大型蓝筹公司如果不提早规化和实施第二曲线，后期营收增长就会乏力，最近在保险(中国平安)、家电(格力电器)、食品饮料(伊利)的龙头公司上都看到这样的情况了。房地产行业做第二曲线多元化布局的不少，但占比很很低，问题较多。第二曲线不能是噱头，要考虑ROE，也不能规模太小，无法实现对主营增长放缓的补充。

一、数据

1、 龙湖—商业地产是噱头

第二曲线不能是噱头，要有占到营收和净利润较大比例的能力，比如商业地产龙头龙湖，实际开发占到营收92%，并且贡献了主要利润。其实，商业地产的ROE极低，如果它真的50%以上持有物业，那么ROE将惨不忍睹(港资老牌商业地产占比较高的房地产商ROE全部5-10%，所谓港资地产PE高是因为ROE低+长期横盘PE就高了)。

2、 万科—住开一家独大

3、 金地—第二、第三曲线狂飙突进

金地的年报从16年开始有非住开的主营业务明细，因此从16年统计年化增长。但由于住开16年恰好是高基数，导致住开的年化较差，实际上拉长时间看住开的年化增长也在15-20%左右。

金地的第二曲线物业管理，从16-20年年化增长25.56%

金地的第三曲线产业园区管理和房地产金融，从16-20年年化增长33.48%

二、金地的产业布局

金地体量相对不大，主业住开还在快速增长，未来增长空间并不小，但未雨绸缪的前瞻布局依然做了不少。

金地整体的业务布局都比较时尚、性感，紧紧围住人民群众对美好生活的向往和产业升级，做产城融合的城市服务提供商。

主体业务是一二线的住宅+物业，品质住宅，均价2万以上，均价和毛利率一直是行业前列。左翼是以产业地产(高科技园)为战略核心的商业地产（也包括写字楼、综合体），右翼是房地产金融(致力于"PE+REITs"的稳盛投资)，后卫是以网球为主的体育产业、教育产业、医疗健康。

其中，左翼和右翼又可以相互协同，具有爆发潜力。第一，做REITs产业链，产业园区孵化+稳盛引入REITs实现“孵化=》自持=》变现=》管理”一条龙产业链整合，如果充分利用国家大力发展基建REITs的契机，足以现实对主业的颠覆。第二，产业地产+创投，金地的产业地产主打人工智能、半导体、生物医药，发现好的企业做早期股权投资，并邀请他们进入孵化，提供“孵化+产业集群”的一体化整合。

作为后卫的网球产业大框架基本成型，今年开始全国布局，5月布局南京，6月布局武汉，并开始实施10年内培养出世界Top10选手的“1010计划”。网球转播影响力方面，2019年(2020因疫情暂停)排在国内网球赛事的第三(ATP深圳）、四名(WTA深圳），其中WTA是全球第五大网球赛事，也是深圳举办的最高规格体育赛事，金地拿了WTA十年举办权。网球经纪方面，签约的张帅、王蔷是后李娜时代中国女子网球第一、二名。白卓璇则是后起之秀中最有机会问鼎全球Top10的好苗子。

医疗健康。以前都是金地和稳盛直投科技类初创公司，然后让他们进入金地的产业园区进行加速孵化。今年金地增加了对私募的投资，上半年6笔投出11.5亿，主投生物医药，估计金地对直投半导体、人工智能这类偏理工的比较擅长，对生物制药领域缺乏专业团队(看报导金地有在美国硅谷做生物领域的创投团队)，需要借助外脑来实现对前沿医疗的布局。

金地整体战略非常清晰，每个细分方向都是市场前景广阔，且都做得不错，战略卡位非常好