5月17日晚间，国内首批9只公募REITs产品获批，万亿公募REITs正式启航。虽然公募REITs尚未正式发行，但机构投资已经摩拳擦掌，跃跃欲试了。

不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金都表现出强烈的参与意愿。  大家知道什么是REITs吗？你认为REITs可以投资吗?本期我们邀请到@持有封基@望京博格  做客雪球访谈，与大家共同探讨！

访谈正文：

HHHHOK问：请问和公募基金的区别是什么？ 

望京博格答：这次的Reits都是公募基金，仅是投资方向跟传统的股票、债券、现金啥的不一样，这次是投资基础设置，投资收益的来源是基础设施的收入来源扣除基金运作费用，基础设置有园区、有污水处理厂、有高速公路等等


持有封基答：reits是以项目为标的，收益来自分红和自身资产的增值，而股票型的公募基金是以股票为标的，主要收益来自股票的上涨，当然也有一点股票的分红。相对来说reits更加偏债性。

gdfgdsgdsagfadga:这些reits能收购其他资产搞扩大规模吗？


望京博格答： 按说明书不能，基本每年把可以分配的利润90%都分配了…… 跟海外的公司Reits，例如领房发展还是有区别的。

自我完善问：您好，我想问问，这9只公慕基金，选哪一两只投资比较好？ 

望京博格答：刚才仔细看了一下那个首创水务的，2019年污水处理刚提价，如果买入这个首创水务，然后污水处理再提价就赚了，当然这个提不价格也不是咱们说了算；同样道理，如果污水处理降价了投资者就惨了……查看图片

波了个波波问：您好，这种国外的话，一般年化收益大概在多少？它的稳定性是不是和固收类差不多？

 望京博格答：我觉得现在差不过5%吧，但是这次跟历史不一样，是公募基金直接享有对应资产的经营权与收益权，如果基础资产是高速，高速费涨了……那对应的Reits的交易价格也会涨，但是我觉得这里资产更适合保险公司这样的客户。


持有封基答：比债券略高点吧，作为对不确定性的一点补偿。整体来说，REITS的不确定性比债券大，相应的收益也略高一点。

枫枫峰峰问：这九只reits的投资方向是什么？一样吗？

 持有封基答：不一样，我前面说过了，有产业园、收费公路、市政建设等。

枫枫峰峰问：reits相比一般的公募基金，有什么特点？风险收益比如何？流动性怎么样？ 

持有封基答：reits相对一般的公募基金来说风险相对比较小，封闭期是20年到99年，场内可以上市交易，不过我估计折价的可能性比较大。

小七大牛问：浙江杭徽那个高速项目为什么未来两年预计收益能达到10%以上。有无投资价值

 望京博格答：我觉得是年化5%左右，两年10%……不是每年10%吧。 另外如果有并排的高速分流车辆也是风险，另外还有公路的维护成本啥的。所以这几个项目，真的还需要好好研究。

蚂蚁大亨问：请问对国内上市企业有哪些积极意义？能不能列举几个明显受益的上市企业？  

望京博格答：没啥受益的上市公司，这些资产之前都是国企、地方政府的，通过Reits的方式盘活资产吧，未来基础设置都面向社会直接融资，对于银行是不是利空不知道的$招商银行(SH600036)$ 

东南西北2012:回复望京博格:这是让社会资本来背锅吧

望京博格答：例如，之前大家存款给银行，银行贷款给基础设置，现在大家直接购买基础设施的Reits每年一样有分红，但是会波动……

iloat问：目前reits的分红是怎么收税的？ 

望京博格答：如果是公募基金分红，目前是免税的！ 这个也算政策红利了。

iloat问：对比国外的基础设施，我们的reits有哪些不同？ 

望京博格答：国外的Reits大多是公司模式，这个公司经营基础设置……还可以贷款购买新的基础设置，变卖手中资产。目前中国的这些Reits都是按项目的。

上官瑾:那和股票区别是啥

望京博格

答： 股票涨跌看公司盈利，Reits涨跌看基础资产的盈利

天道酬勤4cv问：怎么选择一只好的REITS

 望京博格答：还是看项目吧，这个是一个专业的工作了。 例如，我现在比较看好污水处理的，期望可以提高污水处理的价格。 哈哈……真的是每个项目都不一样。


持有封基答：最简单的办法是买一揽子REITS，这种专业性的东西也不是我们小散能研究透的。另外告诉你一个秘密，上市后在二级市场买，大概率折价，而且折价还不会小，封闭20年到99年，你想。

中国_巴韭特问：公募REITS和信托公司的信托有何不同？ 

持有封基答：主要区别在于：
1、Reits是一个标准化产品，而信托是非标的，而且也不能公开发行。
2、reits的收益来自所得利润，按照要求90%-95%分配给投资者。而信托来自事先的约定。
3、reits一般时间较长，这次发行的9只产品最短20年，最长99年，而信托一般在1-2年。
4、reits是有明显的税收优惠的，比如REITs收益分配给受益人的时候，是免交公司所得税和资本利得税的。而国内房地产信托计划，目前没有相关的税制安排不享受税收优惠。

菜鸟江海问：请问博时招商蛇口产业园封闭式基础设施REITs能投不？ 

持有封基答：期望值不能太高

自我完善问：请问盐港Rets的业务是什么？ 

持有封基答：看介绍是一个仓储物流的项目

自我完善问：请问，广州广河的业务是什么？ 

持有封基答：看介绍就是一个高速公路的收费项目

XJG8问：现在明确年分红的次数了吗？ 

持有封基答：对，类似债券的利息

王寄舟问：在发行上市并且项目相对稳定运行的情况下，是不是大概率会像一张高息债券的收益？

 持有封基答：差不多


持有封基答：其实有个现成的reits基金，鹏华前海reits（184801），2015年发行，封闭10年，目前折价大概7%，5年多的年化在5.6%左右，虽然这个reits基金和新发行的reits基金不一样，但可以作为参考。

用户2016888问：reits有无可能亏损？ 

持有封基答：可能性很小

年年有余2018问：请问老师：未来有没有可能推出商业地产的reits? 

持有封基答：当然有可能


望京博格答：这个没有人有推动的意愿，房地产公司没有、ZF也没有。 如果搞一个真的Reits，结果房价跌了…… Reits的价格跌了30%。 宣传的时候再说，买这个Reits如买房……真的会很混乱。 但是唯有这样的经历，才会但是真正的商业地产Reits

Excel量化ETF问：大佬们估计下流动性会怎么样？这东西应该没法套利，二级市场会有比较好的流动性吗？ 

持有封基答：二级市场流动性会不错的。

紫梦太阳花问：老师，国内首发Ruis，如购买仓位多少呢？定投还是一把梭？谢谢老师 

持有封基答：这个没办法定投，就是一次性的固定份额的


持有封基答：还是建议将来上市后场内买折价的吧

紫梦太阳花问：老师，买Ruis在场内买还是在场外买呢？谢谢老师 

持有封基答：你问我，我肯定如实建议将来上市后在场内买折价的。

瓦西里的诸葛连弩问：reits是不是类似众筹一个投资项目? 

持有封基答：本质上不一样，这次发行的reits本质上还是一个基金，众筹更多的由众人发起。

貌似糊涂问：您好，有一个疑问，就是这些项目都是已运行的项目，前景如何持有人最清楚，如果前景不错，项目持有人会拿出来募资吗？这些募资公司的募资目的是什么? 

持有封基答：我觉得目的还是募资，如果按照你的说法，那么茅台这样的公司就根本不需要上市。

Ricky问：第一批reits里哪个是比较值得买的？ 

持有封基答：我还是这句话：上市后场内买折价的

cat_carl:回复持有封基:场内的也会分红吗？


持有封基答：回复cat_carl: 所有的权益都是一样的，这好比你去淘宝和京东买了一个手机，只要是真品，难道有什么区别吗？

Lita欧洲原装原问：场内以后可以自由交易reits， 请问可以当作打新市值计算吗？ 

持有封基答：连ETF都不算市值，reits怎么可能算打新市值？

不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金都表现出强烈的参与意愿。  大家知道什么是REITs吗？你认为REITs可以投资吗?本期我们邀请到@持有封基@望京博格  做客雪球访谈，与大家共同探讨！

访谈正文：

HHHHOK问：请问和公募基金的区别是什么？ 

望京博格答：这次的Reits都是公募基金，仅是投资方向跟传统的股票、债券、现金啥的不一样，这次是投资基础设置，投资收益的来源是基础设施的收入来源扣除基金运作费用，基础设置有园区、有污水处理厂、有高速公路等等


持有封基答：reits是以项目为标的，收益来自分红和自身资产的增值，而股票型的公募基金是以股票为标的，主要收益来自股票的上涨，当然也有一点股票的分红。相对来说reits更加偏债性。

gdfgdsgdsagfadga:这些reits能收购其他资产搞扩大规模吗？


望京博格答： 按说明书不能，基本每年把可以分配的利润90%都分配了…… 跟海外的公司Reits，例如领房发展还是有区别的。

自我完善问：您好，我想问问，这9只公慕基金，选哪一两只投资比较好？ 

望京博格答：刚才仔细看了一下那个首创水务的，2019年污水处理刚提价，如果买入这个首创水务，然后污水处理再提价就赚了，当然这个提不价格也不是咱们说了算；同样道理，如果污水处理降价了投资者就惨了……查看图片

波了个波波问：您好，这种国外的话，一般年化收益大概在多少？它的稳定性是不是和固收类差不多？

 望京博格答：我觉得现在差不过5%吧，但是这次跟历史不一样，是公募基金直接享有对应资产的经营权与收益权，如果基础资产是高速，高速费涨了……那对应的Reits的交易价格也会涨，但是我觉得这里资产更适合保险公司这样的客户。


持有封基答：比债券略高点吧，作为对不确定性的一点补偿。整体来说，REITS的不确定性比债券大，相应的收益也略高一点。

枫枫峰峰问：这九只reits的投资方向是什么？一样吗？

 持有封基答：不一样，我前面说过了，有产业园、收费公路、市政建设等。

枫枫峰峰问：reits相比一般的公募基金，有什么特点？风险收益比如何？流动性怎么样？ 

持有封基答：reits相对一般的公募基金来说风险相对比较小，封闭期是20年到99年，场内可以上市交易，不过我估计折价的可能性比较大。

小七大牛问：浙江杭徽那个高速项目为什么未来两年预计收益能达到10%以上。有无投资价值

 望京博格答：我觉得是年化5%左右，两年10%……不是每年10%吧。 另外如果有并排的高速分流车辆也是风险，另外还有公路的维护成本啥的。所以这几个项目，真的还需要好好研究。

蚂蚁大亨问：请问对国内上市企业有哪些积极意义？能不能列举几个明显受益的上市企业？  

望京博格答：没啥受益的上市公司，这些资产之前都是国企、地方政府的，通过Reits的方式盘活资产吧，未来基础设置都面向社会直接融资，对于银行是不是利空不知道的$招商银行(SH600036)$ 

东南西北2012:回复望京博格:这是让社会资本来背锅吧

望京博格答：例如，之前大家存款给银行，银行贷款给基础设置，现在大家直接购买基础设施的Reits每年一样有分红，但是会波动……

iloat问：目前reits的分红是怎么收税的？ 

望京博格答：如果是公募基金分红，目前是免税的！ 这个也算政策红利了。

iloat问：对比国外的基础设施，我们的reits有哪些不同？ 

望京博格答：国外的Reits大多是公司模式，这个公司经营基础设置……还可以贷款购买新的基础设置，变卖手中资产。目前中国的这些Reits都是按项目的。

上官瑾:那和股票区别是啥

望京博格

答： 股票涨跌看公司盈利，Reits涨跌看基础资产的盈利

天道酬勤4cv问：怎么选择一只好的REITS

 望京博格答：还是看项目吧，这个是一个专业的工作了。 例如，我现在比较看好污水处理的，期望可以提高污水处理的价格。 哈哈……真的是每个项目都不一样。


持有封基答：最简单的办法是买一揽子REITS，这种专业性的东西也不是我们小散能研究透的。另外告诉你一个秘密，上市后在二级市场买，大概率折价，而且折价还不会小，封闭20年到99年，你想。

中国_巴韭特问：公募REITS和信托公司的信托有何不同？ 

持有封基答：主要区别在于：
1、Reits是一个标准化产品，而信托是非标的，而且也不能公开发行。
2、reits的收益来自所得利润，按照要求90%-95%分配给投资者。而信托来自事先的约定。
3、reits一般时间较长，这次发行的9只产品最短20年，最长99年，而信托一般在1-2年。
4、reits是有明显的税收优惠的，比如REITs收益分配给受益人的时候，是免交公司所得税和资本利得税的。而国内房地产信托计划，目前没有相关的税制安排不享受税收优惠。

菜鸟江海问：请问博时招商蛇口产业园封闭式基础设施REITs能投不？ 

持有封基答：期望值不能太高

自我完善问：请问盐港Rets的业务是什么？ 

持有封基答：看介绍是一个仓储物流的项目

自我完善问：请问，广州广河的业务是什么？ 

持有封基答：看介绍就是一个高速公路的收费项目

XJG8问：现在明确年分红的次数了吗？ 

持有封基答：对，类似债券的利息

王寄舟问：在发行上市并且项目相对稳定运行的情况下，是不是大概率会像一张高息债券的收益？

 持有封基答：差不多


持有封基答：其实有个现成的reits基金，鹏华前海reits（184801），2015年发行，封闭10年，目前折价大概7%，5年多的年化在5.6%左右，虽然这个reits基金和新发行的reits基金不一样，但可以作为参考。

用户2016888问：reits有无可能亏损？ 

持有封基答：可能性很小

年年有余2018问：请问老师：未来有没有可能推出商业地产的reits? 

持有封基答：当然有可能


望京博格答：这个没有人有推动的意愿，房地产公司没有、ZF也没有。 如果搞一个真的Reits，结果房价跌了…… Reits的价格跌了30%。 宣传的时候再说，买这个Reits如买房……真的会很混乱。 但是唯有这样的经历，才会但是真正的商业地产Reits

Excel量化ETF问：大佬们估计下流动性会怎么样？这东西应该没法套利，二级市场会有比较好的流动性吗？ 

持有封基答：二级市场流动性会不错的。

紫梦太阳花问：老师，国内首发Ruis，如购买仓位多少呢？定投还是一把梭？谢谢老师 

持有封基答：这个没办法定投，就是一次性的固定份额的


持有封基答：还是建议将来上市后场内买折价的吧

紫梦太阳花问：老师，买Ruis在场内买还是在场外买呢？谢谢老师 

持有封基答：你问我，我肯定如实建议将来上市后在场内买折价的。

瓦西里的诸葛连弩问：reits是不是类似众筹一个投资项目? 

持有封基答：本质上不一样，这次发行的reits本质上还是一个基金，众筹更多的由众人发起。

貌似糊涂问：您好，有一个疑问，就是这些项目都是已运行的项目，前景如何持有人最清楚，如果前景不错，项目持有人会拿出来募资吗？这些募资公司的募资目的是什么? 

持有封基答：我觉得目的还是募资，如果按照你的说法，那么茅台这样的公司就根本不需要上市。

Ricky问：第一批reits里哪个是比较值得买的？ 

持有封基答：我还是这句话：上市后场内买折价的

cat_carl:回复持有封基:场内的也会分红吗？


持有封基答：回复cat_carl: 所有的权益都是一样的，这好比你去淘宝和京东买了一个手机，只要是真品，难道有什么区别吗？

Lita欧洲原装原问：场内以后可以自由交易reits， 请问可以当作打新市值计算吗？ 

持有封基答：连ETF都不算市值，reits怎么可能算打新市值？