区域环境分析——1.郑州市概况

郑州市简介

郑州，河南省省会，中国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽，中原经济区核心城市，地处华北平原南部、黄河下游，居河南省中部偏北， 郑州市总面积7446平方公里。 郑州是国家历史文化名城。20世纪20-30年代，由于铁路的建设，郑州成为重要内陆商埠。郑州是中国中部地区的主要经济中心之一，为中原经济区核心城市。1992年郑州跻身中国城市综合实力50强，2011年郑州市经济总量进入中国城市20强。

1.1 区位优势

• 郑州是中国45个公路主枢纽城市之一，是中国公路运输的中心城市。穿城而过的京港澳高 速北达北京，南至广州、香港等地；连霍高速西到新疆霍尔果斯，东至连云港。

• 郑州市正在建设“米”字形高铁。2017年7月29日,郑州高铁南站枢纽工程建设动员会顺利 召开。这标志着郑州南站正式开建,河南“米”字形高速铁路网建设又迈出了重要一步。

• 郑州地铁2号线南延工程二期于6月份开工，9公里设4站点。地铁1、2、9号线建成，预计 至2020年，建成“井”字形骨架线网，基本构成“四横三纵一环”地铁网状结构。至2050年，

名门·紫园项目周边交通便利：

1、公路：北临郑开大道（省委省政府及省直机关均规划布局于其两侧 ），南有物流大道，东邻万三公路，西邻雁鸣大道。

2、铁路：项目距郑州东站仅约15分钟车程，距规划中的郑州南站约20分钟车程。
3、飞机：项目距郑州新郑国际机场约20分钟车程。

4、城际快轨：项目距郑汴城际铁路绿博园站约1.5公里，绿博园站到郑州东站仅需15分钟，到开封宋城路站约20分钟。

5、双地铁：项目距离地铁8号线绿博园站300米，距离地铁14号线500米，目前8号线一期已经动工，计划于2020年12月通车运营。

紫园项目现金流测算结论：
       1）仅依靠名门地产与信托计划资金投入，即可维持紫园三期项目正常运转，项目本身回款现金流可以维持项目自身的正常滚动开发建设。

2）信托计划预计每两年设置集中转让期，按照正常项目进度和紫园一期、二期的实际销售均价测算，项目本身回款现金流就足以支撑名门地产履行流动性支持义务。

3）紫园三期项目将由新项目公司独立运营，受托人将与华夏银行分行、支行共同监管项目资金使用及项目销售回款，确保紫园三期与紫园一期、二期项目彼此隔离。

4）根据项目现金流测算结果，即使项目销售回款延期一个季度，项目整体现金流仍可支撑项目正常运行，无需额外投融资。

5）在不影响项目正常运作的基础上，名门地产有能力在第一个集中转让期到期时开始偿还部分优先级信托本金。 

1, 郑州市为八大国家中心城市之一，过去五年人口净流入仅次于深圳，本项目所处区域临近未来省级行政规划中心；

2,信托计划100%控股项目公司+现场全面监管+销售回款按比例沉淀+10亿劣后安全垫兜底；

3,本项目提供70年产权住宅用地抵押，预评估价值约60亿，对应优先级和中间级抵押率不超过50%；

4, 本项目为标准学区房，引入河南省级重点中学—枫杨外国语【重本率97%，每年保送北大清华约40个名额】，河南省实验小学等优质教育资源；

5, 本项目通过引入优质教育资源，整体综合楼面地价约2042元/平，2017年周边市场化成交地块楼面地价约为7700元/平，成本优势明显，项目整体售价下降45%的情况下，仍可实现盈亏平衡，安全边际高；

6, 交易对手名门地产拥有房地产开发一级资质，属于郑州市龙头房企之一，过往开发建面千万方以上，在郑州、深圳等地拥有大量优质土地储备，总资产逾200亿元，2017年合同销售金额约90亿元；