2023-12-15 07:41:35 证券时报网 
继深圳后，北京、上海的房地产优化政策终于落地。

12月14日，北京进一步优化调整房地产政策。其中，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调；同时下调新发放房贷最低首付比例并延长贷款期限，首套房贷最低首付比例降至30%；二套房贷最低首付比例下调为城六区50%、非城六区40%，房贷年限由目前最长25年恢复至30年。此外，12月15日起还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。

同日，上海宣布自12月15日起优化差别化住房信贷政策。其中，首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

业内人士认为，北京、上海此次政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。北京、上海释放的积极信号，或将明显提振全国市场信心。

北京进一步优化调整房地产政策

12月14日，北京进一步优化调整房地产政策，更好支持刚性和改善性住房需求。



其中，北京市住建委、人民银行北京市分行等五部门联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），优化普通住房（以下简称普宅）认定标准，下调新发放房贷最低首付款比例。

《通知》明确，对普宅认定标准进行优化。调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5—6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅。

《通知》同时提出，下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。在全国统一政策的基础上，将北京地区首套房贷（含商贷、公积金贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套房贷最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。同时，此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。

北京市住建委表示，北京市现行普宅标准为2014年发布，与市场实际情况存在一定差距，群众反映比较集中。此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。调整后，全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。同时，下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

中原地产首席分析师张大伟指出，北京调整普宅标准后，大约有70%的房子将变成普宅，有利于普通购房者降低购房成本。在二手房交易中，普宅与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。根据规定，个人出售2年以上的普宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普宅，差额征收增值税，税率为5%。同时，北京全面降低了购房者的首付门槛，特别是二套房首付比例大幅度下调，部分购房者可以从最高80%首付降低到40%。

据了解，北京此前的房贷政策是，个人购买首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。而新政后，不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房最低首付款比例为30%；二套房位于城六区的，最低首付款比例为50%，位于城六区以外的，最低首付款比例为40%。



（制表：张大伟）

另外，为更好地支持北京市刚性和改善性住房需求，自12月15日起北京新发放的商贷将执行新的利率政策下限。调整后：城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加10个基点、不低于LPR加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR、不低于LPR加55个基点。

张大伟指出，之前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（加点55BP），新政后，城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。

“简单来说，100万元贷款30年月供减少268元—326元之间，购房者直接降低购房成本。”张大伟说。

上海发布优化差别化住房信贷政策

12月14日，据“上海发布”公众号消息，上海发布优化差别化住房信贷政策。



一是首套房商贷利率下限调整为不低于LPR减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二是二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，上海首套、二套房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万元总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的首付款支出。同时，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。



此外，上海此次还调整了普通住房标准，一是优化了标准的认定条件，剔除价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。



严跃进指出，普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

“此次上海围绕首付比例、房贷利率、普通住房标准等优化政策，进一步降低了房贷成本和税费负担。此类政策出台，有利于增强市场信心，对稳定市场预期也将发挥积极作用。”严跃进说。

或将明显提振全国市场信心

中指研究院市场研究总监陈文静认为，继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，北京、上海12月14日优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。北京、上海释放积极信号，或将明显提振全国市场信心。

据了解，7月24日，中央政治局召开会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。8月18日，住建部等部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。8月31日，中国人民银行等部门发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将首套和二套房商贷最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，同时调整二套房商贷利率政策下限。9月1日前后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市相继出台了“认房不认贷”政策。

11月22日，深圳出台两大利好政策，一是调整普通住宅认定标准为，住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。此次调整意味着，深圳普通住宅认定标准不再看成交总价了，有效降低144平方米以下高总价新房的交易税费，减少交易成本。

二是深圳从23日起调整二套房最低首付款比例，二套房贷最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。这将有效降低购房者首付资金压力，提升深圳新房及二手房市场的活跃度。