想要在北京办理房产二次抵押贷款并获得最佳效果和最低利率，需要了解政策与条件、比较不同金融机构、准备申请资料、申请贷款与签订合同、办理抵押登记与放款以及采取降低利率的策略。同时，还需要注意保持良好的信用记录和还款能力，以确保顺利获得贷款并降低利率成本。

一、了解政策与条件

关注政策动态：

及时了解北京市关于房产二次抵押贷款的政策动态，包括贷款额度、利率、期限等方面的规定。

特别注意新政策对贷款条件的影响，如购房新政中提到的降低存量房贷利率政策等。

明确贷款条件：

借款人需持有有效的房产证，且房产已办理过一次抵押贷款。

房产需符合二次抵押的条件，如房屋建成面积、房龄等符合银行要求。

借款人需具备良好的信用记录和还款能力。

二、比较不同金融机构

咨询多家银行：

向多家银行咨询房产二次抵押贷款的具体政策和要求。

了解不同银行的贷款额度、利率、期限、还款方式等。

比较贷款产品：

根据自己的需求和财务状况，比较不同银行的贷款产品。

关注产品的利率优惠、费用减免等优惠政策。

三、准备申请资料

收集必要资料：

包括但不限于身份证明、婚姻状况证明、收入证明、房产证复印件等。

确保所有资料真实有效，以便顺利通过审核。

评估房产价值：

邀请专业评估机构对房产进行价值评估。

评估结果将作为贷款额度的重要依据。

四、申请贷款与签订合同

提交贷款申请：

将准备好的申请资料和房产评估报告提交给银行。

填写贷款申请表，明确贷款金额、期限、还款方式等。

等待审批：

银行将对申请资料进行全面审核，包括信用记录、还款能力等。

审批通过后，银行将发出贷款批准通知书。

签订合同：

与银行签订贷款合同，明确贷款金额、利率、期限、还款方式等条款。

确保合同内容清晰明确，无歧义。

五、办理抵押登记与放款

办理抵押登记：

借款人需配合银行办理房产抵押登记手续。

抵押登记完成后，银行将获得房产的抵押权。

等待放款：

银行将按照合同约定将贷款金额转入借款人指定账户。

借款人需按照合同约定的还款方式和期限按时还款。

六、降低利率的策略

提高信用评级：

保持良好的信用记录，提高个人信用评级。

信用评级越高，银行越愿意提供优惠利率。

选择优质客户政策：

部分银行针对优质客户或特定合作渠道提供优惠利率。

借款人可以关注这些政策，并努力成为银行的优质客户。

协商利率：

在签订贷款合同时，与银行协商利率。

可以通过比较不同银行的利率水平，与银行进行谈判，争取获得更低的利率。

关注市场动态：

密切关注市场利率的变化情况。

当市场利率下降时，可以考虑重新申请贷款或调整贷款条件以享受更低的利率。