1,抵押物商业价值极高项目抵押物福民商厦项目位于上海市豫园商业旅游区内，属于上海小商品批发市场商圈，紧临上海著名的城隍庙福佑路小商品一条街，北靠人民路，与上海外滩新地标外滩SOHO隔路相望；东临安仁街，与古城公园毗邻；南接福佑路，位于城隍庙小商品一条街的东头，西近福佑商厦并与其形成姐妹店。抵押物所属的黄浦区城隍庙商圈是上海重点打造的“商旅文”商圈，是上海八大商圈之一。距豫园地铁站600米，距上海外滩步行700米，地理位置十分优越。豫园商圈的年游客量达8000万人次，以本地年青人、国内外游客、外来批发商居多。

2, 保证人资产实力雄厚保证人实力雄厚，其持有的商业物业地理位置多出于一、二线城市核心地段，如北京中关村购物广场、北京动物园批发商场（世纪天乐批发市场）、北京西站的光耀东方购物广场、北京西三环航天桥的光耀东方中心等。据不完全统计，其持有一二线城市的核心商业市值超过400亿元。

3, 交易对手集团信用良好交易对手光耀东方集团信用良好，是各大银行及信托公司的重点战略客户，与我司有良好的过往合作经历。
 

项目介绍——福民商厦项目

福民商厦项目地处上海市黄浦区福佑路223号，属于豫园商圈。项目位于上海老城的核心，东起中华路、北起人民路、西至河南中路，东至复兴中路，周边交通便利。商圈北部为人民广场商圈，西部为淮海路商圈，南部为世博园区，区域内还有近日刚刚奠基的位于人民路的万科集团在建项目。项目与上海外滩新地标外滩SOHO隔路相望，距豫园地铁站600米，距上海外滩步行700米，地理位置十分优越。区位基本情况如下：1. 黄浦区简介黄浦区位于上海市中心，东和南隔黄浦江与浦东新区相望，西与静安区接壤，北以苏洲河为界，与虹口区、闸北区为邻 ，是全国闻名的商贸购物中心。2. 豫园商圈简介豫园商圈是上海最繁华的旅游景点之一，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。1）豫园商圈是全国知名的商业老品牌，有极大的影响力和知名度，商圈发展相对成熟，且已形成了自己独特的商品及经营优势。2）豫园商圈为典型的旅游商圈，商圈年游客量达8000万人次，客流量非常充足。目前，豫园经营较好的商铺（一间不到7㎡的小店）月营业额高达5万元。3）轨道交通10号线将豫园商圈与淮海商圈、南京路商圈串联起来，必将带来更为丰富的消费群体。

 

项目信息描述——福民商厦项目

企业根据运营情况将项目分为一期、二期，其中一期为正在运营的福民商厦，二期为待拆迁地块： 项目一期：福民商厦整合了豫园商圈中经营文化用品礼品批发项目的商户，定位明确为中低档批发市场，与该区域的其它市场相互错位和弥补。目前负一、二层和地上一至六层均正常运营，基本是满租状态。该项目负一、负二和地上一层至四层年租赁收益7500万元左右，五层和六层于2016年11月份正式运营，目前整个项目年租赁收益预计可达到8500万元左右。 项目二期：整体规划定位与一期类似。根据当地最新发展规划，大豫园商圈临近外滩，地理位置优越，为上海市下一阶段重点发展的区域之一，本项目二期开发规划尚未完全确定，目前企业正在与上海市相关规划部门进一步协商确定中。
 

项目信息描述——福民商厦项目

企业根据运营情况将项目分为一期、二期，其中一期为正在运营的福民商厦，二期为待拆迁地块： 项目一期：福民商厦整合了豫园商圈中经营文化用品礼品批发项目的商户，定位明确为中低档批发市场，与该区域的其它市场相互错位和弥补。目前负一、二层和地上一至六层均正常运营，基本是满租状态。该项目负一、负二和地上一层至四层年租赁收益7500万元左右，五层和六层于2016年11月份正式运营，目前整个项目年租赁收益预计可达到8500万元左右。 项目二期：整体规划定位与一期类似。根据当地最新发展规划，大豫园商圈临近外滩，地理位置优越，为上海市下一阶段重点发展的区域之一，本项目二期开发规划尚未完全确定，目前企业正在与上海市相关规划部门进一步协商确定中。

抵押物情况分析——福民商厦项目

抵押物为福民商厦一期及二期地块，由鹏丽投资及亦隆置业共同持有，鹏丽公司拥有福民商厦占地面积为4408m²的土地使用权，总建筑面积为13064.08m²的房屋产权，目前由于融资租赁业务均已过户给兴业租赁。亦隆公司拥有福民商厦占地面积为3456m²的土地使用权，总建筑面积为2738.66 m²的房屋产权。 估价对象在价值时点2016年7月23日的房地产市场价值预评估价值14.55亿元，

担保人——上海亦隆置业发展有限公司

上海亦隆置业发展有限公司成立于2004年12月13日，取得上海市工商行政管理局黄浦分局颁发的注册号为10229000971337的企业法人营业执照。住所为上海市黄浦区福佑路233号6楼，注册资本5000万元，公司类型为有限责任公司，法定代表人为李烨东。主要经营范围为房地产开发及经营、物业管理。上海亦隆置业发展有限公司主要负责福民商厦二期项目的开发与建设，尚无正在运营的项目，因此近年来无主营业务收入及成本，主要费用及现金支出为项目开发成本、管理费用以及集团关联方往来。随着项目的逐步推进，公司资产总额及负债总额逐年略微上升。

担保人——北京光耀东方投资管理有限公司

北京光耀东方投资管理有限公司(下称光耀投资)是北京光耀东方集团旗下用于投资并购商业地产的管理公司，隶属于北京光耀东方集团并由该集团实际控制。光耀投资直接持有的项目为北京光耀东方中心项目，间接控制运作的项目有山东聊城的新东方名人苑项目、新东方国际项目、新东方龙湾项目等。截至2016年12月末，光耀投资资产总额645,348.32万元，负债总额174,018.21万元，实现年营业收入90,491.59万元。

1）银行经营性物业贷置换

2）目标项目租金收入

3）集团经营性收入

1、上海城隍庙商圈房产抵押担保，总评估价14.55亿，抵押率41.23%；

2、项目公司100%股权质押

3、北京光耀东方及实际控制人李贵杰提供无限连带责任担保；上海亦隆置业及其股东提供无限连带责任担保。