上周三闭幕的中央经济工作会议，再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。建立“租购并举”的住房新制度，关键是壮大租赁，改变“售强租弱”的局面。

　　对此，中央首次提出发展长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

短期化(租期一般在1年以内)的“散租”占租赁市场90%以上份额，机构经营的长租占比不到10%，还主要以政府公租和机关企事业单位“过渡房”为主。在北京，94%的租赁为短期化的私人“散租”，机构租赁占比仅为6%，其中政府公租和机关事业单位租赁分别占2%和4%。

　　私人短期化“散租”占绝对主体，被认为是租赁市场野蛮生长、租房无法像买房居住一样体面的罪魁祸首。

　　目前，我国租赁人口达1.9亿，算上房东、中介，这是一个涉及超过3亿人口的市场。但长期以来，政府监管重点在新房开发、销售，在租赁市场相对的监管缺失叠加信息不对称，导致市场一直处于乱象丛生的态势。

　　以租客权益被侵害的情况为例，如随意涨租、驱赶租客、侵占押金；室内生活设施配置无标准，普遍缺失、低端化、“常维修”，但维修往往不到位，费用分摊也不合理(往往由租客承担)；“打隔断”、“上下铺”和非住宅(如废旧工厂)擅自突破规划和用途管制改租赁，导致消防安全隐患突出……

　　之所以出现此类现象，原因就在于房东出租住房是短期化行为：一方面房价不断上涨，一年甚至半年就要涨租一次，订立合同的周期就不能太长；另一方面，很多房东投资住房，目的是赚取房价上涨带来的增值收益。房屋增值收益可观、租金回报率又太低，加上未来可能要出售在租住房，那么不管是配置室内生活设施，还是装修，都要尽量简单、低成本。

　　对租客来讲，既然租赁权益得不到保障，租赁环境和设施太差，根本谈不上良好的居住体验和体面居住，租房就是权益之计的“得过且过”。由此，租客也就不爱惜租赁住房、设施、环境，导致恶性循环和租赁供需劣币驱逐良币。

　　从全球情况来看，发达国家租赁人口占比往往达到40%~60%，远高于我们20%的水平，租房和买房并驾齐驱，很大原因在于租房可以享受到与买房一样的体验和服务，背后则是机构租赁占比高的支撑。

　　目前，德国有1860万套租赁住房，政府公租房(450万套)占24%，私人机构房源(410万套)占22%；2013年，美国3200万套私人租赁房中，机构租赁占28.4%；日本1852万套租赁房源中，机构持有占比16.8%，私人托管给机构运营的房源占比高达66.2%。

　　机构租赁之所以能让租赁行业脱胎换骨，一方面在于，相比私人“散租”，机构租赁纳入政府监管，租赁配套标准和权益保障自然大为改观；另一方面，机构“店大不欺客”，长期经营而非“一锤子买卖”，会更重视服务和竞争。

　　目前，国家对建立以租为主、“租购并举”的住房新制度史无前例地重视。不管是住房回归居住属性的新定位，还是保持热点城市调控政策连续性、稳定性，或是渐进推进租售同权，集体建设用地建租赁住房，抑或鼓励开发商、大型中介等开展租赁经营，解决租赁投入产出资金错配的REITs(房地产信托投资基金)“破冰”等，都意在攻克租赁弱势的几大“痛点”，比如租房不能获得资产收益，租赁秩序混乱，公共服务缺失等。

　　毫无疑问，培育专业化、机构化的住房租赁企业，将是最好的切入点和抓手。近期，包括开发商、国有企业、大型中介、银行、互联网龙头等等，都开始进入租赁行业、发展长租公寓。

　　根据笔者调研，专业化、机构化住房租赁，不管是在居住设施配置，还是居住体验，或搭载社交、消费等与租赁相关的生活场景，以及保洁、维修等专业化物业跟进，相比私人“散租”，无疑上了好几个台阶，而且还能针对不同群体推出诸如青年公寓、家庭公寓、养老公寓等个性化产品

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