三孩政策来了！似乎猝不及防，却在意料之中。

  5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，强调“进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施”。

  从2011年到至今，我国人口政策经历了“放开双独二胎、放开单独二胎、全面二胎、三胎”四个阶段。就效果而言，对人口形势的确有正面积极的作用。第七次人口普查数据显示，2020年0-14岁人口比重明显高于2011-2019年平均水平。

  随着未来新生儿数量的增加以及家庭人口结构的变化，对住房的新需求也将随之产生。三孩政策的发布，对房地产市场将会产生哪些影响？针对未来不断出现的三孩家庭，开发商的户型产品将会发生怎样的变化？

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  “三胎户型”出圈，户型产品要转变？

  三孩政策一经发布，房地产市场的反应也极其迅速。

  《每日经济新闻》记者注意到，网上已经有地产中介挂出了“三胎户型”信息。

  如上海某地产中介挂出“139平方米四室一厅全朝南”的户型，声称其亮点是：灵活多变，孩子小的时候可以容纳父母居住“值班照顾”，孩子长大了则可以一人一间。据该中介称，已经有两三个客户和他聊过这套户型了。

  地产中介推荐的“三胎户型”

  记者从电商平台上也看到，目前已经有了不少“三胎定制床”等相关产品推出。

  “三孩政策不仅仅是家里多了一个人，也多一间房，更是很多深远影响。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，从市场的很多反馈来看，建议房企加快对户型设计标准的转变，更多提高三房甚至四房的比例。

  但也应该注意，户型面积的变化不应走向极端，如大量雷同户型在全国开花，或许并不适合当地市场的实际现状。张波指出，“即使是未来三胎率提升较快的城市和区域，也不代表对比于户型的需求就呈现趋同化，南北差异、房价差异、观念差异等都会导致各地在这一问题上呈现明显差异，在这一问题上不应‘拍脑袋’，而应充分了解当地的需求。”

  东吴证券(8.600, -0.17, -1.94%)首席经济学家任泽平也表示，短期来看，企业将面临产品设计的更新换代问题，可三改四的户型或将更受欢迎。同时，如何在同等空间内做出更大的实用面积，将成为房地产企业面临的新挑战。

  中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，三孩政策的发布是我国应对人口老龄化、少子化的重要举措。对于房地产市场来说，三孩政策下释放的新增人口数，无疑将增加住房需求，其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加。另外，在住房结构上，面向三孩的住房需求增加，针对户型、配套功能等方面的要求亦将增多，改善型住房的市场空间将得到进一步拓展。

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  短期或刺激改需，学区房又要起飞？

  三孩政策真的会大幅刺激房地产需求吗？

  回答这个问题前，需要先明确三孩政策对人口增长的刺激效果到底有多大。

  事实上，我国“全面二孩”政策已经放开近5年时间，但不少育龄夫妇却处于不想生、不敢生的状态。贝壳研究院调查显示，适龄人口中“已生二孩或有打算要二孩”的受访者不足三成，“没有打算要二孩”的受访者占比35.6%。其中，40.2%的受访者认为“教育、生活等开销大，负担过重”，因为“房价太贵，生了二孩买不起大房子”的占比达19%。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚直言，从诸多经济发达国家的经历来看，人口生育政策可以计划，但生育会否增加，只能取决于个人的意愿，而左右人们生育意愿的，有诸多社会因素。

  丁建刚表示，当下育龄人口面临着就业难、收入低、房价高（特别是学区房价格高企）的诸多压力，很多年轻人甚至不愿意生小孩，在讨论三孩政策对楼市的影响、对房价的影响之前，希望相应配套一些激励政策，比如购房首付、购房资格、折扣利率、税费减免、假期医疗等政策。

  任泽平则相对乐观。他指出，假设三胎政策落实，短期来看市场端改善住房的需求或将进一步加强，在坚持房地产调控主旋律不变的前提之下，不排除将有针对多孩家庭的相关利好政策出台，如置换房产的贷款利率、首付比例优惠等。

  中原地产首席分析师张大伟也认为，无须高估三孩政策对全国的影响，有实力生孩子的家庭，一直没被“抑制”过。

  从过往“二孩”政策后的楼市走向来看，生育政策放开对改善型需求最为直接。贝壳研究院调研数据显示，超三成受访者要为二胎重新置换房子，且八成以上会在二孩上幼儿园之前完成换房。

  分城市等级看，一线城市二胎家庭中41.1%已经换房或会考虑换房，明显高于新一线城市（33.5%）和其他低线城市（28.8%）。究其原因，一线城市购房门槛高，多数家庭先从小户型房源上车，随后再置换大面积房子；而新一线和其他等级城市，购房负担相对较低，消费者选择一步到位满足多人居住需求的比例更高。

  学区房无疑也将受到影响。张大伟表示，“受益于家庭结构的变化，对大户型的需求有一定增长，对子女的教育则会产生对学区房的需求。”

  值得注意的是，三孩政策一经发布，已经有中介经纪人在微博、朋友圈等平台推广学区房，行业内也透露着对学区房的看涨预期。

  “学区房看涨的背后，其实是未来教育可能会面临极大的结构性不平衡。”张波认为，三孩政策之下，出于满足需求和平衡市场考虑，应该考虑在各个新城以及人口集中增长的区域配置好均衡化的教育资源，这也是保障家庭多生一个孩子的前提。

  而本次政治局会议也提出“发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支”“加强税收、住房等支持政策”等配套支持措施，以保障三孩政策的落实。

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  人口竞争生变，房企将重仓哪些城市？

  对这一波“三孩政策”的效应，不同城市或会有不同反应。

  张波直言，对于北上广深等一线大城市，即使三胎政策全面实施，真正愿意生三孩的比例其实还是个未知数，从目前二胎的提升比例也能看出这一趋势。

  同策研究院研究员宋雪梅则指出，一线城市的高房价收入比偏离于发达国家的房价收入比，导致我国的购房周期长，购房需求长期得不到满足。即使放开三孩政策，普通年轻人也不一定愿意增加生育。

  以上海为例，截至2015年底，上海60岁以上的老人已占30.2%，预计2030年上海户籍中40%将是老年人，老年化现象越来越严重。即便每年2-3万人口的增长也很难对冲人口下降的损失。伴随这些高龄老人过世，上海本地户籍的人口会更少。

  这个时候政府势必要导入外来人口，但像上海这样的城市，只会导入具有一定能力的人才，这或将使得不同能级的城市分化更明显。

  随着三孩政策放开，不管大中小城市都能够产生不少人口增量。但最终，大城市会不断虹吸人口，一些中小城市的人口却可能面临收缩。

  第七次人口普查数据显示，过去十年人口增量前十的城市分别是深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、佛山，基本上都是一线城市、省会城市或非省会经济强市。由于各类资源集中，这些城市的人口吸引力持续加强。

  任泽平直言，城市的人口增长速度或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度等的不同出现严重分化。随之而来，综合各城市调控政策的分化和“两集中”供地政策出台等因素，城市投资机会或将发生变化。

  这也意味着，房地产企业对各能级城市投资机会的研判，或再度迎来重要窗口期。