对于整个房地产行业而言，刚刚过去的2022年依然是艰难的一年。根据机构发布的数据，A股有超过一半的房企表示2022年财务状态为亏损。在这场行业大考中，一直稳坐“尖子生”位置的龙湖集团（00960.HK）再度交出了一份优异的成绩单。

　　3月17日，龙湖集团披露了2022年财务数据。数据显示，2022年，龙湖集团实现营业收入为2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润为225.4亿元，同比稳中有升。

　　龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平说：“2022年，集团在控负债总额的情况下实现利润增长和结构调整。这就好比一个人增肌，但是体重不能增加。因此，集团需要更加自律、更加要去提高经营水平，这是龙湖集团选择做的难而正确的事。”

　　那么，“健身”一年的龙湖集团究竟摆脱了哪些“脂肪”，又增加了哪部分“肌肉”？

　　稳住财务“护城河”

　　陈序平表示，过去，整个行业在高歌猛进的时候，很多企业是通过资产和负债的同步增长来实现利润和业绩的增长。当前，行业背后的逻辑已经发生变化，龙湖集团在经营上更加重视资产质量，控制负债，依靠提高周转、去存货来驱动公司的增长。

　　如此看来，过去的一年，龙湖集团减去的是负债和存货。数据显示，2022年，龙湖集团一年内到期的短期债务已经压缩到了10%。目前，龙湖集团的负债以3年期以上的长期债务为主，占比为47%。

　　同时，为了能够轻装上阵。2022年下半年，龙湖集团提前偿还了两笔2023年到期的美元债，金额则分别为4.5亿美元和3亿美元。至此，2023年内，龙湖集团已经没有到期的境外债。

　　“在波动的市场环境中，集团时刻保持低杠杆、安全性，并提前布局偿债计划。2023年，龙湖集团的整体债务规模量级不变，但会进一步优化债务结构，加大国内的银行融资，适度减少境外融资。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示。

　　一直以来，稳健的财务水平都是龙湖集团的一张“王牌”。不过，财务“护城河”若想要不倒，其根本上离不开现金流的支持。对于房企而言，持续销售所带来的现金流更能让企业在这一动荡时期心安。

　　龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示，2022年，龙湖集团提供了3500亿元货值，且最终实现了约2016亿元的签约，去化率达到58%。“2023年，龙湖按照目前的运营节奏安排，也考虑到了未来还会获取新的项目，预判去化率会超过65%。”张旭忠如此表示。

　　运营服务板块“更上一层楼”

　　如果说负债和住宅存货是2022年龙湖集团减去的“脂肪”，那运营及服务板块则是集团增加的那部分“肌肉”。近年来，由于房地产市场动荡明显，各企业纷纷转战其他赛道，以求可以寻找到新的利润增长点。

　　目前，龙湖集团已经形成了开发、运营及服务三大业务板块，涵盖包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多条航道业务。在龙湖集团内部，这一业务战略布局被称为“一个龙湖”生态体系。

　　数据显示，2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入为236亿元（不含税），其同比增长25%，5年复合增长35%。据悉，经营性利润占比已经达到27%，这也表明龙湖集团的利润结构更加优化。

　　具体来看，运营业务方面，截至2022年末，龙湖商业已经进入全国32座城市，累计开业运营的商场则是达到76座。长租公寓方面，截至2022年末，龙湖冠寓总开业房间数已经达到11.6万间，且超过2万间被纳入保障性租赁住房。

　　服务业务和智造业务方面，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园等商写空间印证了服务半径延伸的可能性。

　　而新推出的“龙湖龙智造”则正在成为代建领域强有力的竞争者。据悉，龙湖龙智造重点参与了北京龙湖蓝海引擎产业园的打造。在建设B馆的过程中。龙湖龙智造包揽了项目土建改造、幕墙改造、机电及室内精装等。

　　从数据表现上来看，运营业务和服务业务则已经成为与地产开发并行第二和第三增长曲线。

　　2023年驶向何方？

　　在行业整体信用走弱的背景下，龙湖集团收获了标普、穆迪、惠誉给予的投资级评级。由此，龙湖集团成为少数获得境外机构全投资评级的优质房企。尽管未来似乎没有什么需要格外担忧的地方，但对于将“晴天补屋顶”这句话刻入DNA的龙湖集团而言，下一步怎么走仍要仔细思量。

　　陈序平指出了一个方向，其在业绩会上表示，在发展战略上，未来5年，龙湖集团将大力发展非地产开发业务，将非地产开发业务利润占比提升至50%以上。

　　至于地产开发方面，张旭忠则说：“2023年会采用相对弹性的供货策略，根据市场变化及城市不同，制定‘一城一策’，以平衡量价关系，做好货值管理，实现有质量的增长。”此外，在拿地补货方面，龙湖集团也会有所取舍。

　　张旭忠表示，2023年，龙湖集团将严守投资纪律，确保地块周转率以及利润率，拿地毛利率则是会保持在20%以上，股东净利率在12%以上。在城市选择方面，龙湖集团将聚焦20个主力城市和14个机会城市。据悉，目前，龙湖集团拿地开盘的平均时间已经缩短到了4.7个月，现金流回正则是控制在16个月左右。

　　2023年是龙湖集团成立的第30年，这家在大海中航行的房企经历了行业的黄金时代、深度调整时代以及换帅。不过，无论外界如何变化，抑或是集团内部如何调整，龙湖集团始终善待初心，从未改变底色。在深耕主业的同时，龙湖集团还积极践行企业责任，发布了“新亚计划”“湖光计划”等，累计帮扶超过164万人，集团、创始人及龙湖公益基金会更是累计捐赠超过18亿元。

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