一般来说，银行或金融机构会根据房产评估值的70%到80%作为贷款的上限。例如，一个评估值为100万元的房产，其抵押贷款最高可能是70万到80万。

一、房产评估值

评估机构确定：房产的市场价值由专业的评估机构来确定。

贷款比例：一般来说，银行或金融机构会根据房产评估值的70%到80%作为贷款的上限。例如，一个评估值为100万元的房产，其抵押贷款最高可能是70万到80万。

二、贷款人实际偿还能力

信用状况：银行或金融机构会综合考虑贷款人的信用状况，包括征信报告、贷款人的收入与支出情况、稳定性等因素。

还款能力：银行会要求贷款人每月的还款额度不能超过其月收入的一半，以确保贷款的可偿还性。

三、其他因素

房屋类型：不同类型的房屋贷款额度有所不同。一般商品住宅的贷款额度较高，而商铺、写字楼或工业厂房的贷款额度相对较低。

房龄与贷款年限：银行要求贷款年限与房龄之和不超过一定年限（如30年），这对二手房市场形成一定限制。

政策与规定：不同银行或金融机构可能有不同的贷款政策和规定，如贷款额度上限、利率等。

四、特殊情况

二次抵押贷款：如果房产证在手，按揭中的房子也可以做二次抵押贷款。但具体额度要看房子的残值和已按揭的余额。例如，房子评估价200万，尾款还有40万，那么可贷额度可能是200万×70%−40=100万。

跨行二押：部分银行可能不接受跨行二押，即二押和原贷不在同个银行。这种情况下，借款人需要了解并选择合适的贷款机构。