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  作 者丨孔海丽、李莎

  编 辑丨张伟贤、周上祺、刘巷

  图 源丨图虫

  “一行两会”表态稳楼市

  5月4日，中国人民银行、证监会、银保监会分别召开专题会议深入传达学习中央政治局会议精神，研究部署具体贯彻落实措施。

  其中，关于房地产的内容主要包括优化房地产信贷政策、保持房地产融资平稳有序、积极支持房地产企业债券融资、支持刚性和改善性住房需求等方面，支持房地产市场平稳健康发展。

  央行表示，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

  银保监会强调，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。同时，加强“新市民”金融服务，支持“新市民”在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求。

  证监会提出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

  同日，深交所也发布了《关于支持实体经济若干措施的通知》，表示要支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。

  10余城密集出台楼市新政！

  除监管层外，各地亦针对房地产市场因城施策，稳楼市相关举措出台速度显著加快。

  21世纪经济报道记者不完全统计发现，4月29日-5月4日，沈阳、洛阳、株洲、黄石、连云港(601008)、中山、惠州、上饶、梅州、岳阳、无锡、嘉兴、贵阳、徐州、赣州等十多个城市发布房地产新政，优化楼市调控政策。

  支持类举措涉及：

  放松限购；

  降低首付比例；

  提高公积金贷款额度；

  发放购房补贴；

  发放契税补贴；

  取消“认房又认贷”；

  对外地人才放松限购；

  调低个人住房转让增值税年限；

  调整预售资金监管；

  下调土地竞拍保证金最低比例

  等等多个方面。

  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。

  “现在沈阳的房地产市场还是比较差，新房和二手房的库存量都不少。”5月5日，沈阳某品牌房企市场研究人士告诉21世纪经济报道记者。其公司今年在沈阳的销售认购金额较去年同期下降超3成。

  4月29日，沈阳发布通知，明确非沈阳户籍家庭在沈阳限购区域内购买新房，执行沈阳户籍家庭购房政策，即不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳连续缴纳6个月及以上个税或社保证明。

  “推出新政之后外地人在沈阳买房的门槛就降低了，有机会吸引更多外地人买房。”上述房企人士谈到。

  要注意的是，4月26日-30日，沈阳先后发布5个通知优化房地产调控，除了调整外地人限购政策外，还包括二手房交易增值税免征年限由5年缩短至2年，在沈阳有2套住房家庭“卖旧买新”过程中可再购买1套新房，有60岁及以上成员家庭、二孩和三孩家庭可在已有2套房基础上再购买1套新房等。

  除了沈阳外，“五一”前后（4月29日-5月4日），洛阳、株洲、黄石、连云港、中山、惠州、上饶、梅州、岳阳、无锡和嘉兴等地亦推出楼市新政，包括提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽首套房认定标准、发放购房补贴和契税补贴、优化限购区域等。

  如5月1日起洛阳个人公积金最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方和青年人才最高贷款金额调整至65万元，二手房公积金贷款最低首付比例统一按20%执行。株洲、上饶、梅州等地也上调了公积金贷款额度，或降低了公积金贷款首付比例。

  再如5月1日，岳阳发文加大个人住房按揭贷款支持，即首套和二套住房贷款利率分别不高于5.1%和5.46%，最低首付比例20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次购买普通商品住房申请贷款的，执行首套房贷款政策。

  与岳阳类似，5月1日起，上饶首套房和二套房商贷首付比例分别降低至20%和30%，并合理下行商贷利率。

  另外，4月29日黄石发布新政，在黄石城区购买新房给予50%契税补贴，在大冶湖新区购买首套新房给予100%契税补贴。4月30日惠州发布新政，明确满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再将其纳入限购重点片区等等。

  业内人士：二季度重点城市房地产市场有望触底

  业内分析人士认为，监管层相关表态或意味着未来各项支持性政策将及时出台，有助于进一步改善房地产市场环境。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，央行再次强调“执行好房地产金融审慎管理制度”，所谓金融审慎管理，就是在地产下行明显时给予扶持，在快速上升时收紧或调控，其目的不是打压房价、打压市场、打压行业，而是保持市场和行业平稳健康。同时，不拘泥于一时的政策松或紧，一时的杠杆高或低，而是稳定，在中长期内实现地产转型的目标。

  “针对当下的楼市，这意味着，央行对未来一段时间购房需求，将在资金上给予支持。”他说。

  针对银保监强调“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”的表态，李宇嘉认为，这是针对当前房企信用风险处置困境的有效途径。“把项目和企业隔离，把风险掰开、最小化，便于信息相对透明的项目引入新资金，从而盘活预售资金，并以数个独立项目盘活带动整体风险的处理。”他分析道。

  李宇嘉认为，未来政策纾困的力度会加大，二季度重点城市或都市圈的楼市将有望触底，下半年，市场有望触底回升。但目前市场面临的疫情冲击、需求疲软、土地市场不愠不火、房企收并购大面积落地难度较大等问题仍未解决。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐则指出，一行两会的表态中“及时优化”、“积极支持”、“督促银行保险机构”等用词更积极，传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台。

  具体来看，支持性政策将涵盖三个方向，一方面，地方住房信贷政策调整，取消认房又认贷，降首付、降利率，切实降低需求端的购房成本；另一方面，房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善；此外，银行、AMC等机构对重点房企的风险项目并购等有望加快推进，利于房企风险出清。

  前4月新房累计涨幅创近7年同期新低

  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来超百城优化房地产政策，促进居民合理购房需求释放，4月供需两端政策落地节奏加快，政策范围进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸。

  陈文静表示，部分城市市场信心有所修复，但政策效果尚未明显显现，整体市场预期仍然偏弱，叠加部分城市疫情反复影响，重点城市成交规模仍处低位。

  中指研究院指数事业部分析师孟新增介绍，1-4月百城新建住宅价格累计上涨0.08%，累计涨幅处于近七年同期最低点，同期百城新建住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降超4成。

  从4月单月来看，据贝壳研究院数据，全国重点62城新建商品住宅签约面积环比下降35%，未见“小阳春”。

  “五一”假期期间，中指重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年“五一”假期下降52.3%。其中温州、莆田、杭州、南京等地新建商品住宅同比降幅明显，分别下降84%、79%、75%、67%。

  今年以来，各地房地产政策调整以需求端为主，“五一”前后多城政策调控内容亦涉及供应端。

  如洛阳新政第一条即综合评级企业，突出分类施策。具体包括依据企业综合评级实行差别化预售管理，依据企业评级实行差别化监管资金管理，支持高品质、改善型住宅小区建设等。对低容积率、高绿地率、精装修优质房地产项目，商品房备案价可以根据建设成本适当上浮。

  再如上饶在新政中明确，将信誉较好、没有资金风险的房企的预售资金重点部分监管比例适度下调至6%，支持分批缴纳物业质量保修金等。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，5月4日央行、银保监会、证监会发文中与房地产相关内容用词更积极，传达了政策调整的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台，切实降低需求端购房成本，房企整体融资环境将明显改善。

  孟新增告诉21世纪经济报道记者，调整供应端政策的目的也是为了更好促进需求端住房消费，未来房地产政策调控将覆盖供需两端，但仍将更侧重需求端。

  本期编辑 刘巷 实习生 詹惠楠

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