昨晚（11月23日），《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》正式发布。这意味着此前作为内部文件流传的“金融16条”终于正式官宣。

　　通知包括6方面，共16条具体措施，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。具体内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等方面。

　　（全文） 中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会 关于做好当前金融支持房地产市场 平稳健康发展工作的通知

　　为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：

　　一、保持房地产融资平稳有序

　　（一）稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

　　（二）支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

　　（三）稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

　　（四）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

　　（五）保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

　　（六）保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

　　二、积极做好“保交楼”金融服务

　　（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

　　（八）鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

　　对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。

　　新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

　　对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

　　三、积极配合做好受困房地产企业风险处置

　　（九）做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

　　（十）积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

　　四、依法保障住房金融消费者合法权益

　　（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。

　　（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

　　五、阶段性调整部分金融管理政策

　　（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

　　（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

　　六、加大住房租赁金融支持力度

　　（十五）优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

　　（十六）拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　早前报道 ↓↓

　　央行最新文件，信息量很大！

　　随着一系列力度空前的稳楼市政策不断出台，房企层面再迎诸多利好消息。南都·湾财社记者梳理发现，仅11月23日一天，就有7家房企传出银企合作的消息，其中万科获中行、交行合计授信2000亿元。同时“第二支箭”扩容首批3家房企落地。

　　数据整理：南都·湾财社记者 孙阳 见习记者 陈镜安

　　数据：

　　房企与银行批量签约

　　授信额度数千亿

　　南都·湾财社记者从多方渠道获悉，昨天下午，万科集团分别与中国银行、交通银行达成战略合作，两家银行将分别为万科提供人民币最多1000亿元意向性综合授信额度；此外，交通银行还将为美的置业提供不超过200亿元意向性授信额度。

　　同时，资本市场也传出消息，中国工商银行将于近期与龙湖集团、碧桂园等房企签署银企战略合作协议，提供数百亿意向性授信额度，预计将于今明（24-25日）陆续签约。

　　值得注意的是，中国农业银行也于昨天同中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团等五家房企达成战略合作，将在房地产开发贷款等多项业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。而据南都·湾财社记者了解，中国农业银行早前已与龙湖达成合作，龙湖获得数百亿授信额度。

　　“第二支箭”扩容落地方面，据中国银行间市场交易商协会（以下简称：交易商协会）11月23日公告显示，“第二支箭”扩容龙湖集团、美的置业、金辉集团等首批三家民营房企落地，中债增进公司将分别支持上述公司20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

　　更早前（11月22日），交易商协会曾表示，万科近日拟报送280亿元储架式注册发行计划；与此同时，金地（集团）股份有限公司也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。据悉，这是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向。

　　房企发声：

　　巩固融资来源

　　为“保交楼”提供更大助力

　　那么获批大量融资后会对企业产生怎样的影响？11月23日，美的置业工作人员向记者表示，本次签约不仅代表美的置业过往的稳健经营和财务表现得到了监管机构及主流银行的充分认可和信赖，同时也是积极落实人民银行、银保监会253号文关于“融资16条政策”的具体举措。

　　过去几年间，美的置业与交通银行在开发贷、并购贷、公司债、中票、资产证券化、个人住房按揭等多方面的合作快速发展并不断深入，公司经营发展得到了交通银行的大力支持。随着美的置业成功与交通银行签署战略合作协议，双方合作再上一个台阶，有利于进一步巩固美的置业融资来源，也将为美的置业践行“保交楼”责任提供更大助力。

　　而万科早前在11月21日晚间发布的公告中提到，为夯实公司融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展，公司董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。对于募集资金的用途，万科表示将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。

　　业内人士：

　　优质的、经营稳健的房企

　　将获更大支持

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，上述银行与房企签署全面战略合作协议，是对央行、银保监会“金融支持16条”和11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神的落实。为落实这些精神，后续将有更多银行及房企签署合作协议，增加房地产贷款投放。当前宏观经济复苏基础薄弱，增加房地产贷款投放，将有助于房地产投资企稳，有助于增强宏观经济复苏的基础。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进同样提到，全国各大商业银行密集对重点房企进行授信动作大、信号意义强，充分体现了商业银行积极落实“金融16条”政策的导向。此类商业银行属于国内大银行，其在当前稳楼市方面承担了非常大的责任，是后续房地产金融市场的重要供给端，对于进一步改善房企资金状况有积极的作用。

　　严跃进同时指出，从目前覆盖的企业看，主要还是一些优质的、经营较为稳健的企业。预计在11月下旬和12月份，其他一些房企也将获得更大的支持，尤其是销售排行在TOP20-TOP70的房企，更会积极和此类机构合作，以进一步改善流动性的问题。

　　针对近期包括龙湖、万科、金地和碧桂园等在内的多家房企获得授信，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，一方面，这是金融监管部门集体表态解决房企融资问题的政策落地，央行、银保监“金融16条”以后，基于控制风险非理性蔓延，控制系统性风险预期的考虑，房企融资形势开始变化；另一方面还是给市场释放企业长期外部资金支持的信号。

　　发债融资：

　　“第二支箭”扩容

　　民营发债关注度增加

　　另外，对于“第二支箭”扩容的情况，李宇嘉表示，当前，不能在风险爆发了再去纾困，必须提早介入。当前未出险的企业，都是经营稳健、资质优良的，但也面临着程度不同的困境，也很可能在下一步就陷入困境。因此，“第二支箭”及时扩容，目的就是防患于未然。随着“金融16条”发布，全面纠偏金融机构不愿意支持开发项目的融资、收缩、挤兑地产贷款的行为，经营稳健但面临困境的企业，可以判断基本上短期内的债务风险得到缓释。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进同样指出，“第二支箭”扩容充分体现了各地积极落实金融16条政策的导向，也是民营房企债券融资工作的重要事件。

　　“预计后续全国销售排行在TOP100的民营房企，更容易获得此类发债工作支持，这也是相关企业财务和融资部门近期要关注的政策动向。”严跃进认为，从第二支箭扩容一事来看，民营房企非常关注，类似申请业务增加，也说明对于此类业务的渴求。

　　政策：

　　11月以来

　　支持房企发债融资政策频频出台

　　南都湾财社记者注意到，近日来相关部门对房地产企业在内的民企发债融资支持力度加强。

　　11月8日，交易商协会曾发布消息，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　报道回顾↓

　　2500亿！央行出手

　　事实上，为稳定房地产货币结构并改善融资环境，11月以来包括金融16条、保函置换预售监管资金等政策持续落地。

　　11月21日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议上提出，要用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　同日在2022年金融街论坛上，四大金融监管部门均对金融支持房地产做出明确表态。证监会主席易会满指出“实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求”。在监管部门支持下，未来房企融资环境将进一步改善，将有更多房企发债融资。

　　而中国人民银行行长易纲在金融街论坛年会上则提到，针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，人民银行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。央行商业银行信贷工作座谈会同样提到，至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。

　　具体而言，支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。