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融资渠道全面收紧，龙头企业优势毕显

2.2.1  重资产行业，融资成本举足轻重

房地产是典型的重资产行业，融资成本是影响盈利能力的核心，融资规模是影响扩张速度的关键。一般而言，典型周转型房企从拿地到预售回款周期在1年以上（受当地预售政策和房企周转速率影响，最快从拿地到预售已经能缩短到半年左右），从预售到结算的周期在1-2年。前期土地储备和项目施工投入巨大，大量资金以存货形式沉淀。样本龙头房企存货占到总资产规模的50%，而非龙头房企这一占比更高，样本房企高达64.1%。因此融资成本和融资规模对房企盈利能力和销售规模影响重大。

融资成本决定企业资金成本，直接对企业的盈利能力和偿债能力产生影响。从盈利的角度来看，房企的融资成本主要是指企业的利息支出，资本化的利息支出进入存货，在结算时直接影响房企毛利；而费用化的利息支出以财务费用的形式在当期计入损益。由于项目周期长，融资成本会以项目周期的倍数影响房企最终的利润；而存货沉淀资金多，则决定了这一影响对房企整体盈利水平非常关键。从偿债的角度来看，融资成本越低，企业需要支付的利息越低，企业发生财务风险的可能性下降，企业的偿债能力增强，企业能够以更低的成本融到更多资金。

按照资金的来源不同，企业的融资主要分为外源融资和内源融资，外源融资的资金成本往往高于内源融资。外源融资主要指从企业外部获取资金，房企外源融资的渠道主要有银行贷款、公司债、发行股票等；内源融资主要指企业经营活动产生的资金，房企主要是销售回款。

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