项目概况——交易对手

     宿州国购是国购投资有限公司旗下公司，成立于2013年10月 23日，注册资本1亿元，主营业务为商业项目投资及运营管 理，房地产开发。 宿州国购系具体开发宿州党校及周边棚户区改造项目而成立 的项目公司，具备房地产开发二级资质。

项目概况——项目背景

      本项目已纳入安徽省重点棚户区改造项目，截至目前已经完成前期土地招拍挂，项目四证齐全， 部分楼盘取得预售证。 项目建成后，其中安置房部分由政府通过土地款返还形式进行回购，剩余商业部分对外销售，同 时引入宿州市最大的地级市级平台公司宿州城投提供连带责任担保，本次保证担保已履行宿州市 级主管部门必要审批程序。 

项目概况——区域位置 

     项目位于宿州市汴河中路与东昌路交 口东北角，东至观音堂巷、南至汴河 路、西至东昌路、北至顺河路，处于 宿州市正中心，项目所属商圈为市级 商业中心，以汴河中路、胜利路、淮 海中路交叉的“工”字状为中心的辐 射区。周边商业环境发达，包括商之 都、家乐福、大润发、苏宁、金饰店 、二中广场、学校林立，商业、办公 、休闲、娱乐一体化，地理位置非常 优越。

项目概况——抵押物分析

• 融资方为本项目提供在建工程抵押（包含国有土地使用权价值），该在建工程即本次用款项 目，评估价值为10.53亿元（备案总价值为13.95亿元）

交易对手简介——担保方（一）

     宿州市城市建设投资集团（控股）有限公 司（简称“宿州城投”）为本项目提供无限连 带责任保证担保，宿州城投成立于2002年4月 29日，注册地为安徽省宿州市，注册资本10.84 亿元。宿州城投为宿州市人民政府独资公司， 直属市政府领导，是市级综合性投融资平台， 资产规模雄厚，总资产556.37亿元，负债率 50.58%，发债主体评级AA，发行债券评级为 AAA，融资具有较大的优势，主营业务收入以 市政基础设施建设收入为主，2017年实现营业 收入33.34亿元，净利润8.17亿元。

交易对手简介——担保方（二）

       国购投资有限公司（或简称“国购投 资”）是一家以医疗教育、智能制造、产业 地产、现代金融四大产业板块为主体的综合 性、国际化的企业集团，公司拥有控股和全 资一级子公司14家，在职员工4000多人。 国购投资有限公司连续多年蝉联“中国 房地产开发企业100强”，2018年位列第 69位，安徽省第一。截止2017年末，总资 产447.91亿，净资114.83亿，负债率 74.36%；公司2016年累计发行公司债20亿 元，经联合信用评级有限公司评估，该债券 信用等级为AA，公司主体信用评级为AA

交易对手简介——实际控制人夫妇提供担保

袁启宏、胡玉兰夫妇为本项目提供无限连带责任保证担保。 袁启宏、胡玉兰分别持有国购投资 99.60%和 0.40%股权，是国购投资的实际控制人。 袁启宏，男，汉族，1970 年 7 月出生，安徽宣城人，无党派人士，研究生学历。曾任海南 三佳实业投资公司副总经理，合肥华源物业发展有限责任公司董事长，安徽国购投资管理有限公 司监事。现任国购投资董事长、总经理。十一届省人大代表，省工商联直属商会常务副会长，合 肥市蜀山区政协副主席，区工商联主席。 袁启宏间接控股 A 股上市公司司尔特（股票代码:002538），持股比例为 26%。目前，司 尔特流通市值为 66亿元，袁启宏持有其股票价值约为 17.16 亿元；参股安凯客车（000868）东 陵国际（000893）持股均超过5%。

 

投后管理方案

1、宿州市国资委及宿州市法制办为此次担保出具了审查确认文件。国购投资与宿 州城投签订了股权质押合同，进行反担保。宿州城投、融资方和银行签订了三方监 管协议，对本次贷款资金进行监管，防止资金挪用。
2、（1）抵押物保证金归集：项目方需要销售抵押在建工程时，项目方按照约定向 监管账户（项目方接受本次信托贷款的监管账户）缴纳不低于拟售的在建工程对应 的销售额本息合计的50%的保证金后，资金方同意给予解除该部分在建工程抵押用 于销售，解压保证金缴纳达5000万元以上，企业可选择将保证金用于提前还款。  
（2）还款本息归集方案：自信托计划第N期到期日前两个月的5个工作日内、 到期日前一个月的5个工作日内，到期日前的5个工作日三个时间节点，分别归集第 N笔信托贷款本金总金额的20%、30%、50%（即剩余该期本金总金额）。

发放信托贷款用于安徽宿州党校棚改项目开发建设

1.安置房部分对应的土地返还款3.178亿；

2.商品房部分的销售收入：项目全部可售为非住 宅物业，住宅部分全部为回迁房，可售总面积 21.01万平方米，预计可销售回笼总额约22.80 亿元，目前已售面积7.6万平方米，占可售面积 比例为36%，产生收入8.85亿元，剩余未销售 回笼额约13.95亿元。未来的销售回笼额可覆盖 信托贷款本金的2倍，预计现金流较好；

3.宿州城投和国购投资的营业收入： 宿州城投2017年实现营业收入33.34亿元； 国购投资2017年实现营业收入83.84亿元。

提供评估价值为105,319万元在建工程抵押，抵押率不超过57% 

担保方（一）：宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司为宿州市人民政府独资公司，总资产556 亿元，负债率50.58%，为AA发债主体，发行债券的评级为AAA，票面利率仅3.89% 

担保方（二）：国购投资有限公司位列2018中国房地产开发企业100强第69位，安徽省第一名，总资产 447.91亿，净资产114.83亿，负债率74.36%，为AA发债主体，发行债券的评级为AA 

国购投资实际控制人为袁启宏、胡玉兰夫妇提供保证担保 

设置资金归集条款，各信托单位到期前三个月按照20%、30%、50%的比例提前归集信托本息