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　　特约|梁杏

　　2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等，成为地产“第三支箭”的响应，将进一步填补房企股权融资的不足。

　　去年下半年以来，基建、地产政策持续发力，1月70城房价企稳，同时全国施工企业开复工率大幅提高，水泥、钢铁、煤炭等耗材出货量有望逐步上行。下个月全国两会即将召开，市场对稳增长政策抱有较大期待。作为经济增长支柱产业，地产和基建产业链估值修复空间大，是当前投资主线之一。

　　“第三支箭”延续

　　地产、基建数据修复

　　2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，基金业协会随即发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，意味着从2018年起陆续暂停的房地产私募基金的融资窗口重新打开。本次政策改革备受市场关注，引发地产链条板块的集体上涨。

　　去年11月底，证监会调整优化涉房企业五项股权融资措施(即“第三支箭”)，内容包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等，在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信债权工具上进一步放宽融资通道，为房企补充资金。

　　同时，证监会也提及“积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式”。本次政策为“第三支箭”的推进落地。

　　其中，最大的亮点在于不动产私募投资基金的投资范围，从之前的保障性住房、商业地产、基础设施等领域扩大至存量商品住宅与市场化租赁住房，有助于盘活存量住宅项目，对防风险和保交楼有重要积极意义。

　　政策密集落地的情况下，地产数据已经开始改善。国家统计局数据显示，2023年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比，自2022年2月以来首次止跌，部分一二线城市新房销售出现小幅复苏，三线城市环比降幅缩窄，后续预计仍将维持缓慢回暖的态势。

　　另外，基建依然是开年以来稳增长政策的重点。1月新增人民币贷款4.9万亿，其中企业中长贷新增3.50万亿，创历史单月最高值，同比大幅多增1.4万亿，背后是基建和制造业发力。1月份信贷大增，同时专项债发行维持高位，基建资金面有保障。

　　根据百年建筑网数据，截至2月14日全国开复工率为76.5%，已经超越去年同期。而在2月7日，项目开复工率还低于去年同期12.6个百分点。一周时间复工率增加38.1个百分点。总体来说目前可以关注以地产、基建链条为代表的稳增长主线的投资机会。

　　“保交楼”下可优先关注上游表现

　　当前地产政策是围绕保交楼、保房企进行，基建实物工作也在加速，上游建材、钢铁、煤炭在本轮周期中受益程度相对较大。尤其是去年房企信用风险向上游产业扩散，导致建材行业应收账款及其周转率恶化，在地产流动性改善后有望展现出更强弹性。

　　上周全国水泥市场价格开始回升，价格上涨节奏早于往年农历同期，今年春季的水泥旺季或更早到来。受益于企业错峰生产执行情况较好，天气好转后，随着下游需求恢复，库存下降，各地企业为改善盈利状况，积极推动价格恢复性上调。

　　玻璃行业基本面数据也出现积极变化，上周厂商库存从6458万重箱增至6482万重箱，累库速度出现明显放缓；社会库存方面，沙河社会库存从26.1万吨减少为22.8万吨。厂商累库放缓而社库加速去库，这也是非常积极的信号，下游行业需求很可能在好转。

　　消费建材经过2022年的业务调整和应收账款单项计提，今年应收账款减值的担忧大幅减弱，2023年业绩提升确定性。从历史来看，地产数据修复期，消费建材由于其品牌效应和产业竞争格局的优势，可能会表现出一定的超额收益。

　　从经营数据、财务数据看，2022年三四季度预计是建材行业盈利底部区域；从估值看，行业里众多核心公司的估值都已达到历史底部区域。结合基本面和估值，行业上行空间较大。目前正处在地产政策修复向地产数据修复的阶段过渡，建材企业基本面预期较为积极。

　　焦钢产业链方面，上周普钢价格偏强运行，钢厂高炉开工率环比上升。短期来看，下游复工复产进度加快，钢材逐步进入金三银四旺季，累库速度下降。钢材价格开始修复，带动黑色产业链利润扩张，中期看地产新开工降幅有望收窄，也利好焦煤价格预期。

　　另外地产后周期的家电行业也有望受益。近期家电促销费政策不少，例如上海市继续实施绿色智能家电消费补贴等惠民生政策，进一步优化政策流程、扩大补贴品类和增加参与企业等。但需要注意的是，随着海外加息进程逐步推进，海外经济走弱可能会对家电出口继续产生扰动。

　　(作者系国泰基金量化投资部总监。本文已刊发于2月25日《红周刊》，文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊》立场，提及基金仅为举例分析，不做买卖推荐。)

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