投资标的（沙尾项目）-位置

投资标的位于深圳市福田区新洲路与福强路交汇处，沙尾地铁站旁，属深圳最中心区中心附近位置，距离福田区政府1公里，距离福田CBD2公里，距离福田口岸2.8公里，距离深圳市政府3公里，项目周边轨道交通已经非常便利，地铁3号线、地铁7号线与项目近在百米，地铁1号线、地铁9号线距离项目也分别只有1.7公里左右。区位位置十分明显。

投资标的总占地面积7.4万㎡，规划容积率15，建设面积139万㎡。其中，住宅36.1万㎡；商业21万㎡；商务公寓36.7万㎡；办公15.7万㎡；保障性住房2.5万㎡及其他政府回购配套面积等。

沙尾项目一期预计2018年12月开发建设，按照住宅8.2万/平米，商业13万/平米，商务公寓8万/平米，办公9万/平米测算，销售收入共计为575亿元，税前利润总额为384亿元，税前投资利润率为201%。

投资标的（沙尾项目）-亮点

1、地理位置优越：项目位于深圳福田中心区附近，属深圳中心区域的核心地段/商圈/居住圈，地理位置十分优越，地铁口在项目红线范围内，配套等十分成熟，周边的销售价格相对较高。

2、楼面价极低：本项目楼面价极低（含回迁成本6500元/平米），深圳通过招拍挂楼面价均价在40000元/平米，该位置若招牌挂楼面价远远高于40000元/平米，且周边售价达9-10万/平米的现状下，利润率极高。

3、还款来源充足：梓盛发集团持有旧改项目7个，未来销售回款2000亿，现阶段即具有市场交易价值；集团项下创意新城项目已封顶，待证照办理齐全后即可销售回款；另外，集团还有白泥坑、广东、四川、江苏旅游地产等项目未来将销售回款，即第二还款来源即可覆盖信托本金及利息十分充足，安全边际很高。

4、控制集团核心资产：将集团5%股权、世纪文化公司（每年利润2亿多）51%股权（49%质押）作为增信方式，外加控制梓盛发房地产90%股权（10%质押）控制集团（资产80多亿）核心及优良资产。

合作方简介

深圳市梓盛发实业集团有限公司成立于1999年；

2000年，开发莲塘桐景花园，创造了入伙前销售率达100%的佳绩；

2003年，承包经营深圳市富丽华大酒店（2015年5月到期，不再经营）；

2004年，成立深圳市华美嘉酒店管理有限公司，2008年建设并运营华美嘉酒店用品配送中心（目前整体出租给客户经营红木市场）；

2005年，建设经营世纪工艺品文化广场（现为深圳文化创意产业园）；

2006年，投资建设深圳市“粤信百分百创意城”项目；

2009年，成立河源东江源温泉度假村有限公司，投资建设温泉旅游渡假村项目一期；

2011年，“粤信百分百创意城”列入深圳市二十个重大建设项目之一，自2013年起成为每年“文博会分会场”；

2011、2012，深圳文化创意园区连续获得文博会一等奖，自运营起成为历届“文博会”主要分会场。

2013年，投资开发位于深圳市龙岗区下李朗社区的“梓盛发创意新城”旧改项目，开始洽谈、筹备深圳市龙岗区白泥坑等旧改项目

1、深圳市梓盛发实业公司赎回前海光信持有深圳市世纪文化创意有限公司51%股权及梓盛发房地产公司90%股权实际控制人李吟发赎回梓盛发实业集团股权；

2、沙尾项目项目再融资；

3、集团日常经营运作及创意新城等项目销售回款。

1、股权过户及质押：前海光信（光大信托关联公司）以信托贷款资金并购购深圳市世纪文化创意有限公司51%股权，剩余49%股权质押信托；收购梓盛发房地产公司90%股权，剩余10%股权质押信托，并购梓盛发实业集团公司5%股权；

2、土地抵押：（1）现成土地抵押：开发商龙岗项目现成土地抵押（预估15亿价值）；（2）追加土地抵押：深圳福田沙尾项目公司（梓盛发房地产）持有地块新土地证办理完毕后追加抵押；

3、担保义务：实际控制人李吟发及梓盛发集团就信托贷款承担无限连带担保责任；

4、账户监管：信托对科铭梓盛发集团、世纪文化、梓盛发房地产3家公司的所有账户进行监管，确保信托资金流向；

5、驻派董事：信托向梓盛发集团、世纪文化、梓盛发房地产派驻各2名董事，控制3家项目公司证、章、照，确保信托能完全控制项目公司及集团公司。