在北京办理房产抵押贷款时，银行或金融机构对房子有一系列的要求，包括产权清晰、物理状态良好、地理位置优越、房屋类型与面积符合标准、房龄与房产证符合要求以及借款人资质良好等。借款人需要充分了解这些要求，并准备好相应的申请材料，以便顺利办理贷款。

一、产权要求

产权清晰：房产的产权必须明晰，不存在任何争议或纠纷。这意味着房产证上的所有权信息必须完整且合法，房产未被司法机关查封、扣押或存在其他限制交易的情况。

无其他抵押：原则上，房产不能有其他抵押或负担。如果房产已有抵押，需要获得原抵押银行的同意，并进行相应的抵押转移手续。

二、物理状态与位置要求

状态良好：房产应处于良好的物理状态，没有重大结构问题或安全隐患。银行通常会要求借款人提供房产的评估报告，以确认其价值及可抵押性。

地理位置：抵押房产必须位于北京市内，且通常要求房产位于城市中心区域或成熟社区，以确保其市场价值和流通性。

三、房屋类型与面积要求

房屋类型：银行通常更倾向于接受住宅、公寓和别墅等类型的房产作为抵押物。对于商业办公、临街商铺、写字楼等其他类型的房产，银行的要求可能更为严格，甚至可能直接不受理。

面积要求：一般来说，银行对抵押房产的面积也有一定的要求。通常要求房产面积在30至300平米之间，面积太小或太大的房产可能只有个别银行能接受。

四、房龄与房产证要求

房龄要求：银行对抵押房产的房龄也有一定的限制。一般来说，要求房龄在30年内，但部分银行可能对房龄超过40年、50年甚至60年的老房子也能办理抵押贷款，但条件可能更为苛刻。

房产证要求：房产证是办理房产抵押贷款的重要文件。银行通常要求房产证持有时间满一定时间（如3至6个月），但对于亲属之间的继承、赠与和买卖的房屋，或者转商之后的房本，部分银行可能视为老房本并接受申请。

五、其他要求

借款人资质：除了对房产本身的要求外，银行还会对借款人的资质进行审核。借款人需要具备完全民事行为能力（年龄在18周岁及以上），信用记录良好，有稳定的收入来源，并具备按时足额偿还贷款本息的能力。

贷款额度与期限：贷款额度通常基于房产评估价格的50%至70%，部分银行可能根据房产类型、申请人资质等因素有所调整。贷款期限则根据借款人的还款能力和银行政策确定。

综上所述，在北京办理房产抵押贷款时，银行或金融机构对房子有一系列的要求，包括产权清晰、物理状态良好、地理位置优越、房屋类型与面积符合标准、房龄与房产证符合要求以及借款人资质良好等。借款人需要充分了解这些要求，并准备好相应的申请材料，以便顺利办理贷款。