地王的金融经济学本质

很多读者反对笔者的看法，说中国的房地产市场和美国比起来，金融杠杆很低，因为中国的首付比很高，而且不少人是全款买房。持这种观点的人完全没有看到中国房地产的金融本质，这种对比的致命错误就在于忽视了中美两国用房地产做抵押的融资主体是完全不同的：美国是私人购房者，而中国是地方政府，企业（特别是国企央企），银行等国家队，其他人都是打酱油的。地方政府，企业（特别是国企央企），银行才是做高中国房地产金融杠杆的主力，那些首付比很高或者全款买房的都是打酱油的，或者运气差一点沦为韭菜。

投资股市要读懂主力，投资楼市当然也要读懂主力。让我们从解剖主力中的主力--地方政府开始。首先了解一下地方政府的配资规模有多大（再次借用股灾中大火的词汇）。根据穆迪的最新数据，中国地方政府目前的债务总净额是280万亿元。这些债务的融资抵押物相当大一部分是土地及相关不动产（高速公路，桥梁等）。

比如，在地方政府债务中有通过地方政府融资平台发行的5万亿城投债，地方政府将土地及相关不动产转移给地方政府融资平台做融资抵押物。穆迪数据显示，2015年全年全国各省总共发行了38万亿的债券，其中的84%用以再融资旧的债务，也就是新債滚旧债。可以看出来，地方政府新債滚旧债的程度极大，已经是庞氏融资的范畴了。所以地方政府很有必要做高其融资抵押物--土地的价格。因为如果土地价格表现不好，280万亿元融资的抵押物盘子一旦平仓起来后果不堪设想。

让我们再来看看地方政府的配资方都是谁吧，以城投债为例子。根据中央国债登记结算有限责任公司最新数据，城投债的31.0%为商业银行持有，24.8%有基金管理公司持有，21.4%为保险公司持有。商业银行，基金公司和保险公司中国家资本的比重非常大，也就是国家队。

所以房地产的金融杠杆主要集中在地方政府，商业银行，基金公司，保险公司，还有央企国企以及相关特权企业手里。这里需要指出的是央企国企以及相关特权企业的主要融资抵押物也是土地极其相关不动产（厂房，办公大楼等）。

总而言之，地方政府和央企国企以及相关特权企业是融资方，商业银行，基金公司，保险公司是配资方，土地及其相关不动产是配资抵押物。他们才是才是做高中国房地产金融杠杆的主力，那些首付比很高或者全款买房的都是打酱油的，或者运气差一点沦为韭菜。