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　　事件

　　根据中国证券网，11月21日人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，在前期推出的政策性行“保交楼”专项借款的基础上，将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，已于近期面向业内征求意见[1]。

　　评论

　　金融支持房地产“组合拳”再度出击。11月以来一系列新的金融支持房地产政策出台，包括11月8日2500亿元“第二支箭”支持房地产民营企业发债融资、11月13日“金融十六条”、11月14日银保监会“保函置换通知”等。本次2000亿元“保交楼”贷款支持计划是近期“组合拳”的又一有力举措，是8月29日2000亿元政策行“保交楼”专项借款的补充，我们预计有助于缓释问题楼盘资金缺口，且不排除后续加量的可能。

　　零息再贷款提供更强激励。本次商业银行2000亿元“保交楼”贷款支持计划由人民银行提供免息再贷款，相比一般再贷款利率更为优惠（支小支农再贷款利率2.00%，抵押补充贷款利率2.40%，碳减排支持工具和设备更新再贷款1.75%），提供了更强的政策激励。假设“保交楼”贷款利率为2.00%（考虑到“保交楼”的政策性，利率可能低于一般贷款），则银行净息差为2.00%，与一般贷款水平接近。我们认为零息再贷款的设计旨在能够满足商业银行的商业化原则。

　　相关信用风险可控。“金融十六条”中提到政策行专项贷款和相关配套融资坚持“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款优先偿还新增配套融资和专项贷款，且资金封闭运行、专款专用，我们认为商业银行“保交楼”贷款还款来源能够得到保障，信用风险可控。

　　对公房地产贷款支持力度有望增强。3Q22开发贷净增约1500亿元，相比2Q22的净减少约1000亿元转正。向前看，房地产融资供给端政策持续加码，我们认为房企信用有望得到修复，银行风险偏好有望改善，对房企贷款支持力度有望加强。

　　银行估值继续修复。向前看，我们认为金融支持房地产行业融资能够改善相关贷款资产质量：“保交楼”导向下个人按揭贷款逾期情况有望减少，存量对公房地产贷款不良仍然可能继续暴露，但随着房企信用状况改善不良生成率有望企稳。

　　风险

　　疫情影响经济，房地产销售持续低迷。

　　[1]资料来源: https://news.cnstock.com/news,bwkx-202211-4983644.htm

　　图表1：政策行和商业银行专项借款“保交楼”模式对比

　　资料来源：中国人民银行，中国证券网，中金公司研究部

　　图表2：“保交楼”的五大资金来源：自筹（包括债券）、销售回款、工程垫资、政策行和商业银行借款、城投和地方国企出资

　　资料来源：中国人民银行，中国证券网，中金公司研究部

　　图表3：8月以来出台一系列房地产金融支持政策

　　资料来源：中国人民银行，银保监会，交易商协会，中国证券网，中金公司研究部

　　图表4：金融支持房地产十六条通知主要内容

　　资料来源：中国人民银行，中金公司研究部

　　图表5：2022年和2018年民企债券融资工具（“第二支箭”）对比

　　资料来源：中国人民银行，中金公司研究部

　　图表6：《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》主要内容

　　资料来源：中国银保监会，中金公司研究部

　　图表7：9、10月PSL连续两个月出现净增，可能与“保交楼”相关

　　图表8：本轮房地产资金来源收紧，金融机构贷款和销售下滑较多，但贷款降幅已开始企稳

　　图表9：房企资金来源中，住房销售和金融机构贷款占比仍在下滑

　　图表10：政策性银行和商业银行支持“保交楼”，房地产施工和竣工下滑较少，但开工和销售仍然低迷

　　图表11：3Q22按揭贷款增速下滑至4.1%

　　图表12：3Q22开发贷增速反弹，可能主要与“保交楼”相关

　　图表13：我们预计今年六大行房地产贷款增量约占行业80%左右

　　图表14：房企境内债融资再度收缩

　　图表15：房企境外债融资继续收缩

　　图表16：房地产信托融资继续收缩

　　资料来源：用益信托，中金公司研究部

　　图表17：2018年资管新规后非标融资开始萎缩

　　图表18：2019年监管趋严后，房地产信托规模和占比明显下滑

　　图表19：住房按揭贷款利率已降至历史最低

　　图表20：房地产刺激政策效果有待观察

　　图表21：一手房价格保持稳定

　　图表22：二三线城市二手房房价进入负增长区间

　　图表23：2022年居民提前偿还房贷情况增加

　　图表24：国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来年都有所上升

　　图表25：区域行按揭不良率略有上升