标的项目

2011年，项目公司深圳市金地盈投资有限公司与深圳市大鹏水头股份有限公司签订合作协议，就深圳大鹏龙岐 片区1号、2号地块城市更新项目进行合作。 

2014年03月19日，深圳市花样年地产集团有限公司收购了深圳市冠地控股有限公司持有深圳市金地盈投资有限 公司的81%股权，花样年集团成为绝对控股方。 

2016年5月，深圳市大鹏办事处城市更新工作领导小组2016年第一次会议原则同意水头社区龙岐片区纳入城市 更新拆除重建类申报项目并由大鹏水头股份公司委托深圳市花样年地产集团有限公司控股的“深圳市金地盈投 资有限公司”对该片区开展相关前期工作。 

       2017年初，深圳市大鹏水头股份有限公司四会表决同意委托项目公司作为对深圳大鹏龙岐片区1号、2号地块城 市更新项目申报单位并向政府部门申请立项。 

     项目位于深圳市大鹏新区水头社区龙岐村 环境现状：周边以村民私宅、民宿为主，片区为大鹏旅游度假中心，已基本达到五通的条件。 

     预计本项目的商业销售均价为50000元/㎡、住宅销售均价为36000元/㎡、公寓40000元/㎡。 相比上述项目，本项目报价非常具有竞争力。 

  项目建议 

项目优势 
项目劣势 

本信托计划存在如下劣势： 1、拆迁的业主主要为村民，因此存在一定 的不确定性。虽然当地村委和村民均对旧 改持积极态度，但仍然难以避免出现钉子 户的可能

用于深圳大鹏区旧改项目

第一还款来源 

本项目的收入主要来源于住宅、公寓、配套商业的销售收入。根据项目周边市场情况，预测本项目商业销售均价为 50000元/㎡、住宅销售均价为36000元/㎡、公寓40000元/㎡ ，合计销售总额预计为62.78亿元。 

第二还款来源 

本信托计划的第二还款来源为项目开发贷等融资性流入。项目计划于四证齐全后办理开发贷，根据测算项目 公司开发贷需求不少于15亿元左右。如届时项目销售较快，销售额能够覆盖开发成本，项目公司拟以低成本 的开发贷置换本信托计划资金

第三还款来源 

本信托计划的第三还款来源为担保人现金流。 

保证人花样年集团综合实力强劲，主体评级AA，旗下多个房地产项目在建在售；花年样集团预计在2017年 实现销售收入150亿元，还款能力较强。

股权过户 信托受让目标公司70%股权，深圳花样年持有的剩余11%股权质押于信托计划； 

土地抵押 项目公司取得土地证后向信托计划追加抵押，在办理开发贷时，信托计划退为第二顺位抵押，不影响开发贷。 在预售时，需要注销土地抵押； 

回购义务 股东深圳花样年在信托计划到期后需赎回信托间接持有的目标公司股权； 

连带担保 花样年集团对深圳花样年回购目标公司70%股权的义务以及项目公司偿还股东借款本息的义务提供连带责任 担保； 花样年集团、深圳花样年、金地盈公司对前海光信偿还信托贷款提供连带责任担保； 

 资金使用监管 要求目标公司在光大信托认可的监管银行开立监管账户，该监管账户主要是为了监管信托贷款资金流向而设 立；另外，还需向目标公司委派一名光大信托认可的董事进行监管。