（二）交易结构华澳信托设立“华澳·臻鑫 125 号（惠州德润）集合资金信托计划”，由合格投资者认购。信托计划通过委托贷款形式发放给项目公司“惠州榕桐”，最终用于惠州德润天峰住宅小区的项目开发建设；信托计划到期由融资人向信托计划还本付息，信托计划分配收益给投资者。

作为风控手段，由融资人的关联方——德润城投、山东扬润、实际控制人夫妇对信托计划项下的债务提供连带责任担保；德润城投以其持有的昆明朗悦湾项目部分办公用房、商铺及车位为本项目提供抵押担保；实际控制人骆钢及德润企业以其持有的德润城投公司 100%股权为本项目提供质押担保。


 

（三）投资标的

德润·天峰住宅小区：

        位于广东惠州市仲恺区潼侨镇冠南路，占地面积 56420 平方米，规划总建筑面积 17.45 万平方米。目前项目已经取得四证，从 2017 年底至今，不断有部分楼栋取得预售证并开盘，预计项目最迟今年三季度末将全部取得预售证。

         根据估算，目前天峰项目总投资约 9.6 亿元，楼面地价约 1475 元/平米，周边楼盘市场价格在 8500-11000 元之间，成本优势较为明显。预计项目总销售收入 15.84 亿，可实现税前利润总额约 6.01 亿；根据成本和售价变动的敏感性分析，当项目开发成本上市 60.1%或售价整体下降 37.9%时，项目达到盈亏平衡。由此可见，项目具有很强的安全边际。

（四）交易对手

        惠州榕桐：惠州榕桐实业有限公司是本信托计划的融资方，是深圳德润富邦投资的子公司。目前惠州榕桐在建的项目分别是“德润·天悦”和“德润·天峰”两个住宅小区。截至 2018 年 1 月，公司总资产 16.33 亿，预收款项约 7.1亿元，预计随着天峰项目的预售，公司营收和净利润将大幅增加。

       德润城投：云南德润城市投资发展有限公司本信托计划的担保方之一，实际股东德润集团创建于 1999 年，德润集团地产项目分布在山东、广东、福建、江西、湖南、昆明等地区，累计开发面积逾 500 万平米，尚有 3000 亩土地储备，在建及待开工面积约 720 万平米。截至 2017 年底，德润城投总资产约 25.1 亿，负债率约 52.9%，偿债能力较强，财务较为稳健。

         山东扬润：山东扬润营造房地产开发有限责任公司是本信托计划的担保方之一，山东扬润成立于 2001 年，具备房地产开发一级资质，累计开发面积达 300 万平米以上。公司总资产 6.58 亿，负债率约 11.4%，公司负债率处于业内较低水平，具备一定的担保能力。

         抵押物情况：本项目下的抵押物德润城投自持物业，位于昆明朗悦湾，由于抵押物为标准现房，配套齐全，因此标的项目的流动性很强；经上海立信资产评估，抵押物总价值约 3.83 亿，抵押率不超过 47%

（五）主要亮点

1、用款项目处于粤港澳湾区，配套成熟，项目盈利能力较好，销售回款有保障；

2、产品风险控制手段完备，有充足的抵押物和相关的担保措施，保证未来还款；

3、交易对手方现金流稳健，负债率远低于行业平均水平，具有突出的偿债能力；

4、本信托计划作为信托公司主动管理产品，税后收益高于市场，综合性价比较高。

一、融资人惠州榕桐的项目销售收入；

二、德润城投履行担保义务代偿；

三、山东扬润履行担保义务代偿；

四、实际控制人及配偶履行担保义务代偿；

五、处置抵质押物的收入获得还款。

担保：德润城投、山东扬润、实际控制人骆钢夫妇提供连带责任担保； 

抵押：昆明朗悦湾项目的商铺、公寓及车位抵押给信托，抵押率不超过47%；