首批公募Reits基金自5月31日募集、6月21日上市以来,虽然认购阶段均超额募集且配售比例很低,但当时我判断上市后不会出现大的溢价。现如今将近五个月过去后,从结果看,很显然我当时的判断是错的。
对于这种短期收益率超过产品本身结构设计的情况,我个人认为是存在泡沫的,但是市场往往分分钟教我们做人。目前,第二批Reits产品发行在即,大概率也会被争相认购
目前,第二批Reits产品发行在即,大概率也会被争相认购。在保持理性的同时,今天梳理了一下Reits基金那些你需要了解的事。
可以认购、买入、卖出、转托管√√√
不能申购、赎回,且认购价格不是1元!!!
上交所REITs“金额认购、份额确认”、深交所“份额认购、份额确认”
在相应Reits基金产品的认购期,普通投资者可以参与基金的网上现金认购,或者是等到Reits基金产品上市后在二级市场买入或者卖出。这些是普通投资者可以参与Reits基金的一些交易方式。
与以往场外基金或者ETF、LOF等产品不同的是:
(1)Reits基金的认购价格不是1元,认购价格不是1元,认购价格不是1元!!!与过往公募基金发行不同的是,Reits基金采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。先由发行机构公布询价区间,经过网下投资者的询价后确定发行价,网上投资者按此发行价认购。因此,Reits基金的认购价格不是1元!!!
(2)Reits基金不能申购、赎回,但能买入、卖出。一般来说,公募基金产品在产品打开封闭期后,都支持申购、赎回。这一点也是Reits基金比较特别的一点。不能申购其实还好,投资者要想参与在二级市场买入即可。但是不能赎回只能卖出这个特点对投资者多少还是有点影响的。比如投资者通过银行、三方平台(支付宝、天天基金)等场外方式认购了Reits基金份额,当投资者想将手中的Reits基金份额转换为现金的话,就只能将持有的Reits份额转托管至券商,再通过二级市场卖出进行变现,相对来说是比较麻烦的。Reits基金产品的这一特性,可以说是天然利好券商的,只要有投资者想参与Reits基金的交易,势必就需要去券商端开户,以往那些只在银行、三方渠道买产品的客户,要卖出Reits基金份额,必须得到券商开户。
(3)上交所REITs“金额认购、份额确认”、深交所“份额认购、份额确认”。这个规则感觉是沪深两个交易所有意做出区分,但其实增加了投资者的理解成本。一般来说,场外公募基金是“金额认购、份额确认”,上交所Reits基金采用的是这种方式,深交所Reits基金采用的“份额认购、份额确认”较普通的公募基金则有所区别。而且可能导致投资者没注意到这一特点而下错金额:
例如,投资者本来想认购10000元,于是输入10000,如果对应基金发售价格是5.5元,则你对应购买的金额为55000元,而不是10000元!
除了上面这些不同的特点之外,还有以下几点需要大家注意:
1.要注意可能二级市场有大幅价格偏离!!!
REITs基金无法按照净值赎回,净值为根据财务模型评估结果,因此二级市场交易价格对比净值可能存在大幅偏离。
2.要注意底层资产影响!!!
与一般公募基金分散投资,单一标的有持仓上限不同,REITs初始发行投资于定向基础设施项目,产品表现等受单一项目影响极大。
大家要知悉如下区别:
(1)简单的把国内REITs基金与美国、新加坡的REITs基金类比也是不合理的,在结构设计、税收、管理方式上都有很大不同。
特别是国外REITs基金更多是主动管理,底层投向多个不动产项目,国内目前都是定向投资于单一基础设施,基金表现可以说几乎完全取决于此项目未来的现金流等情况。
(2)买REITs基金和买房、当房东是非常不同的!一些无良的渠道或媒体为了“忽悠”投资者,把购买REITs基金说成是买房、当房东,这是非常不负责任的。目前REITs基金仅投资于基础设施,例如港口、工业园、高速公路等。根本不允许投资于任何房地产项目,何来买房、当房东?
对于市场上创新产品类型的推出,大多是带着一定的使命而来。但作为普通投资者的我们,对于一些新的产品事物,一定要保持理性,充分地认知产品的风险收益特征,提升自己对产品的认知能力,赚自己认知能力以内的钱并对市场保持敬畏之心!
发布于2022-2-22 20:17 蚌埠
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