我先梳理一下万科的投资主要逻辑。

万科，行业的标杆，高周转方面，这一块比不过融创，恒大和碧桂园，但是也很优秀。净利率方面，万科有一定的品牌溢价，这个牌子市场是认的，同样的房子万科可以更好卖，卖更贵。高杠杆方面，现在企业“三道红线”的要求下，大家都一样。

在成本端，一个是土地，一个是融资成本，万科的融资成本一直是比较低的。土地我们待会再说。

把房地产公司看做制造业，万科盖房子的利润就是房子数量×（房子的零售价－房子的成本）。房子数量就是产能，万科的周转率不差，零售端有优势。

房地产行业的市场很大，我认为万科凭借“融资成本低+品牌优势”是可以扩大市占率的。

在多元化方面，万科的物业、物流地产、商业地产等方面都做的不错，尤其是和同行相比。

这一年多以万科为首的住宅房地产开发商股价持续低迷，核心原因如下：

高杠杆被砍，前行降低资产负债率。目前万科和保利基本上符合要求，负面影响不存在了。融资受限，企业融资成本增加，且可能就搞不到钱。当然对万科、保利这样的企业没什么影响。零售价方面，政府限价。卡死了天花板最重要的是土地成本不断增加，房地产企业内卷严重，尤其是集中供地后，市场原本以为龙头企业拥有资金优势，可以轻易拿地，从而抢占中小企业的市场占有率。但是万万没想到，中小企业在拿地方面非常凶狠，土地成本居高不下。

5月14日，滨江集团董事长戚金兴戳破了窗户纸：滨江此次在杭州拿的5块地，会“努力做到1%-2%的净利润水平。”滨江已是杭州“富户”，过往售房均价和净利润水平都排在前列，其他开发商可想而知。

这个其实也好理解，对于万科这样的全国性企业，丢几块地没事，但是对于区域性房地产商，拿不下地直接就挂了。

当然拿到底也没有光明的前途，只是死缓。

在一季报中，万科说“根据中国指数研究院的数据，一季度全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比基本持平，成交规划建筑面积同比增加10%。上述300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为17.8%，较去年同期上涨5.1个百分点。”

万科和保利目前看还没有被多巴胺控制，没有参与这种刺刀见红的竞争，这点我比较满意。

但是如果万科保利在观察半年，一年后，发现这市场就是这样，说不准一发狠，凭着自己的市场影响力和融资优势，直接把净利率打到0，血腥清场。

在这种投资背景下，房地产企业的净利率持续下滑，投资者用脚投票，股价下跌。

在万科一季报中，“第一季度本集团房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为16.1%，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。”。可见土地成本是制约房地产企业赚钱的主要原因。

那么万科现在到底怎么看？

印象中，万科的土储是比较少的，而且拿地也不积极。但是据中指研究院《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》显示，2021年1-5月，TOP100企业拿地总额13274亿元，拿地规模同比增长14.3%。万科以709亿的金融夺魁。

再结合近期关于万科收购蓝光发展和泰禾房地产项目的传闻，可见房地产市场竞争之激烈，万科这样手持天量现金的龙头企业是受益方。

我相信万科保利是行业最后剩下的，剩者为王，但是我不建议大家对这个行业重仓。

根据恒大发布的公告，2021年1~5月，恒大的月销均价分别为：8865.16、8701.78、8254.78、8376.15、8169.37（单位 元/平方米）。短短5个月，销售均价从1月份到5月份已经降了近700元/平方米。2021年前5个月的平均销售均价为：8428.41元/平方米。

为了活命，恒大正在疯狂销售房子。

而房住不炒当前看已经成为zz问题，越来越多的地方政府开始对房价强势压制，涨是不大可能，好吃是跌也不大可能。

郁亮则认为行业要回归实业属性，意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产开发业务转向开发经营并重，开发越来越像耐用消费品，经营像服务业，企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。未来的竞争会更加全面和激烈，那么我们的出路在哪里？只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过我们的劳动挣加工制造和服务的钱。

在郁亮看来，家电行业证明，处于管理红利时代的行业依然大有可为：白色家电行业10多年前就进入了“管理红利时代”，家庭“三大件”早已不再短缺，2007年市场已逐渐饱和接近“天花板”。但经过残酷的行业洗牌，存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔，最终都凭借着产品性价比越来越高赢得了市场，给股东创造了良好的回报。

那么未来白银时代的房地产行业真的有可能就是一个平庸的行业，暴利，再也不在。

换句话说，就算未来房地产行业还有大的机会，但是需要多长时间？我看不清楚，所以这个时间成本还是很大。

现在看万科，就算保持现有的盈利能力0增长，也是很不错的企业，所以我不减持。

但是我也不加仓了。

如果股价到啊35或者40，我就会卖出，除非基本面出现重大变化