21世纪经济报道见习记者 张欣 北京报道

　　近日，天风证券地产研究团队发布的报告显示，2023年房地产行业境内外债到期规模合计达2.54万亿元，其中境内待偿还债务规模预计为1.09万亿元，偿债高峰期在今年6—8月。

　　今年以来，房企加速化解债务，多家房企债务重组计划落地，但目前多数房企仍以展期为主。业内人士认为，展期的关键因素在于后期销售回款和外部融资的修复进度。此外，除了展期，逆向混改、债转股也是房企化债的重要手段，但实际推进较难。

　　房企迎来债务偿还高峰期

　　近日，天风证券地产研究团队发布的报告显示，2023年房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%，今年前4个月已偿还规模9053亿元，仍有约1.09万亿元待偿还债务；预计境内债偿还高峰集中在今年6—8月。但是到期规模同比增幅较2—5月有所下降，整体债务风险相对可控。2024年境内债到期约1.38万亿元，较2023年缩窄超30%，行业偿债压力或将进一步趋缓。

　　境外债方面，2023年房地产行业美元债到期规模约770亿美元（折合人民币5490.43亿元），同比增加31.4%。因部分违约主体丧失还款能力、进入债务重组阶段，今年前4个月美元债已偿还规模较小，仍有708亿美元（折合人民币5048.34亿元）待偿还，偿债高峰将集中在今年9—10月及2024年2—3月。

　　从房企债券违约情况来看，21世纪经济报道记者数据显示（截至6月9日），房企违约债券数量为188只，违约债券余额为2123.76亿元，其中有119只违约类型属于展期，占违约债券余额的76.86%。

　　东方金诚研究报告认为，今年5—9月是房企偿债高峰，在外部融资渠道难以打开的情况下，二季度楼市回暖情况将成为展期房企能否平稳度过偿债高峰、逐步恢复融资能力的关键。二季度销售端迎来显著修复的可能性较低，一是前期积压的需求在一季度已有所释放，难以支撑二季度迎来更大幅度回暖；二是2月70大中城市仅13座城市新建商品住宅价格环比下降，意味着二季度多数城市将不能继续实施放宽房贷利率下限的优惠政策，这会对二季度购房需求的增长产生一定抑制作用。在此情况下，继续展期大概率成为房企应对到期债券的主流选择。同时，项目布局不合理、财务结构有问题的房企也很有可能会在本轮行业洗牌中淘汰出局。

　　出险房企如何化解债务？

　　今年以来，房地产化债显著提速，已有华夏幸福（600340.SH）、融创中国（01918.HK）等多家房企债务重组计划落地。债务重组包含展期、债转股、资产清偿等多种形式，多数房企还是以展期方式为主。

　　前述天风证券报告分析认为，2023年以来多家出险房企陆续完成债务重组，标志着本轮供给侧出清进程进入加速阶段，由此引发的债务及不良资产问题未来或将逐步解决，行业信心及市场预期也有望因此得以修正。

　　东方金诚分析师唐晓琳表示，以债券展期规避实质性违约是本轮地产债违约潮的最大特点，一是展期类型主要为本金展期和利息展期，虽然利息兑付压力相对较小，本轮违约潮中不乏房企对兑付利息进行展期，充分表明房企现金流已高度紧张；二是由于本轮行业下行周期历时较长，期间楼市回暖预期频频落空，债券展期时间明显拉长，由前期的12个月左右拉长至后期的24-36个月；三是担保条款的合理设置是展期方案获得通过的关键因素之一，多数展期方案附加了担保条款，担保形式多为项目公司股权质押；四是后期选择将存量债券整体打包展期的房企逐渐增多，尤其境外债打包展期较为普遍；五是已展期债券兑付率较低，二次展期现象增多。

　　唐晓琳认为，展期化债的关键因素在于后期销售回款和外部融资的修复进度。销售回款方面，2023年房企销售回款情况或将好于2022年，但增幅有限。如果回暖进程顺利，2024年房企销售端或有可能恢复至下行周期前水平；外部融资方面，从银行贷款、债券发行和股权融资三个方面考虑，目前展期房企外部融资难度较高，虽有部分出险房企发布股权融资计划，但落地进展缓慢，股权融资能否成为展期或违约房企改善外部融资的突破口，仍有待观察。

　　天风证券亦表示，对于出险房企，“保交付”仍是第一要义，未来战略重心聚焦盘活存量项目、资产，关键仍是加速销售回款、保证现金流入，尽快恢复正常经营，偿还债务。对于未出险房企，当前融资环境整体宽松，再次发生大规模违约潮概率很小，预计待基本面回升后，项目质量及布局优异的房企有望受益于融资端及销售端弹性的释放。

　　“除了展期，逆向混改也是化解房企债务的重要方式。”明源不动产研究院首席研究员艾振强告诉21世纪经济报道记者，逆向混改指民营企业引入国有战略投资者的现象，国有战略投资者可以是国有资本运营公司，也可以为业务范围相同或相似的国有企业。通过逆向混改，可以加快债务化解的速度，推动行业尽快回到健康平稳的发展轨道。

　　以华南城（01668.HK）为例。2021年12月，华南城发布公告称以增资扩股方式引入深圳市特区建设发展集团（下称“特区建发集团”）。华南城将特区建发集团认购股份所得款项用于偿还债务与公司运营，一方面能够减轻短期债务压力，缓解资金紧张，避免出现债务违约及出售重要资产。另一方面也借助特区建发国资背景增强企业信用，降低融资成本，为未来融资创造条件。

　　从后续动作来看，逆向混改让华南城不仅获得了资金支持，而且还得到了信用背书与产业支持。2023年3月，华南城发布公告，其全资附属公司与中国银行等11个银行签订60亿元融资协议，为华南城自创立以来的最大单笔融资。同时，在特区建发集团的助力下，华南城与包括特区建发子公司在内的企业在战略合作、项目发展、资产出售等开展合作，涉及园区管理、新能源、旧改等领域。

　　不过，艾振强提醒称，债转股和逆向混改不易推进。因为在当下市场行情下，一方面，部分出险房企可能已经资不抵债了，很多人不愿意接盘；另一方面，即便能够引入新股东，大概率会导致原公司的实控人发生变更，因此推进难度较大。