一、什么是REITs

        REITs全称是Real Estate Investment Trusts。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。

简单理解就是你出钱买了发行的收益凭证、管理人成功募集资金后投资于不动产，接着未来的时间段里将租金收入及不动产增值部分按照一定比例和你进行分红。

                                                    （图片来自于债券圈）

       关于投向不动产需要敲黑板重点说一下，接下来将发行的REITs和我们平时熟悉的公募基金投向是不一样的。REITs是投资于不动产领域！

       虽然很早之前起源于房地产领域，但时代是发展的，后来也可投资于其他能够产生收入的不动产资产。不动产这个相信大家并不陌生，我们工作和生活都与不动产都是发展密切相关的。目前我们的说的REITs主要包括办公、公寓、医疗、酒店、仓储、基础设施等；其中，基础设施主要包括交通运输道路（包括公路、机场、港口、桥梁）、通讯设施、电力配送网络、水利及污水处理设施、城市供排水供气网络等。

二、REITs意义与特点

                                                     （图片来自于债券圈）

       解决上图的问题就是REITs存在的意义——市场的投融资工具

       为中小投资者提供投资于不动产项目低门槛的投资产品，对不动产持有人来说则是一种直接融资方式。

       REITs的推出可以帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新动能。此外，降低了投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

三、REITs的发展历程

       REITs起源于上世纪60年代的美国，经过不断发展，目前REITs在全球近40个国家和地区得到快速发展，总市值超过2万亿美元。REITs产生之初其投资标的主要为传统意义上的房地产，由于经营性基础设施资产亦具备收益稳定的特点，REITs或类似产品在海外基础设施领域亦得到广泛应用，包括美国业主有限合伙MLP（MasterLimitedPartnership）、澳洲上市基础设施基金LIF（ListedInfrastructureFund）等，印度还专门就基础设施投资信托基金（InvITs）推出了专项法规，新加坡和香港还有商业信托（BusinessTrust,BT）产品。

       各国市场存在不同的针对基础设施的类似产品，称呼各有不同，如美国MLPs、澳洲LIF、印度InvITs，在新加坡和香港还有商业信托（BusinessTrust,BT）产品等，这些金融产品规则存在差异、产品具有特性、市场规模不同，但都具备REITs的核心特征。

       各市场REITs或类REITs产品都是一种较为稳健的投资工具，其收入来自于各类不动产资产产生的租金，具有强制分红的特征，因而从风险收益特征角度看，属于中低风险、中等回报的稳健增长型产品，介于股票和债券之间。

四、境内基础设施领域公募REITs试点正式起步

        2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布重要通知，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。这意味着个人投资者也可以通过参与公募REITs，分享国家经济高质量发展的红利

       千呼万唤始出来，根据沪深两市交易所公开披露的信息，截止4月28日上交所首批基础设施公募REITs项目总数已达6单，深交所也已有共计4单项目上报。

       目前已有4单产品被交易所正式受理。可以想见，正式发行的基础设施公募REITs项目应该会在今年内与我们见面！

       小朋友，你是不是还有很多问号？公募REITs和公募基金具体有啥区别？基础设施公募REITs又是什么？为什么先试点基础设施领域的REITs，优势有哪些？我们下一篇学习笔记再说吧！