近日，龙湖集团（00960）发布全年经营成绩单。在房地产销售收入继续破千亿的同时，公司的一大亮点是经营性收入再创历史新高。不仅如此，融资通畅、稳健经营成为龙湖集团穿越周期的强大底气。

　　当前，经营性收入不仅成为龙湖集团重要的收入来源，也已经是公司主要的盈利来源，还可以通过经营性物业贷帮助公司扩宽融资通路。不知觉间，经营性业务已经成为龙湖集团穿越周期的压舱石。

　　经营性收入刷新纪录

　　龙湖集团发布的最新公告显示，2024年公司房地产开发业务实现合同销售1011.2亿元，稳居行业千亿阵营。

　　在国家“优化存量、严控增量”的政策背景下，“保交房”依旧是重中之重。2024年，龙湖集团在全国43座城市共计交付120余个项目，约10万套品质房源。其中，20%项目实现提前一个月以上交付，交付满意度90%。

　　在这份公告中，龙湖集团的一大亮点是，公司实现经营性收入284.8亿元，再创历史新高。在公司经营性收入中，运营收入合计约145亿元，同比增长4.5%，服务收入约139.8亿元，同比增长达10.6%，持续刷新历史纪录。

　　早在上一轮房地产景气上行周期过程中，多家房企就提出要告别“三高”模式，实现协同发展，但能够落地且持续贡献正向现金流的房企并不多。龙湖集团则是从一开始就奉行开发与运营并重的模式，构建了公司高质量发展模式。

　　2024年，龙湖集团新开13座商场。截至目前，龙湖商业累计运营商场超90座，运营总建面超900万平方米，已开业项目覆盖城市23个，合作品牌数超6800家，其中战略品牌数超400家。另外，龙湖将原有长租公寓业务蜕变升级为资产管理航道，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大资管业务，其中，龙湖冠寓累计开业房间超12.3万间，推动解决新市民、青年人住房困难。

　　与房地产开发业务的一次性收入不同，运营业务可以贡献稳定的收入和利润，为龙湖集团的流动性安全提供持续保障。

　　根据2024年半年报，公司运营及服务业务对业绩的贡献占比持续提升，合计占比超过80%。而在2023年，运营及服务业务贡献核心权益后利润也超过六成。持有型业务已经成为龙湖集团的业绩“安全阀”。

　　仔细观察不难发现，相较于纯开发商模式，主要持有型地产商在本轮行业调整中，表现更好，目前保持了零违约的纪录。

　　持有型地产凭借自身购物中心经营性物业贷款的长久期，匹配了不断放缓的销售所带来的负债压力，再加上优质购物中心、长租公寓现金流好，以及在公开市场或者私下出售的难度较低易变现的特点，从而在一定程度上抵御了房地产市场调整周期的影响。

　　《财中社》发现，政策也在大力支持经营性物业的发展。2024年1月初，央行和金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，为物业经营贷进一步指明了方向。此前物业经营贷在实际操作中的抵押比例不超过50%-60%，此次规定最高为70%。

　　国际著名评级机构惠誉指出，龙湖集团庞大的投资性物业组合支持的强劲银行融资渠道，以及不断增长的经常性收入，是其评级的关键支持因素。

　　惠誉表示，龙湖持续获得经营性物业贷，以帮助偿付到期的公开债券和其他无担保借款，并因此实现债务结构的转变，延长了其债务期限，缓解了流动性压力和再融资风险。

　　虽然持有型物业资产较重，但其却可以通过经营性物业贷款的方式避免开发贷久期过短的问题，经营性物业贷款成为持有型地产商融资的重要手段。

　　高盛研究部表示，看好龙湖投资物业组合的自给自足能力，预计龙湖的经营性业务将继续支持其在同行中保持较高的利息覆盖倍数，认为这是“支持龙湖优化债务结构、降杠杆计划的重要资产。”保持对龙湖的买入评级。

　　标普也肯定经营性业务对龙湖集团业绩的稳定性支撑。基于公司稳健的现金流管理、强劲的租金收入和管理良好的债务期限，标普评估龙湖的流动性充足。

　　财务稳健放首位

　　自2023年以来龙湖开始主动、有序地压降负债规模，减少对融资的依赖。截至2024年上半年末，龙湖集团有息负债余额为1874.2亿元，较年初减少52亿元，这一数字到2024年底还在持续压降。

　　不仅如此，龙湖集团的借款是以银行信贷为主的长期借款。2024年上半年，公司平均合同借贷年期延长至9.19年，有息负债的80%以上来自于银行支持。

　　截至2024年上半年末，龙湖集团一年内到期债务为294.1亿元，占总债务比例仅仅为15.7%。剔除预售监管资金及受限资金后，公司现金短债倍数为1.01。

　　在2024年8月的中期业绩会上，龙湖集团管理层就曾明确提出，龙湖始终将财务稳健放在首位，短期债务的提前削减优于增量投资。

　　龙湖集团不仅按时而且是提前偿还债务。2024年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）；6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元；同日，龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美元债。

　　下半年的2024年7月，龙湖集团按期完成“19龙湖04”债券的回售，金额为14.93亿元；8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售；12月9日，龙湖集团如期完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.3亿元，完成2024年内到期最后一笔公开债的兑付；12月18日，龙湖集团提前偿还10.5亿港元的境外银团贷款。

　　据悉，在该笔还款之后，龙湖集团于2025年1月2日到期的94.5亿港元银团贷款已全部提前偿还完毕。

　　除提前偿还境外银团贷款之外，2024年以来，龙湖已如期归还了117亿元境内公开债，提前兑付72亿元的CMBS。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

　　进入2025年，龙湖集团提前偿债的“习惯”还在持续，就在近日，公司已将“22龙湖01”、“20龙湖02”两笔公司债的兑付资金提前拨入偿债专户，合计39.78亿元。

　　标普认为，除稳定的现金流支撑外，良好的债务期限与严明的财务纪律也是龙湖集团的主要优势。