一、相关企业概况及项目背景

本项目主要涉及的企业包括融资方启东誉豪置业有限公司（以下简称“启东誉豪”）、保证人恒大旅游集团有限公司（以下简称“恒大旅游”）和标的应收债权债务人启东通誉置业有限公司（以下简称“启东通誉”）。西部信托拟设立“西部信托·恒大威尼斯五期集合资金信托计划”（以下简称“本计划”），信托规模不超过 5 亿元人民币，信托期限为 24 个月，所募集信托资金全部用于受让启东誉豪对启东通誉的其他应收债权。信托期内，启东誉豪溢价回购全部应收债权，并将回购价款支付至西部信托指定账户，增信措施为恒大旅游集团为启东誉豪按期履约提供不可撤销连带责任保证担保，并提供一块位于开封自贸区的土地作为抵押担保，抵押率 60%。

二、项目信息

恒大海上威尼斯项目位于江苏省启东市寅阳镇东侧长江入海口北岸。恒大海上威尼斯 12-1 地块项目用地面积 304480 平方米，建筑面积 380599平方米，容积率 1.25。总投资 167157.17 万元，预计投资净利率 22.12%。启东市目前住宅性质土地均价为 176 万/亩。项目住宅价格 8500 元/平方米起，别墅 12000 元/平方米起。

三、恒大旅游集团分析

恒大旅游集团是恒大集团布局全球最为重要的桥头堡，致力于打造打造成全

球人向往的顶级旅游度假胜地。恒大旅游集团致力于布局全球旅游板块，集团下设恒大海花岛公司、长沙恒大童世界公司、贵阳恒大童世界公司、苏州恒大童世界公司、镇江恒大童世界公司、开封恒大童世界公司、武汉恒大童世界公司、惠州恒大童世界公司共八家地区公司，2015 年 12 月 31 日，海花岛建设集团的总资产分别 2021770 万元；2016 年，恒大旅游的总资产为 5764233 万元。2016 年海花岛销售火爆，未结转销售收入达 119 亿元。据了解，旅游集团目前土地储备情况如下：海花岛 1150 亩；启东威尼斯 1061亩；长沙 9011 亩（其中大王山生态公园 7385 亩）；贵阳 10116 亩（其中花溪谷生态公园 7500 亩）；镇江句容 10612 亩；苏州太仓 5652 亩；惠州 8151 亩；开封11621 亩。恒大旅游集团 2016 年合同销售金额 177.13 亿元；2017 年截止 6 月底，合同销售金额 122.80 亿元。

四、抵押物分析除旅游集团保证担保以外，融资方还将提供一块土地作为抵押担保，地块位于中国（河南）自由贸易试验区开封片区内，该自贸区于 2016 年 4 月 1 日正式挂牌，该自贸区属于国家第三批 7 个自贸区之一。本次抵押土地即位于该片区最西端，占据自贸区开封片区中唯一有水域的地块。自贸区开封片区重点发展的文化旅游产业正是本次抵押用地所规划得建设方向。本地块的配套项目名为恒大开封童世界，专为少年儿童打造的全室内、全天候、全季节世界顶级童话神话主题公园。根据《中国(河南)自由贸易试验区管理试行办法》，对于自贸区内企业将给与跨境融资便利，税收抵免政策，贸易便利化多方面优惠，对于对外商投资实行准入前国民待遇加负面清单管理模式，这将极大拉动自贸区的招商能力，从而提高抵押地块上商铺的招商能力。由于自贸区挂牌带来的利好消息，目前周边土地地价上涨幅度大。查询开封市公共资源交易网，自贸区内距离抵押地块 7km 的一块编号为 2017-1 的地块于 2017 年 3 月 16 日以 490 万元/亩的价格成交。地块处于郑开大道沿线，运粮河沿项目中轴而过，距离轻轨运粮河站 4km，

距离高铁开封北站 9km，距离郑州市城东 CBD 仅 30km。融资方按照信托资金规模 60%的抵押率和双方认可的地块评估价值，确认抵押给本信托计划部分的地块面积。

五、产品亮点

1 标的项目为恒大威尼斯项目的子项目，恒大威尼斯项目开发时间早，已建设成为一个成熟的社区，酒店、餐饮、超市等设施一应俱全。由于项目地与上海仅隔一个崇明岛，恒大海上威尼斯项目已成为上海的后花园。

2 项目预计销售金额 23.44 亿元，投资净利率 22.12%，项目于 2016 年底开盘，2017 年 1 季度既取得 5.05 亿元的销售额，较好的销售情况保证了信托期内项目可实现的现金流。

3 恒大威尼斯今年成为独家承办斯诺克中国锦标赛的唯一承办商与承办场地，该赛事级别仅次于斯诺克世锦赛，必将喜迎大批中国斯诺克爱好者前往。

4 抵押土地所处位置位于开封自贸区内，开封自贸区的区域定位即为文化旅游，与抵押土地的规划不谋而合。根据查询开封国土资源局网站，该出土地周边的地价一直处于上涨趋势，抵押物可变现能力强。

5 最终借款人恒大集团 2017 年已跃升为中国房地产百强第一名，实力雄厚。

1. 标的项目优势明显：

项目位于上海城市圈：启东市圆陀角旅游度假区，集黄金海岸、黄金水道、黄金大道于一身，与上海毗邻，距离约2小时车程，还有高铁规划覆盖，受上海地区辐射较大，

开盘后持续热卖中，销售情况乐观。

2. 抵押物质地优质：

抵押物为第一顺位抵押担保的住宅用地，抵押率为60%，位于中国自贸区开封片区内，该处土地周边的地价一直处于上涨趋势，抵押物可变现能力强。

3. 恒大旅游集团保证担保：

恒大旅游集团股东为恒大集团，由集团统一进行资金调配，最终借款人恒大集团2017年已跃升为中国房地产百强第一名，实力雄厚。2016年末总资产达13500亿，净资产1925亿。2017年成功引入700亿战略投资，集团净负债率大幅下降至61%。