作为“三傻投资者”，房地产领域我长期关注万科、保利这样的稳健龙头，也关注华侨城、新城控股这样走个性发展路线的企业，中南建设是我股票池中比较特殊的一个公司，当初关注的理由就是感觉像当年的恒大、融创：专注住宅房地产业务开发、市值很小、增速很快。

今天就把我最新跟踪的一些信息和大家继续分享。

第一，先看最新的业绩。7月15日，国家统计局上半年的经济运行数据。数据显示，固定资产投资分领域看，上半年基础设施投资同比增长7.8%，两年平均增长2.4%，比1-5月份略降；制造业投资同比增长19.2%，两年平均增长2.0%，比1-5月份加快1.4个百分点；房地产开发投资同比增长15.0%，两年平均增长8.2%，比1-5月份略降。全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，两年平均增长8.1%；商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%，两年平均增长14.7%。

和我们认知不同的是，去年和今年其实都是房地产行业的大年。

中南建设公告，房地产业务方面，公司2021年6月份合同销售金额203.1亿元；销售面积146.0万平方米。公司2021年1-6月份累计合同销售金额1089.8亿元，比上年同期增长33.9%；累计销售面积790.1万平方米，比上年同期增长29.7%。

公司继续保持高速增长，且跑赢行业平均速度。

第二，行业的格局变化。随着 2020年 8 月 20 日“三道红线”融资收紧信号的释放，银行贷款、海外发债、房地产信托等各类房企融资渠道或将适度收紧，未来房企仍将面临一定的融资压力。自然资源部召开住宅用地供应分类调控工作会议，尝试在22个城市推进“集中发布出让公告，集中组织出让活动”的“两集中”土地出让政策。银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发文，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。各地针对企业、客户、金融机构、中介机构纷纷出台政策，“因城施策”越来越精细化。

总体的判断是：我国房地产行业集中度继续提升，领军企业竞争优势愈发明显，中小型房企未来发展或将面临着一定的压力。

理由如下：大型房地产企业在项目选择上，范围更大，拓展能力更强，为业务发展提供良好的基础；在项目建设上，不仅在供应链谈判中享有较大议价权和批量采购折扣，同时还可以通过向房屋建筑领域的延伸有助于进一步降低建安成本，提升产品质量；在项目销售方面，除了较强的品牌效应，还有对代理方有更强的议价能力，销售成本更低；此外，大型房地产企业凭借更强的综合实 力及更加良性的业务持续扩张模式，融资能力更强。

凭借对项目选择、建设、销售以及融资方面更强的控制力，大型房企发展的优势将进一步巩固，反观中小型房企的发展空间则会被不断挤占。从行业集中度来看，房地产企业销售金额集中度和销售面积集中度逐步提升， 2020 年，品牌房地产企业业绩规模继续增长，碧桂园、万科地产和恒大地产仍位于前三强；销售金额过千亿的房地产企业数量达到 34 家，同比增加 3 家。 2021 年 2 月，全国各地陆续提出在试点范围内开展“土地集中供应”政策，预计未来 3 5 年，强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集中度，中小 型房企未来发展或将面临着一定的压力。

第三、中南建设的行业地位。2020年，公司全口径销售金额2238.27亿，同比增长14.17%，在克而瑞房企操盘销售金额榜排行第14位。

根据一季报，2021年第一季度，公司合同销售金额484.2亿元，销售面积351.5万平方米，同比分别增加124.3%和114.8%，新增项目12个，规划建筑面积合计222.2万平方米。继续保持全国房地产开发企业20强。

销售区域较为集中，其中 江苏省销售 规模占比仍较高 ，且三、 四线城市销售集中度较高 。公司

房地产 板块的运营主体为下属项目公司，并通过旗下房地产业务平台中南置地统一管理。

近年来，公司销售区域从江苏省逐年拓展至长三角其他省市 、山东省、 陕西省以及部分中西部二线城市，截至20213月末，业务已覆盖国内 8 9 个城市。总体上看，公司的核心业务还是在江浙地区，全国化在探索阶段。

从城市分类来看，2020 年 ，公司一线城市签约销售占比仍较小；二线城市签约销售金额占比为4 5.47 %%；三、四线城市签约销售金额占比 54.37%，结构 基本保持稳定 其中三、四线占比同比上升 2 .53个百分点。

有别于大众观点，很多人认为当前中国的房地产市场只有一二线城市才是有甜头的，事实上在房住不炒的主基调下，对市场影响较大的一二线市场房地产市场严格调控，尤其是限价政策导致房地产公司利润微薄。

而江浙地区经济基础较好，三四线城市普遍没有限价政策，中南建设布局江浙的三四线城市，利润反而丰厚。

从毛利率变化看，今年前三个月的毛利率显著高于前三年，这是非常好的信号。

从公司截至2021年3月末江苏中南建设集团股份有限公司土地储备情况看，公司根据市场行情及销售回款情况购置土地，以长三角区域和山东全区域及部分中西部二线城市 为主，通过招拍挂 方式以及合作、 收购等方式 获取土地其中招拍挂占8 0%。 2020年公司新增项目数量同比有所增加 ，新增建筑面积同比增长23.28%，新拓展土地主要分布在 南通、南宁、苏州、西安、临沂等地。 其中新增面积中二线城市占比46.34%，三、四线城市占比53.66%，三、四线拿地占比有所升高，新增土地的楼面地价同比下降 6 .96% 。这意味着如果当地城市的房价没有出现同比例的下降，那么中南建设的这些项目的毛利率是要提高的。

第四，看公司的财务情况。公司不依赖有息负债的模式进一步显出成效。第一季度末公司有息负债778.5亿元，比2020年末下降2.6%，与年度合同销售金额比值继续在房地产公司中保持最低水平。其中短期借款和一年内到期的非流动负债195.2亿元，比2020年末下降16.5%，在全部有息负债中占比25.07%，较2020年末进一步下降4.18个百分点，负债结构进一步优化。期末公司持有的货币资金285.8亿元，现金短债比扩大至1.46，扣除受限资金后的现金短债比进一步提升至1.11，风险保障能力进一步提高。

我们看公司的融资成本，2021年3月末和2020年末相比，银行借款和非标融资的融资成本有所降低，债券的成本略有提高，但是占比下降。

最新的公告《江苏中南建设集团股份有限公司主体与相关债项2021年度跟踪评级报告》”的信用状况进行跟踪评级，确定江苏中南建设集团股份有限公司的主体长期信用等级维持AA+，评级展望维持稳定。“21中南01 ”的信用等级维持AA+。资本市场对中南建设的信心充足。

分析公司的期间费用，仍以销售费用和管理费用为主，2020年销售费用同比增长18.28 %，主要是受疫情影响销售难度加大相应人工成本及销售佣金增加所致；管理费用同比下降1 2.30%。主要是由于 公司 通过合并区域、优化人员，人员效率有所提升。

公司处于高速发展阶段，期间费用对公司净利润吞噬较为严重，目前看，公司已经注意到相关问题，未来通过压缩期间费用有望大幅度提高公司的盈利能力。

周末看到一个新闻，，不仅仅是北上广深一线城市，武汉、杭州、重庆、合肥等多座新一线城市也出现了房贷审核趋紧、贷款速度放缓的迹象，尤其反映在二手房上。

我想这也算对新房的一个利好吧，在房贷额度有限的条件下，在人民住的更大，更好的追求下，在“房住不炒”下房子的居住属性大于金融属性的情况下，房地产市场中二手房市场会萎缩，为新房销售规模的减小提供很好的安全垫，房地产行业的销售在未来三五年仍将维持15万亿以上的规模。

这个情况下，中南建设专注于经济较为发达地区的三四线城市，公司房地产业务聚焦大众主流住宅，秉承“美好就现在”理念，推出健康住宅标准体系，建设健康TED社区，当前市值193.24，市盈率2.71，股息率11.01%，或许很有关注价值了。

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