我们把地当成一件商品，出让方当成卖家，开发商当成买家。出让方欠了很多债，还有很多必须性开支，卖不出去地就会出现恒大式违约，理论上也会破产的。一块地从最终分配上来看，所有的地产商都是代建而已，但要承担所有的风险。而拿走大头利润的，却是无风险收益，甚至本钱都寥寥无几。

住宅项目的代建，只是出人工，但城市代建还要自己出所有的钱。如果没有足够的收益，地产商是不会去冒这个险的，亲兄弟也得明算账，有些房企的能级可是比出让方还要高的。即便表面利率被压低，也必须保证企业有足够高的IRR，或者是其他补偿。

现在各地的土地流拍就可以看出来，代建的算不过来账就不玩了，坐地收钱的一样束手无策，最担心的是谁？一个杠杆和另一个杠杆，并不是两个杠杆，这是乘法关系，如果再加上银行这个杠杆，就是3次幂了。

所以今天央妈开会，12年来首次提到了房地产，还提到了一句话——“支持银行补充资本”！毕竟是当妈的，直接看到了第3层，这才是最大的问题所在。但资本从哪里补充呢？抽血可以，也得注意次数。所以地产不是会不会好，是必须好，管的严是因为它不能不好，都指望它吃饭呢。装孙子和真孙子最大的区别，是能不能赚钱，而不是有没有血脉。

今晚会议的精神中，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”可以看做是政策底的一个角。什么是健康发展？太胖了不行，太瘦了也不行，都是不健康。什么是合法权益？交了钱该签合同，签了合同符合手续就该给放款。

大方向给出来，下面会不断落实，一点点把其他几个角做出来。目前的情况，主要是流动性造成的问题，只要把该放的款放下来，就不会变成行业性蔓延。所以我们不会看到2008年或者2014年那种大规模的放松，事实上也不需要这么放松。房住不炒是一定要长期坚持的，降杠杆也一定会长期执行的，市场上有一个恒大就够了，绝不允许再出现第二个。

回归经营，这会是后恒大时代的主题。对于房企来说，00年代靠资源，10年代靠杠杆，20年代必须回归经营本质。虽然眼下很多企业的资金问题闹得沸沸扬扬，但最后并不会出现那么多的窟窿，毕竟绝大部分问题主因都是在流动性层面，而不是深层的资产问题。大股东换掉，新股东盘活资产，这样的案例已经屡见不鲜了。但不管这次伤有多深，过了冬的房企都必须回归经营，这么大的代价，孩子们该知道当妈的良苦用意了，再不听话，那就真要没饭吃了。

经营是种能力，不是资源那样的天赋，也不是杠杆那样胆子大就可以上。过去20多年，赚钱的房企多如牛毛，但赚得太快，大多都是萝卜快了不洗泥。所以有人说恒大之后，头部房企的发展速度会大为下降，地产股的集中化逻辑破灭了，这不会成为事实。以后的市场，对房企各方面的综合能力要求会更加严格，绝大多数习惯了粗放经营的公司，根本适应不了这种内功决斗，尤其是那些连普通住宅都盖不好的企业

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