滨江集团董事长在2020年业绩会上说，滨江在杭州的集中6土拍中拿了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1%~2%的净利润水平。

1%~2%是什么意思呢？这个净利率还不如存银行吃点利息呢，平日子高大上的房地产商日子过的这么苦，很多人都没想到。

对于企业经营来说，除了净利率，还有金融杠杆和周转这两个盈利点。这三个因素也决定了净资产收益率的大小，也就是一门生意的好坏。

对于房地产行业，去杠杆早已成为主流。高杠杆的企业在债务压力下苦不堪言。典型的代表就是恒大，现在的恒大在多起商票不能兑现的压力下，开始变卖资产。

高周转呢？高周转带来的是房屋的资产质量较差，近年来逐步得到市场重视。比如上海的商品房预售条件中就有这些条款：七层以下(含七层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层以上(含八层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于七层)；房屋经竣工验收合格，取得了竣工验收证明；已经确定竣工交付日期，并落实了水、电、煤等配套工程。近年来关于现房销售的呼声也此起彼伏，尽管说高周转这条腿收到的打压还不是很严重，但是也没多少挖掘空间了。

在三条腿被全部打断的情况下，房地产企业的毛利率不断下降，其商业模式受到市场质疑，股价不断下跌。

现在要房住不炒，核心就是房价不要涨了。房价为什么涨呢？常见的解释有四方面原因。第一，供求关系，比如市场有10000套商品房需求，但是市场只供给了5000套，供小于求，房价上涨。第二，金融属性，也就是增值的属性。当房价上涨的时候，投资者看到有利可图，就在自己居住需求已经满足的情况下，再买几套，等涨价了再卖，实现自己的投足需要。第三，货币因素。我们的货币供给逐年增加，增速大于GDP增速，那么房子作为一种商品，自然也会涨价。

这就是我们常说的人口、土地和金融三要素，分别对应供给、需求和杠杆。

但是房价上涨还有第四个因素：土地供给的价格。不仅土地供给量影响供给关系，土地供给的价格还会影响到供应的成本。比如一个小区房价是5万，马路对面刚卖出一块地，土地价格都有7万元，你说这个小区房价能不涨吗？

一块地从什么都没有到盖好了住人，买房的人是出钱的，政府、地产商、银行是主要分钱的。现在要房价不涨，政府就开始调控啦：提高首付，提高利率，限制多买，现在买房的资格，不准借钱买房等等，针对的都是人口、土地供给和金融三要素，始终没有触及土地价格。

在这种调控下，就像扬汤止沸，最多能把金融属性打掉，但是房子本身的居住属性还在，只要土地价格上涨，房子价格就很难稳住。

但是现在房价必须稳住，那就用行政力量规定房子价格。这样银行、地产商和政府三道口子，地产商的利益被无情瓜分。房地产企业拍到地皮，盖房子，卖出去，最后不赚钱，甚至还亏损。

房地产企业就成了一个价值毁灭的行业。一个企业有100亿，做了一些项目赚了30亿，现在拿130亿去拿地，赚了20亿，再拿150亿去拿地，又赚了10亿，再拿160亿去拿地。公司多年的积累全部成了土地，只要这些土地不赚钱，公司的盈利能力就消失了，只要这些土地是赔钱的，就能把公司全部的财富给消耗掉。

那么，当前地产企业的估值数据就没有意义，整个行业都是慢性死亡状态。

近期随着恒大开始割肉自救，江湖有一个传言说国家自然资源部已出台关于住宅用地出让工作的最新要求：

1、土地竞买方必须要有房地产开发资质；

2、关于竞买方资金来源：竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利

3、要建立购地资金来源审查制度：土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金；竞得土地后十日内由第三方出具资金审计报告。

4、单宗住宅用地溢价率不得超高15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制楼面地价新高。

5、在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

全国各重点城市，都要遵守以上新规，重新调整第二批土地出让。截止目前，重庆、沈阳、杭州、南京等城市，土拍时间全部推迟。

中证报今天报道称：多家上市房企日前公告到期债券已经违约或面临违约的风险，偿债压力增加。为了防范土地市场风险，降低房企杠杆，不少地方出台政策，限制非理性拿地。

如图是天津第二批集中供地延期后的土地价格对比图。天津市下调了相关地块的最高限价，61宗地块中降幅超20%的有53块，占比86.88%。出让地块的溢价最高为15%，此前相关地块的最高溢价为50%，最低为20%。限价调整幅度绝大多数都在20%以上。

40%的销售额能用来拿地的政策可以有效遏制房地产企业的非理性拿地，现在土地价格也降低了，土地是房地产商最重要的经营成本，那么理论上原有的悲观1%~2%的净利润水平至少可以翻倍。对于优秀的企业，比如万科这样的，融资利率低，周转快，管理优势显著，它的净利润率也会大幅度提高。

最重要的，这是一个信号：不会对房地产企业赶尽杀绝。集中供地集中供地，核心就是要稳地价，这才达到了预期的目的。

如果地方政府要保持自己的土地出让金规模，那就只能多出让土地。我们未来能看到的大概率是房子的价格稳住，甚至有所下降，房地产企业盈利有合理的空间，这种购房者和房地产商双赢的财务空间来自于政府的让利。

今天晚上最新的消息有两个：第一，青岛第二批集中供地100宗土地全部终止出让；第二，宋都股份发布公告，宣布放弃其在5月7日杭州首批集中供地中竞得的杭政储出【2021】8号地块土地使用权，并将因违约损失5000万元的预约申请保证金。这一数额占其去年全年净利润的14.19%。

一方面政府开始对自己动刀子，一方面房地产企业开始理性拿地，房地产企业投资的核心逻辑终于出现了根本性好转。

再说一句多余的，今天中介给我推荐一套房子：（8号线杨思地铁口步行2分钟）产证86平米 双南大两房 惊爆480万！低于市场价80万！房东急抛 中环以内前滩板块性价比最高房源！

这个房子是二楼，98、99年的样子，房龄22年左右，均价5.6万 。我用贝壳找房看来一下，均价是6.8万，现在挂了三套，均价分别是6.8万、7.1万和6.3万（顶楼）。这套房子一平米便宜了一万应该是有的，那么就是降价86万了。

这个小区我看过，位置确实极好，环境确实很不好，拆迁的可能性很小。如果买了，置换的成本很大。我选择不买。在房住不炒的背景下，在房子回归消费品属性的考虑下，老破小的风险很大了。

希望房价下跌，希望房地产商能盖出有品质，有气质的好房子，希望房地产行业健康发展，为满足人们对美好生活的向往做出自己的贡献。

低佣股票开户入群V：442557803

低佣股票开户入群V：442557803

低佣股票开户入群V：442557803