一、星凯国际广场项目

星 凯国际广场项目占地443亩，分为商业地块和住宅地块，分别由德州星凯家居有限公司（简称：星凯家居）和德州星凯房地产开发有限公司（简称：星凯地产）开 发建设，星凯家居和星凯地产为同一经营团队的两个不同法人主体，均为借款人豪门置业实际控制。本项目整个地块位于德州市经济开发区，广川大道以西，东方红 东路以南，东风北街以北，规划4号线街道以东。处于绿化园林城区，长河公园以南，德州市政府以东。紧邻德州市政府，处于德州市未来发展的核心区域、新的城 市中心。本项目周围已经全部开发，澳德乐时代广场、德州百货大楼、银座商厦等大型购物中心为当地带来旺盛的人气。

1、项目建设内容

星 凯项目一期建设内容为8幢28-32层的高层住宅楼，建筑面积约为22.2万平，一条4层西班牙风情商业步行街。建筑面积约为3万平，6层红星美凯龙家居 广场一幢，建筑面积约为6万平，两幢24层的甲级写字楼，共6万平，以及地下停车场约为6.5万平。星凯二期的建设内容为10幢28-32层的高层住宅及 精品公寓，面积约为24万平。

2、项目建设进度

星 凯项目一期住宅部分8幢住宅楼已于2013年末全部封顶。截止本报告日，住宅部分正在进行安装工程（已完成过半），工程进度正常。项目公司预计2015年 4月交房。星凯项目一期商业地块商业街和家居mall部分已于2013年末主体封顶，预计2015年4月初正式营业。写字楼和公寓已于2014年4月末主 体封顶，目前正在进行装修。写字楼和商业街已经于2014年7月初开盘销售。公寓部分已经于2014年11月7日正式销售。星凯国际广场项目二期将于 2015年上半年开工建设，预计将于2017年下半年竣工

3、项目投资估算：

星 凯国际广场项目一期总投资为18.36亿元，其中土地成本2.97亿元，建安费8.89亿元，前期工程和基础设施建设费2.37亿元，税费2.54亿元， 销售管理费用1.51亿元；截止2014年11月，一期项目已累计投入12.66亿元，超过项目总投资的30%。星凯国际广场项目二期总投约为10.43 亿元（土地成本2.12亿元已投），将于2015年上半年开工建设，项目投入将由股东投资和销售回款构成。4.6项目销售预测星凯国际广场项目住宅可售面 积40.93万平，底商3.87万平，储物间车库共12,66万平，商业街写字楼共8.89万平，总销售收入约为44.74亿元，目前已经销售收入约为 7.89亿元，未来建设完成后可售收入为36.85亿元。

二、华嬉庄园项目

1、项目基本情况

华 嬉庄园项目所属区域为德州市南部生态片区，该片区定位为德州商务、文化、休闲产业区。项目周边密集分布着德州市政府、德州体育中心、红星美凯龙国际购物广 场、德百家居广场等大批政务、商业机构。项目内建设有北师大辅仁幼儿园，项目周边分布着北京红缨幼儿园、长河小学、太阳湖小学、市属初中、德州一中等学区 资源，以及在建的建筑面积20万平方米的德州华嬉园青少年数字体验中心。华嬉庄园项目占地146772平方米（合220.16亩），其中住宅用地面积为 124757平方米，商业用地面积为22015平方米。规划总建筑面积为410300平方米。容积率

2、项目销售测算

华嬉庄园西区可供销售面积约为18.78万平，为预计可实现销售收入约为9.57亿元，东区可供销售面积约为26.74万平，可实现销售收入约为12.46亿元，总计约为22.03亿元。

融资方介绍：

山东长河豪门投资置业有限公司

注册资本人民币50000万元

法定代表人朱昌和

豪门置业注册资本5亿元，截至2014年11月末，豪门置业资产总计21.26亿元，流动资产16.13亿元，总负债5.55亿元，净资产15.70亿元，资产负债率为26.11%。2013年全年经营收入10.53亿元。

经 营范围：房地产开发、经营、路桥施工咨询；二手房交易、物业策划（不含中介）；企业交流观光接待、旅游开发投资咨询（需资质证的凭资质证经营）（依法须经 批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。山东长河豪门投资置业有限公司组织架构豪门置业经营范围主要为房地产开发。公司具有房地产二级开发资 质。公司各项管理制度完善，流程执行顺畅，人员素质较高、队伍稳定，中高级管理人员均多年从事房地产业，具有较强的房地产开发经验。公司自2003年成立 以来已累计成功开发面积170多万平米，下设陵县分公司、博兴分公司、商河分公司、商河又一城分公司、惠民分公司、阳信分公司、平阴分公司。开发建设了商 河豪门庄园，开发建设了博兴豪门庄园、博兴美景天城庄园、博兴翡翠城、陵县西班牙小城、阳信豪门庄园、阳信锦绣城、平阴豪门庄园、惠民豪门庄园、惠民又一 城项目、商河又一城项目。

担保方介绍：

豪门实业公司

注册资本人民币15016万元

法定代表人朱昌和

豪 门实业注册资本15016万元，截至2014年11月末，豪门实业资产总计18.80亿元，固定资产11.90亿元，总负债6.94亿元，净资产 11.86亿元，资产负债率为36.91%。2013年全年经营收入10.98亿元，净利润1.63亿元。豪门实业信用记录良好，未发生信用违约记录等不 良记录。

经营范围：以自有资金对外投资；新型建筑材料、装备材料、保温材料、水暖器材、工程机械配件销售；货物及技术进出口业务；酒、冷饮销售；大型餐馆、中型餐馆、小型餐馆、快餐店；

1、抵押物情况

本 信托计划成立初，星凯地产以星凯国际广场项目住宅项目建设用地共计100亩出让土地使用权（星凯二、三期住宅部分建设用地，净地）、星凯家居以星凯国际广 场项目建设用地共计115亩作为抵押物为本信托提供抵押担保。股权质押情况：星凯项目股权除本信托计划持有星凯项目40%的股权外，剩余股东豪门置业将星 凯地产60%的股权、豪门置业、上海洪美将星凯家居20%和25%的股权质押至本信托计划，信托计划将实际控制星凯地产100%股权、星凯家居85%的股 权。星凯项目现存可售物业为15.17亿元，净地出让价为5.47亿元，按照可售价值除去应付未付工程款、税费、管理销售费用及债务等，则信托计划成立初 期实际星凯项目股权对应的净资产应不低于11.83亿元，且随着项目不断投入建设，该股权对应的净资产将不断增加，通过股权质押和信托计划持股的方式，能 为本信托提供增信。

2、项目资质情况

本 项目地处德州经济开发区核心地段，紧邻德州市政府和长河公园，是德州未来新的城市中心；本项目是德州最大的城市综合体项目，通过引入与上海红星美凯龙合 作，拟打造为德州最大的商业、购物、娱乐中心，将成为德州未来地标性建筑；本项目以为较好的地段和极佳的户型设计在2014年8月12日在哥伦比亚首都波 哥大市国际博物馆举办的全球人居环境颁奖典礼上获得“全球人居环境地标性建筑奖”。

信托资金用于向豪门置业发放贷款，用于星凯国际广场项目、华嬉庄园项目建设。

1、星凯家居、星凯地产、华嬉豪德40%的股权以劣后信托单位加入信托计划，为优先级信托单位提供内部增信。

2、星凯家居45%的股权、星凯地产60%的股权和华嬉豪德60%的股权质押；

3、德国用2014第165、166号、德国用2011第232、304号土地抵押担保，共215亩，评估价9.5亿元。

4、豪门实业、长河永和连锁、朱昌和夫妇提供保证担保。