最近，公募REITs有点热。

原来，大家期待的首批公募REITs基金就要来了。

本周已开启倒计时，小伙伴下周一即可认购。

那今天猩猩就跟大家聊一聊REITs投资，以及认购准备。

还是先说说REITs吧。

REITs基金，也叫房地产投资信托基金。

简单点说，大家一起出资，“赞助”某房地产项目，项目发展赚钱了，每年给出力的大家按比例分红。

那什么房地产项目符合条件呢？

“房住不炒”的政策下，个人住房和商业地产（比如商场）肯定排不上。

如今，国家大力发展的是新基建、产业地产…

所以啊，REITs融资的钱会大力投在像数据中心、仓储物流这类基础设施上。

下周开放的公募REITs基金有9个，就分别投了产业园、仓储物流、高速公路和环保工程。

具体一点，这些REITs基金是怎么赚钱的呢？

比如其中的“普洛斯”仓储物流项目，基金从投资者那里融资后，从原始权益人（项目原主人）普洛斯公司买入股权，最终买断旗下的几大仓储项目。

这些仓储项目运营后，赚的所有钱就会变成基金的收益。

然后按规定，基金管理人每年把超过90%以上的收益分配给持有基金的投资者。

简单点说，相当于基金机构融资，从企业手中买了一个长期赚钱“机器”。

另外啊，并不是所有融资的钱都投向了赚钱机器。

按规定，至少80%的基金资产会用到项目上去。如果还剩下一部分资产，还可以买一些低风险的金融资产来获利，比如利率债、AAA级信用债或货币。

基金这样赚钱，那买基的大家如何赚钱呢？

上面说过，可以稳稳地吃每年带来的分红。

当年的项目赚钱多，那分红也会更多。

除此之外，还可以从转让交易上获利。

这点跟股票一样，除了每年的分红，很多人都希望低买高卖赚差价。

虽然基金有上十年的封闭期，但上市后大家是可以通过交易所买卖基金的。

项目赚钱潜力大，基金肯定会得到市场的追捧，价格会走高。

从这点来看，基金的买卖和股票还是很像的，从波动中获利。

问题来了，买REITs基金赚钱么？

对比历史数据看，这点还是值得期待的。

看看海外成熟的美国市场，1972年至今，REITs年化收益率达到9.7%，高于大盘指数（标普500）的7.81%。

另外，抛开波动收益，近20年分红率平均值5.12%，远超同期2个多点的通胀。

这样一看，REITs可以称得上抗通胀神器。

考虑国情不同，那再看看国内的情况：

2015年7月6日，国内出现首支REITs类产品——鹏华前海万科REITs基金。

投资商业地产（前海企业公馆项目），从成立截至今年4月，年化收益率达到了6.15%。

这支基金目前处于封闭期，并没有上市。

这意味着没有交易收益，靠分红或低风险投资可以年赚6%。

不过，不同的基金收益率会有差异，要取决于项目的赚钱能力和市场态度。

项目越赚钱，在市场中就越被看好而受到追捧，背后基金的收益就会越高。

所以啊，项目资产是否优质，市场是否火热，都会影响基金的潜在收益率。

既然这样，首批上市的REITs基金就值得期待了。

作为首批上市的基金，背后投资的项目肯定资质不错。

可以说，对应的项目在行业中的业绩也是不错的。

根据平安证券的预计，今年的分红分发，对应的收益率将介于4%至12%。

其中高速类的项目表现最好，沪杭甬高速这两年的收益率预计高达12%和10.5%。

另外，最近市场的认购热情很高，机构的参与比较积极。

目前来看，基金的认购价格和数量都超出了预期。

所以，这批基金大概率会得到超额认购。

数量不够买，从交易的角度，上市时想必会得到热捧。

所以啊，短期来看，这次REITs基金的认购还是值得参与的。

想的远一些，小伙伴最好持续关注基金的业绩和市场热度。

分红收益相对稳定，但也会随业绩出现波动。另外，市场交易也会带来一定的价格波动。

从预期风险和收益来讲，上市的REITs是介于债券型基金和股票型基金的中间品种。

感兴趣的小伙伴，可以做好认购首批基金的准备工作，比如提前在股票账户中开通基础设施基金权限。

最后，额度有限，预祝大家认购好运。

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