实际融资方-郑州容大房地产开发有限公司

1、基本情况郑州容大房地产开发有限公司为大正集团开发郑州贾庄项目专门设立的子公司，公司实际控制人为张有成夫妇的独子张逸龙。注册资本 6000 万，成立日期为 2016 年 8 月 1 日。

2、征信结果经中国人民银行征信系统查询，该公司未与金融机构发生过借贷关系。

3、股东背景郑州容大房地产开发有限公司为河南大正房地产开发有限公司 100%全资控股子公司。河南大正房地产开发有限公司成立于 2005 年 7 月，国家二级房地产开发资质，注册资金 1.6 亿元人民币。公司总部现有员工 128 人，其中，中级及以上职称 86 人。公司经过 10 多年的发展，已从传统的房地产开发企业发展成为拥有建筑、酒店、服务、经贸为一体、多业态发展的综合性企业。先后完成“城南第一府”、“南苑新城”、“壹品蓝湾”、“中央金座商务中心”、“蓝湾商务广场”、“五女店新型农村社区”、“云锦温泉酒店”、“翡翠花园”等优质开发项目，累计完成开发量 150 余万平方米。2006年以来，先后被省、市、县政府授予河南省最具品牌价值企业、房地产开发优秀企业、诚信单位、守合同重信用企业、优秀房地产企业、城市运营功臣单位、城市运营品牌企业、河南省住房与城乡建设厅“重点服务单位”。

担保方-大正集团

1、建筑板块河南荣帆建筑工程有限公司，成立于 1996 年，。中华人民共和国房屋建筑工程施工总承包一级企业，市政总承包三级企业，公路工程施工总承包三级企业，是许昌市建筑业中成立较早，发展较快，经济技术实力雄厚的建筑企业。公司 2014 年总资产为 5.7 亿元，2015 年总资产为7.8 亿元，总资产整体呈现递增趋势。2014 年公司所有者权益为 4.3 亿元，2015 年所有者权益达到 5.4亿元，公司所有者权益呈逐年递增趋势。2014 年实现营业收入 4.6 亿元，2015 年实现营业收入 6 亿元，公司经营盈利能力逐年增强。

2、地产板块河南大正房地产开发有限公司，成立于 2005 年 7 月，注册地址许昌市，公司具有国家核准的房地产开发二级资质，可在全省范围内承建 25 万平方米及以下开发建设项目。大正开发实际控制人张有成、王彩玲夫妇一直坚持稳健经营的原则。公司除了使用自有资金，极少使用金融机构贷款，公司（整体）的资产负债率属于房地产行业内低水平。2013 年以来，公司（整体）盈利能力稳定。许昌大正置业有限公司，成立于 2011 年 8 月，注册地址许昌市，2013-2015 年公司总资产逐年上升，负债逐年下降，2016 年总资产近 15 亿，负债不足 1 亿，净资产率近 93%，表现出强健的偿债及担保实力，2013-2015 年营业收入逐年递增，2015 年达 6 亿元。

3、酒店板块许昌大正云锦酒店有限公司，成立于 2013 年，主要资产包括温泉中心、客房中心、餐饮中心、游泳馆以及 28 栋独栋别墅。2015 年全年营业收入为 5639.86 万元，全年实现营业利润 1520.71 万元。整体来看，公司发展较快，经营状况良好。云锦酒店共有标准间39 间，泡池标间 11 间，泡池单间 9 间，套房 7 间，会议室 2 间。按照网上优惠价格，酒店客房满房计算，酒店客房日营业收入37148 元，年客房收入最高可达 1355.9 万元。经走访，温泉酒店入住率正常水平为满房的 70%。目前公司名下有 28 栋可售独栋别墅，未来拟作二手房出让。

4、总结交易对手实际控制人属于风险规避型，一直坚持稳健经营原则。可以看出大正开发、云锦酒店以及荣帆建筑对信托本息具有较好担保能力。综合考察大正集团偿付能力，将郑州、许昌两地项目及其他经营收入汇总，同时给与许昌项目整体价格下浮 30%的压力，郑州项目按照上文双边压力测试的度量进行汇总,测试期间为 2016 年第四季度-2018 年底，测试结果如下：

 

           

1、担保:容大地产/云锦酒店/大正置业/荣帆建筑/大正开发及其实际控制人

2、股权质押:项目公司10%的股权质押于信托计划, 中原信托占股90%.

3、土地抵押:项目公司瑞信地产以取得的国有土地使用权提供抵押担保