今天是8月最后一天，地产中报陆续出台完毕，喜的少忧的多，主要原因还是增收不增利。有的房企看起来净利润涨了不少，但这是建立在营业收入增速翻倍基础上的，如果原来的库存已经被吃得差不多了，未来两年的报表，压力会更大。

大多数房企的净利润增速都是勉强保持了正增长，明显能看出其中一些企业是费了不少心思的，利息资本化比例在加大，公允价值重估也做了不少贡献。

几个月前的2020年年报发布后，大家都希望那是毛利率的绝对低点，之后就可以步步高升了。从中报来看，很多房企的毛利率虽然降速在趋缓，但仍然在探底的过程中。主要原因是2017年的高价地入市后被限价，导致很多地块无利可图甚至亏钱。

不同企业采取的应对策略不同，有些强调快周转，这样低毛利问题暴露的就比较早，而有些企业则放缓了开发节奏，整体毛利率下降没有那么快，但持续的时间就会比较长。

一块建筑面积几十万平米的住宅用地，全部销售完毕往往需要两三年的时间。2017年到2019年，都是在低毛利产品的销售期内，部分项目的销售还会持续到2020年。

从过去几年的土地市场表现来看，2018年和2019年的溢价率还算合理，这样从2020年年报开始，时间越往后，房企的结算毛利率就会越高。也就是说，2021年年报中的数据，行业整体毛利率应该会比2020年下半年要有所好转，但全面走出低迷，就要等2022年年报了

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