经过几天的深入思考，我不得不得出一个很悲观的结论：

中国房企已经没戏了，几乎每一家都在死亡的路上奔跑。

无非是谁死得快点，谁死慢点而已。

恒大算是死得快的，也是迄今为止最著名的一家。但在它之前，已经有成百上千家小房企已经破产，或者被收购了。

除非国家大幅修改规则，或者……再来一次大通胀。

这绝不是危言耸听，请看我详细而又简单的分析。

微博上有个“数据全是槽点”的博主，他引用国家发布的各种权威数据做了一张表，重点是历年的“经营净现金流”。此表非常重要，如下所示，点击可看大图。

他给了个合计，从2000年到今年1-8月份，房企的总经营净现金流是：

-60万亿

老邓从别的角度估算，应该差不太多。

当然，如果他没有算出来，我也不敢随便乱估。我的估计是少说也得二三十万亿，但再往大了估，我也不敢估，因为没仔细算过。

因此，“数据全是槽点”这个工作很重要。

可能有人会奇怪：房地产一直都在赚钱，怎么经营净现金流这么差呢？

因为他们挣的钱都在库存里。

而且，大量的银行贷款，也都在库存里。买的地啊，正在造或者已经造好、但还没卖出去的房子里，都是库存。

考虑到房地产行业的薪酬总体比较高（可能这几年除外），因此之前给工作人员尤其是高管发的高薪，羊毛出在羊身上，也都是寅吃卯粮，从库存的资金里拔出的。

也就是说，现在房地产行业的所有财富，都在库存里，包括欠金融机构的大约30-50万亿的贷款。

现在库存有多少？

根据中泰证券研究所的数据，2020年底，大约有70亿平方米。

从上图可以看出，2015年的涨价去库存，所起的效果仅仅是延缓了库存的上涨速度。但是自2018年起，库存又以比较快的速度上涨了。

而且，上图并没有包括已开工、但尚未竣工的未销售期房的数据。

那么我国现在大约有多少尚未卖出的库存呢？估计至少在80亿平米。

我们按每平米一万元估算，存货的价值高达80万亿。

这几十、上百万亿元的存货价值，完全可以覆盖现金流的流出，也可以覆盖银行贷款。

但是，房企却没有钱，因为存货已经越来越难以变现。

如果有人仍然不理解，我可以拿书店来举例。比如一家书店，年初有库存100万元，到了年底，销售了200万元的书。老板一算账，扣除房租、税收、人员工资、水电费，以及其他各种费用，账面净利润10万元。

这10万元在他口袋里吗？错，他没钱。

甚至，他的外债更多了。

因为，为了卖掉200万元的书，书店必须不断进货。而很多书是卖不出去的，畅销书的品种最多只有1%，长销书的品种大约20%，剩下大约80%的书，一年都卖不出去几本。

畅销书，一年可以卖掉上百本，个别的甚至上千本。但是绝大部分品种，根本卖不了几本，甚至很多书，一本都卖不出去。

可能有人会问：卖不出去，老板为什么要进货？

因为在这之前，没人知道到底哪本书能卖出去。

就像新电影，每个导演都认真拍，投资人也仔细斟酌投资，可是大部分电影都不挣钱。而且事先没人知道哪部电影不卖座，而有些电影本来以为很一般，但却成了热门。

连专业人士都无法预测电影的票房，书店又怎么提前知道哪本书好卖呢？

所以事先只能进尽量多的新品种，让读者选择。然后书店根据销售情况，决定继续进哪些货。

这样一年下来，本来存货价值是100万，但会上升到120万。

也就是说，多了20万库存。

相当于欠出版社的钱，又多了20万。

所以老板虽然有10万元的账面利润，但如果出版社都来催债，他根本还不起。

现在老板开个小书店，除去租房子、装修，刚开始得有10万元的启动资金，用于进书。但没有哪个老板全拿自己的钱进货，都得欠出版社的，这叫“赊销”。

也就是说，一家书店如果有100万元的库存，老板可能只出了10万元，剩下90万都是欠出版社的。

忙了一年，老板的净资产10万增加到20万，但是库存从100万变成了120万，老板的净负债，反而从100 - 10 = 90万，增加到了120 - 20 = 100万。

老板反而越欠越多了。

做得越大，欠得越多。

这就是房企的情况。

回到书店，老板最终挣钱吗？

如果出版社不允许退货，而且以后要老板还债时必须还现金，那么老板最终，不仅挣了一堆书，而且是净负债。

幸运的是（这也是行业规则），只要做到一定规模，书店是可以给出版社退货的。

因为出版社和书店都知道，有些书确实卖不出去，就算白送给读者都不要。如果挥泪大甩卖，比如一折卖掉，不仅会有巨额亏损，而且仍不可能全部卖掉，还折了出版社或书店的品牌。以后读者反而不买，就等着你斩大腿销售。

这样，出版社和书店的生意，都不用做了。

当然，出版社都有退货比例限制，比如只能退进货额的10%甚至5%。

但只要能退货，老板把滞销书一退，就可以大规模消减负债。

以上面的书店为例，年销售200万，但是进货是220万，也就是多进了10%，那么把这10%退掉（实际上不到10%，这牵涉到码洋、实洋的问题，但这是专业术语不用多说），书店的经营净现金流就会从-10万，变成+10万。

写到这里可能有人会说：书店为什么不始终重视库存呢？比如把库存始终控制在100万以内，如果书卖得不好，就不要进那么多货。

这话说的，外行。

书店的销售额，至少一半都靠新书撑着。

没有新书，读者一看你这书店都是老书破书，人家就不来了。

所以书店不得不进品种繁多的新书，来吸引读者。

房企也一样。

尤其是大房企，全国有上百个楼盘，如果想等老楼盘都卖完了再买地，或者再盖新房，始终把库存控制在一个比较低的水平，那它就别做生意了。

因为在上百个楼盘里，总有一些楼盘是滞销货。最终手里的滞销货越来越多，如果这时仍要控制库存的规模，必然会少开发新楼盘。于是，生意越做越小，现金流照样枯竭。

所以，为了维持现金流，房企不得不继续买地盖房。

说到这里，大家是否已经明白现在房地产的死穴在哪儿了？

没错，退货机制！

如果房企拍地后发现房子很难卖出去，再把地或房子按原价或成本价退给地方政府，房企的经营现金流不仅为正，而且随时可以退出这个市场，基本上是全身而退。而且，一般来说是带着利润，退出江湖。

但，对于房地产市场来说，这是不可能的。

因为地方政府拿着房企的买地款早就用了，不仅要给拆迁户补偿（有时是房企补偿），而且要进行城市建设，还要给政府人员发工资，甚至发高福利。过不了几年，各路人马早就把钱都用完了。

这时，怎么可能允许房企按原价退货呢？

退也可以，比如房企如果两年或五年内不开发，政府可以收回。

这不是退，而是没收。因为地方政府总是防着房企囤地以后高价卖房。

这比出版社狠多了。

出版社不会告诉书店：你现金进的书，两年后如果卖不出去，我要没收。

所以，房地产的大环境，那些规则，其实对房企是很不利的。

既然不利，为什么之前房企活得很好，还有很多企业想削尖脑袋往里挤呢？

这当然是因为自1997年以来，我国城市化一直在比较快地进行，新房不愁卖。更重要的是，由于通胀和地方政府的控制卖地，导致房价节节高，甚至每隔几年都翻一倍。

所以在2016年以前，新房根本不愁卖。

即使暂时卖不出去，下一个景气周期到来，国家又要发展房地产了，房价又高了一、两倍，用户蜂拥买入，房企的资金困难又解决了。各种成本都可以通过涨了几倍的价格补回来。

然后，房企又可以以自身更雄厚的净资产，继续向银行借更多的钱，玩规模更大的杠杆，继续买地囤地，开始新一轮循环……

可是，2016年以来，环境已经彻底变了。

环境，彻底变了！

不仅这一轮调控史无前例，而且外企在不断迁出，今年7月份以来国家又重点整顿了几个行业。中国经济每年都是未来十年最好的一年，现在这个情况，即便在楼市有消费能力的，又有多少人敢消费？

更何况，限购限贷也把大量有消费能力的人，排斥在外。

笔者不是说限购限贷不对。为了防止少数人多占房，应该限购限贷。但是，结合整体大环境，这对房地产形成了进一步打击。

还有房产税，已经试点并且肯定全面铺开。即便现在放开购房，很多有能力继续买房的人，估计也不会买了。

笔者也不是说房产税不对，长期来看，房产税是必然实行的。

我想说的是，既然大环境已经彻底改变，那么，房地产业的规则，也应该顺势时势，来一个大变革。

否则现在的房企，绝大多数都在奔向死亡的路上。

因为房企的很多存货，由于经济和城市化的原因，都已经卖不动了。

比如，某房企在三四线城市买了块地，慢慢开发，本想等几年后大涨价再卖出去，可是现在人都去大城市了，本地人口净流出！那么新房肯定没人买，或者买的人少。

考虑到这种前景，房企还愿意继续盖房吗？

但是不盖也不行，地都买了，启动资金也付了，不盖就是烂尾，还是亏，两年不盖房还被没收，血本无归。

但是盖了房，可能亏更多。

所以现在放弃的很多库存，已经变成了吃钱的机器。

一二线城市的地产，目前整体还可以，但也有很多偏僻地方，或者房子设计得不好，周边环境不好，导致去化率很低。照样是吃钱的机器。

所以现在房企的很多存货，就像书店里的滞销书一样，根本卖不动了。

所以过去五年，房地产的整体去化率不断走低。2021年上半年的去化率仍和去年一样，只有38%。

下半年，考虑到宏观经济形势和恒大的暴雷，如果不采取断然措施的话，去化率将更低。

38%的去化率，比书店差多了。

恒大就是典型。它看似存货高达1.43万亿，但大量都在三四线城市，卖不动，又要还钱，于是现金流枯竭，现在已呈土崩之势。

很多消费者现在已经不敢买恒大的房子了，导致2021年8月份以来，恒大的销售额骤降。

如果这种趋势继续，估计人们将不敢买更多房企的期房。

最坏的情形是：消费者只买现房，不再敢买期房了。

这对现金本已十分紧张的房企，将形成进一步打击。进而影响更多行业。

相当一部分房企，杠杆率将继续急剧升高。

现在政府和房企的关系，如果用出版社和书店来打比方，基本上是这样的：

1、书店必须全款进货。

2、两年卖不动的书，出版社要没收。

3、书店缺钱可以从银行贷款，也可以在社会上发债。但出版社给书店划了几条“红线”，负债率达到一定程度，书店将不能贷款或发债。

4、而且，出版社要规定书店里的书怎么摆放：这些书这么放，那些书那么放；还要规定各种品类的书的进货比例：文学书进多少，计算机书进多少，儿童书进多少……书店必须按规定执行（相当于政府规定土地用途、容积率、户型面积、各种房子的比例）。

5、出版社还要监控书店的利润，制定了最高限价，在理想情况下（也就是书都能卖完），书店的净利润最多2%。

我相信在这种环境下，任何人都会觉得开书店是神经病，是伸着脖子让出版社砍。

可是现在的房企，就是这样的书店哎。

之所以还继续干，是因为之前的存货太多，欠款太多。而且一些书店（房企）还想着图书（房子）能来一轮新的大涨价。

所以现在的环境早已和之前不同，那么作为国家支柱行业的房地产，也应该在规则和环境方面有一个大的变化。

那么到底该怎么变呢？

笔者先提出几个“必然”，然后提一些主要建议。

首先，房产税是必然会全面实施的。这不用怀疑。

其次，我们正在经历一轮大通胀，还将延续。

这是因为：

1、今年PPI大幅上涨，上游产品价格涨幅很大，迟早传导到下游。

2、恒大危机点燃了房地产业的导火索。如果任由几个巨头房企破产，坏账将一大堆，银行负担沉重，民众损失巨大。国家为了弥除坏账、充分就业，还是得印钱进一步刺激经济。

3、所以与其如此，不如再来一次涨价去库存。反正大通胀之后房价仍然会涨，与其已经弄得一地鸡毛，不如主动帮房企解困。

这就说到笔者的建议了，那就是，再来一次涨价去库存。

但是这次涨价去库存将和2015年明显不同，因为大环境已经不一样了。房企拿地一定会比之前更加谨慎，老百姓买房也一样。

而且，这次去库存要注意以下几点：

1、一定要快速推进房产税在全国的实行，以威慑那些仍想多买房的人和多拿地的房企。因为只要充分推进房产税，很多人就会减弱买房的冲动，甚至相当一些人会在市场上卖房。

2、放开二手房市场，大幅降低费率，促进二手房的充分流通，促进资本和资金，在市场上的自由流通，以整体优化资源配置。

3、对房企大规模松绑，在卖价、造房等方面，取消之前众多限制，要让房企获得更多利润。

只有房企获得了足够的利润，房企之间的整合、低价割肉卖掉之前不赚钱的土地，都将更顺利。这样不仅可以挽救房企，而且将挽救众多金融机构和散户 ---- 无论是给房企投资的散户，还是已经买了期房的散户。

4、为了更好地推进“共同富裕”，最好每个人都发钱，比如无论男女老幼，每个人发五万元。因为通胀实际上会加剧贫富差距，既然通胀已经不可避免，还不如主动平均地发钱。

这当然会促进包括房价在内的各种商品的大涨价，但穷人得到五万、穷人家庭得到几十万，和富人得到五万是完全不同的。而且每个人都发钱，就省去了大量鉴别和资格审核的成本。而且房价这次大涨将更快地拯救房企和金融机构，以及相关的无数散户和业主。

5、鼓励房企现房销售。这样不仅可大幅降低杠杆，而且可刺激房企提高房子质量。

笔者相信，在当前的宏观经济环境下，在房产税全面推进的情况下，房企拿地的欲望将大幅降低，房地产将成为一个低利润行业。大量不赚钱的房企将和平退出。

以上只是笔者的粗浅建议，限于篇幅也不可能写太多。本文的核心是分析在当前的规则环境下，房企都在末路狂奔。资金稍微富余的房企，无非是想熬死那些资金紧张的房企，等待国家改变政策而已。

房地产业，正在经历越来越危急的时刻！

笔者相信，睿智的管理层一定会及时改变政策的。实际上，在8月31日“住有所居”的新闻发布会上已露端倪。

我也不知道房地产“一地鸡毛”的时刻会不会到来。但我相信困难一定会过去，谁也无法阻挡中国人民继续胜利前进的脚步！

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