约 11.4%,公司负债率处于业内较低水平,具备一定的担保能力。

         抵押物情况:本项目下的抵押物德润城投自持物业,位于昆明朗悦湾,由于抵押物为标准现房,配套齐全,因此标的项目的流动性很强;经上海立信资产评估,抵押物总价值约 3.83 亿,抵押率不超过 47%

(五)主要亮点

1、用款项目处于粤港澳湾区,配套成熟,项目盈利能力较好,销售回款有保障;

2、产品风险控制手段完备,有充足的抵押物和相关的担保措施,保证未来还款;

3、交易对手方现金流稳健,负债率远低于行业平均水平,具有突出的偿债能力;

4、本信托计划作为信托公司主动管理产品,税后收益高于市场,综合性价比较高。

惠州德润天峰项目后期开发建设

一、融资人惠州榕桐的项目销售收入;

二、德润城投履行担保义务代偿;

三、山东扬润履行担保义务代偿;

四、实际控制人及配偶履行担保义务代偿;

五、处置抵质押物的收入获得还款。

担保:德润城投、山东扬润、实际控制人骆钢夫妇提供连带责任担保; 

抵押:昆明朗悦湾项目的商铺、公寓及车位抵押给信托,抵押率不超过47%;

质押:德润城投的100%股权质押担保。
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