政策一个接着一个，深圳都市圈的房地产每天都在被爆锤。非常神奇的惠州，也出了限购，让人好一阵欢乐。房企也不消停，某大每天都在“断臂”或者“被断臂”，今天看到说它又准备卖新能源汽车+物业，想起了当初老孙止损乐视的时候说的话：我这都不是断臂了，我都断头了。卖地也不消停，深圳那么几百个亿的地，说不卖就不卖了，惹得大家都在猜。深房理、经营贷也不消停，终于有了结果，经营贷的规模从最早的几千万变成了几十个亿——跟我最早说的看来是接近了，经营贷违规入楼市，比报道的多得多，比想象的少很多。还有，深圳7月份的二手成交量，比6月份又少了一点点，2557套，同比下跌了80%。另外，东莞又被爆出来说要严查假社保云云……

…………

有点爆炸，反正一句话，都不是什么好消息。

有的同学问我，这种情况怎么看。有的童鞋是准备去东莞买房子的，有的买不起深圳想去惠州的，有的是想卖掉房子换房子的。这里面，你说没有“投资”（也就是有些人很讨厌的“炒房”）客，我想也不符合事实。但你说没有刚需客，那肯定也不对，有的去惠州的同学真的是被逼出去的。

坦白说，现在的市场，我也不知道怎么看——有时候知道怎么个看法也不敢说啊。每天连政策都应付不过来了，哪里还能有什么“看法”？

但是恰好我最近去了大西北晃了一趟，有些不同的心境，跟大家比划一下，希望对大家有点小用处。

第一个小感受就是，如果大家对都市圈的房地产已经没有了信心，或者是现在非常的焦躁不安。我建议大家找个合适的机会（疫情总会下去的），出去走一走，看看大好河山，很多事情就不那么困扰了。

我每到一个外地的城市，都会很认真的了解一下当地的房价。一般我知道了当地的房价，我也就大致推知了很多信息。我在大西北张掖这个“小城”看到的房价是3-4千块/平米，关键是10年来都是差不多的价格。我的一位向导是老张掖人，在张掖买了两套房，2018年买的4000块/平米，现在二手房是4150块/平米。我后来在阿拉善了解的时候，也发现他们在说房价的时候，后面的零头都记得很清楚。乖乖，这个在我们大深圳，谁记得零头啊。

其实说张掖是小城也不对，它的面积大概是20个深圳这么大，3.86万平方公里。但人口呢，七普人口是113万人，比2010年的120万人，还少了6.85万人。唯一的一个甘州区（相当于2个多深圳那么大），2010年人口50.7万人，2020年人口52万人，10年增加了1万多人。

如果大家要说幸福感，我想生活在这样的地方，没什么压力。但你说好不好，我就没资格说了，每个人都有权选择自己喜欢的生活，各花入各眼。

但我要重点强调的一点是，大可不必为时下的调控政策纷纷扰扰而忧心忡忡。房地产这个市场，你站远了看，很容易看懂的。像张掖，面临的货币环境和国际环境，都和深圳一样，但同样的外部环境下，走的曲线就不一样。10年、20年，你这么一拉长周期，很多道理就清楚了。

深圳也好，深圳都市圈也罢，说到底，40年的开放史，深圳是“集大成者”，它已经是四大一线城市了，再差，你还能让它回到1979年的小渔村去？政策调控放到时间长河里不算什么，相反，越调控市场的健康度越好，不是个坏事。让更多的人能够上车，不是个好事吗？房价如果跌一跌，更健康。

所以呢，没有必要每天都盯着这些政策，闹心来闹心去。我会看政策，那是因为这是我的工作。官员会天天讲政策，那是因为这是他的工作。你天天看政策干什么？

第二个小感受是，调控政策越多，“预期”越“不稳”。

我上次说了，每一次的房价的异常大涨，都会催生出跨越式的调控。

我看已经有媒体报道，“据中原地产统计，今年的1-7月，全国房地产调控已合计高达352次，平均每月超过50次。”这么看，全年算的话，怎么着也要超过600次了。

这是历史最高。

上一次历史最高出现在2018年，当时全年的房地产调控超过了400次。这次更猛，连惠州这样的城市都限购了。

但是调控多有什么用呢？真正管用的调控，就像刀客捅到要害一样，只要一下子就够你受了。

你们看，2018年的调控也很多，转头到了2019年，深圳就取消了“双11”豪宅税，然后房价就蹭蹭蹭的涨起来了。调控次数是很多吧，但是都不是捆仙索。

这个说明了什么？

坐在那里细思，可有两点分享。其一，调控越多，说明了都是短期行为，根本不知道自己要什么。常言道，听君一席话胜读十年书，这是对高手而言。对有些人来说，你听他一席话，得多读十年书。地方搞得政策越多，越可能说明那些政策都不是自愿的，当地的房地产市场什么样儿，那谁还能比当地的房地产管理部门更清楚呢。其二，搞的政策多，说明政策太善变了嘛。朝令夕改，夕令朝改，今天这样一梭子，明天那样一梭子。搞得人心惶惶，的确是稳了地价，稳了房价，但是肯定稳不了“预期”，反而一定是“预期”越来越“不稳”。这个大家一定记住了。

比如说，惠州的惠阳大亚湾该不该限购？我觉得这个道理好简单，你为什么要限购？既然要限购，前提肯定是有很多人想在那里买两套以上的房子嘛。OK，那就是说，深圳客在惠阳大亚湾购置两套以上的占比情况很严重，对吗？

我不信。没这个数据。相反，我后台的粉丝们，在惠阳大亚湾买房的，大部分都气坏了。有个同学买了龙光的一个盘，买的时候1.3万，现在二手涨到了1.1万。然后你让他再去买一套？

在一个不需要限购的地方搞限购，那不就是做给人看的嘛，那能起什么作用？转天房价跌了，又立马松开了。如果要我说，惠州如果真想把市场搞稳，继续收紧贷款政策就好了，首付搞到5成，不行7成。

说到底，政策多也好少也好，根本点在于，这根本不值得分析，政策的目的是要“稳”，涨是不稳，跌也是不稳。很多人一厢情愿也好，不切实际也好，经常把那个“稳”字理解错了。所谓的“稳”，就是跌的时候，它会松，真的会松。我也希望它不松，但事实告诉我们，真的会松。

第三个小感受，真正的长见识是撞南墙。

房地产不像什么科学，没有什么门槛，谁都能说上几句。我们每个人在房地产市场中都有很多自己的经验看法，这些看法有些是对的有些是错的。但是发现错误，需要认知以及行动的改变。

这几年我很欣慰的一点是，比较少让后台的同学们买错。但我现在不建议我身边的朋友，去过多的争论什么。原因在于市场大气候在发生巨变，人们似乎都活在了情绪里。有时候我们说别的郭嘉左右对立严重，其实回到我们自身，是一样的。社会的容错度越来越差，你在公开场合哪怕是不小心说错了一句zz不正确的话，就可以瞬间被社死。你现在到市场上这样振臂一问，大部分人都会表现对现行高房价的愤怒，然后延伸到对资本的厌恶，然后就想到节制资本，爆锤房地产。你说，房企要爆雷了，对行业也不好。没有人理你，反而更多人会觉得，你这么说不就是在绑架郭嘉吗？这罪名咱担不起，你说的对。大量的人一张嘴就是，全国10亿平米的房子，5亿平米空置。我里个乖乖，你到那些房价怨言最猛的地方去看看，空置率有多少，给我个数来。你别老去鄂尔多斯、东戴河那些地方，那里的房价有多少人埋怨了吗？没有。回到之前的老问题上，我说搞限售意义不大，就会有一群人站起来说，那是因为限售期不够长，搞它个10年20年……

坦白讲，这已经不是一个正常的情况了。我有时候想，再这么下去，以后讲一句买房投资，可能都要被骂死了，投资这个词，随时变性成为投机倒把，也不是不可能。

但是，真知我相信是存在的，只是获得它的代价，我相信会越来越大。咱们谁也不敢说，自己的认知是对的。但是今天的这个局面，我相信大家要得到真正有意义的好知识，一定越来越需要撞南墙。

最后一句，你觉得市场已经惨掉渣的时候，经常都是转机要来