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作为一种融资方式，REITs的进度长期受到关注，当下试点开始，全面放开已看到希望。

中国证监会官网显示，目前已经有十支公募REITs进入到已受理或已问询环节。5月10日，中国交建(601800,股吧)就在投资者互动平台表示，公司已积极申请参与基础设施REITs发行试点，目前还在发改委审核过程中。

总体看，REITs试点中，基建才是主旋律，各家都拿出了优质资产，希望在新赛道上拔得头筹。

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第一批产品有望六月发售

早在2020年4月，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，确定了试点的基本原则、项目要求和工作安排。随后，证监会在2020年8月发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。

今年1月，发改委又印发了《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》。

当下正在审核中的首批公募REITs基金都是在这些基础框架下的产品。

截至5月12日，已经有10支公募REITs基金上报。根据相关规定，第一批试点公募REITs募集期限原则上不超过5个交易日，理论上最迟在6月份，投资者即有机会购买到REITs基金。

在资产配置上，REITs基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，也将作为战略投资者之一参与REITs基金份额的战略配售，且其认购比例不得低于发行规模的20%，其余80%则由其他战略投资者、网下投资者和公众投资者认购。

此次REITs试点参与的基金公司众多，富国、华安、中金等知名公司都有参与。相关人士表示，此次REITs试点基建公司更多的是为了证明其自身有能力参与REITs项目，对于盈利方面并没有太多要求，REITs是一条万亿赛道，当下的积极参与是为了抢得先机。

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试点项目均属政策优先支持领域

10支REITs产品中包含了、水务、产业园、仓储物流、高速公路和生物质五个行业，与房地产相关的有3支产业园基金，并出现了知名开发商招商蛇口(001979,股吧)。

在位置分布上，有5只来自长三角、2只来自京津冀、1只来自长江经济带、1只来自粤港澳大湾区，还有一支来自川渝地区，基本覆盖了全国的经济发达区域。

值得一提的是，10只试点基金均与之前发布的试点通知息息相关。

通知指出，REITs试点的项目将优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。从结果看，第一批试点基金中除海南外，其他优先级高的地区都有REITs项目上马，川渝地区作为国家级新区也有一支。

从行业分布上看，首次试点也基本上囊括了大部分政策扶持的行业。但在去年一直被看好的数据中心，并未出现在此次的REITs试点中。相关人士表示，从结果看，此次试水仍然十分谨慎，对于底层架构要求严格，意在维护投资者利益。故相对风险较大的数据中心并没有出现。

《REITs指引》中也指出，REITs基金将主要投向基础设施资产支持证券，且投资比例不低于基金资产的80%，至于其余20%，则只可以投向利率债、AAA级信用债，以及货币市场工具等，不能投资股票、可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）以及可交换债券。

直接地说，严格限制了募得资金的用途，禁止投资高风险产品，REITs基金的底层资产的质量直接决定REITs基金回报率，其他因素影响较小。

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底层资产优质? 基金公司高度重视

从当下看来，十只REITs的底层资产多为优质资产。

以国金铁建重庆渝遂高速公路REITs为例，该基金的底层资产是渝遂高速（重庆段）的特许经营权，该段高速长度93.26千米，其原始权益人是中国铁建(601186,股吧)子公司铁建重投，和重庆高速公路股份公司。

中铁建为知名央企，其评级和信用都可为该项目背书。根据相关资料显示，渝遂高速（重庆段）的特许经营权年限共计30年，2034年12月届满，该项目已经成功运营超过十年，成熟度较高。从数据上看，该支基金的底层资产投资收益主要来自车辆通行费。

《招募书（草案）》显示，2020年，中铁建实现营业收入5.78亿元（其中通行费收入5.28亿元），净利润2.70亿元，经营现金流量净额7.68亿元，截至年底，总资产26.15亿元，净资产22.87亿元，估值45.73亿元。

一位从事产业基金的业内人士表示，高速公路为传统基建项目，回报稳定，通常净利润不会出现过大波动，十分适合证券化，从营收和净利润看，投资收益回报可观，由于REITs项目通常都要求90%的净利润用来分红，故投资者可以获得稳定收益。

除国金铁建基金外，招商蛇口和张江高科(600895,股吧)的产业园也已经成功运行多年，回报稳定。

中航基金公募REITs业务相关负责人对媒体表示，首批项目从类型上有特许经营权和园区产权类这两种业态，特许经营类收入比较稳定，产权类的项目资产升值更有想象空间，上述项目均符合国家发改委、中国证监会对底层资产的标准和要求。

在全球范围内，REITs是主流的融资方式之一，REITs不仅对于持有重资产的原始权益人，对于基金公司也是一片新蓝海。所以，各家基金公司也在积极备战。

由于公募REITs和传统公募基金存在较大差异，原有的人员难以满足当下需求，不少基金公司已经开始招兵买马。中银基金、广发基金、长城基金(博客,微博)等基金公司开始招聘包括REITs承揽岗、业务岗、运营岗在内的专业人士。

中金基金也表示，目前除从中金内部抽调精兵强将以外，公司从本轮试点的相关基础设施行业、业内领先的产业基金和投资机构等基础设施投资和运营管理方面的龙头企业引入资深专业人才。中金投行部门的REITs专业团队也与中金基金组成联合工作组，为试点项目稳步推进全面保驾护航。此外，基金公司和原始权益人正相互合作，力图将REITs做好。