想不出什么标题，跟个风，用内卷吧，最近流行。

$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$

今天主要留意了郑州的首次土地集中拍卖。分析的文章已经很多了，不再赘述。总体来说，没有惊喜，但却有深意。

1.胜负已分

这场战役并不是今天打起来的。在三条红线政策出来之后，我记得有篇文章指出:未来低融资成本企业攻城略地，高融资成本企业忙于降负债无暇顾及并且异常痛苦煎熬。

是的，目前就是这个结果。三条红线+两限+三集中，将房地产金融属性的融资杠杠掐的死死的，高成本、高周转、高杠杆的三高模式已经玩不转了。

胜利属于谁？谁的融资成本低就属于谁。

比如保利、万科、华润、中海、金茂这些，全是央企等全国布局行业。

比如这次万科在郑州是绝对赢家，不仅是运气，还靠实力。

资金是大问题。比如9号地，保证金一共交了269亿，小企业根本玩不了。

高负债玩不下去。比如，恒大几乎没有参加任何一场土拍，不是不想参加，是不具备能力。

谁比较痛苦？

那就是本地开发商，无论大小都很痛苦，小的更痛苦，很多小开发商不投了，把资金归集归集跟着大房企后面或者去地市县城做土地配资去了。

还有就是高负债企业，以恒大为代表。今天最明显的就是恒大了，股债双杀。虽然今天开了供应商战略大会，会上提出了降红线的时间目标，但是很遗憾，大家都知道，这个过程没有那么简单。

恒大商票的事情，我就不说了。

我们看看恒大的目标:

净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益 

在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，这个指标比较好操作。

卖房不买地去还债，负债减少。

货币资金做成受限制的（你懂的）大幅增加

所有者权益几乎变化不大

结果是从214%降到100%以下。

短期好操作。

优质资产分拆上市增加权益，这是恒大的办法，就是做大分母。

各位大佬6月恒大有活干了，准备好资金吧

应付账款 应付票据不算有息负债，今天开会的目的很明确。1000多家供应商要多多支持我！每家平均2个亿，今年大家都好过年，不然，红线之下，你们比我还麻烦！

2.内卷之后，寒意颤颤

毫无疑问，地产就是分化的极致表现。

即使在头部的企业资金成本低，管理水平高，暴利已经没有了，未来的地产股可能长期低市盈率、低市净率，陷入尴尬的价值陷阱。

投资最大的成本是时间机会成本。比如，我建仓的同样仓位的医药和地产，医药实现了50%的盈利，而地产却实现了10%的亏损。一正一负，高低立现。

我目前不会再加仓地产，保持现有仓位，分红用来再投资别的行业，比如医药、消费或科技、高端制造、教育之类，如果碰到好的机会，我也会减仓地产。总之，会逐步降低地产仓位比例。目前所谓打新配置的手段，我主要持有的万科和保利，相信在行业都困难的情况下，资源会向他们靠拢，但即使这样，明天依然不美好，机会成本在时间中消耗。

只能静观其变。

内卷越来越严重，未来是分化的时代