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土地市场调控升级，资源型规模房企优势凸显

政策调控因城施策，房企拿地门槛不断提高，大型房企的优势明显。自2016年4月份以来，为抑制土地市场热度和地价倒逼房价上涨的现象，热点城市陆续出台土地调控措施，从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限、预售管理等方面进行限制，拿地门槛提高，利好资源型规模房企。

拿地规则层面：以南京为例，先后推出限价、摇号、限制土地用途、提高自持比例等。限价和摇号在一定程度上抑制了土地价格的非理性上涨，限制土地用途和提高自持比例则加长回款周期。

资金来源层面：上海、广州等地相继出台政策，严格约束土地出让金来源。以广州为例，“要求商品住宅用地竞买资金（包含保证金）需为自有资金，不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金”。这就将自有资金规模较小的中小房企排除在外，销售回款规模成为竞地资格的无形筛选器。

预售管理层面：成都、重庆等打击房企捂盘销售，提高预售门槛。一方面提高预售时项目竣工程度，拉长房企预售回款周期；另一方面限定预售商品房的抵押登记，规定“抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押”，将相当比例的存货从贷款抵押品标的中排除。相比于资金雄厚的大型房企，预售回款速度下降和贷款融资占比更高的中小房企所受影响更大。

保证金及付款期限层面：济南、福州等提高保证金比例并缩短付款期限。福州在2016年9月颁布新规，“将居住用地竞买保证金比例从20%提高至30%，并规定全额土地出让金3月内付清，30日内付50%，90日内付清”。这就要求参与竞拍的房企要有充足的流动资金。

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