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【短期热点调控趋紧，长期去化方向不变—住宅周报第359期（2016.05.21-2016.05.27）】

1、一手房销量：整体环比下降3%，较2015年周均比整体升31%，累计同比升36%。12个城市新房去化时间8.2个月。板块表现：板块整体持平，跑赢上证0.1pc。2016年PE主流公司18.8倍，RNAV溢价11%。

2、本周观点：本周，南京等热点城市陆续出台针对土地和楼盘销售的调控新政，成交环比出现回调。调控政策一方面与近期热点市场的日光盘现象和地王现象频出有关，另一方面与经济企稳后对地产投资的依赖降低有关，预计未来两个月将是二线热点城市政策收紧的窗口期。房地产迈入长周期拐点，“去库存”背景下，我们谨慎看好2016年地产基本面，看好结构性行情的演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注于珠海、大深圳、川渝和武汉布局的上市公司。

3、国君地产组合包含天健集团、广东明珠、华夏幸福和北京城建，权重占比均为 25%。国君地产组合指数上周涨2.0%，跑赢房地产指数2.1%，跑赢上证指数 2.2%。2016 年累计跌幅为16.7%，跑赢房地产指数10.9%，跑赢上证指数3.5%。

4、广州二手房贷款政策松绑。广东省内银行包括工、农、中、建四大行和光大、民生在内的几家银行均将“贷款期限+楼龄”的时间要求放宽，其中工行最长时限可达60年，其他三大行最长可达50年，光大可达55年。此前，这一时限大多在40年。不过，贷款期限上仍紧守最长30年的“红线”。

5、维持行业增持评级。2016年，房地产板块投资策略是“百舸竞争流，花开直须折”；推荐：1）龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，风格切换下受益最为明显，推荐：保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城A；2）“转型牛”标的，推荐：广东明珠、皇庭国际、大名城、宝安地产、苏宁环球、天健集团；3）区域主题，受益：京津冀（华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份）、珠海区域（格力地产、世荣兆业）。