在长租公寓“爆雷潮”后，监管政策再度收紧。

近期，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。为加强住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展，住建部、国家发改委等6部门联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。

六部门：加强轻资产住房租赁企业监管

单次收取租金原则上不超3个月

近日，住建部、国家发改委等6部门联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。

《意见》从七个方面加强对住房租赁市场提出监管要求。

1、加强从业管理。从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，并在开展经营前向所在城市住房和城乡建设主管部门推送开业信息。

2、规范住房租赁经营行为。住房租赁企业开展经营活动的信息系统应当落实互联网管理各项政策要求，接入所在城市住房租赁管理服务平台，并实时报送租赁合同信息。另外，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

3、开展住房租赁资金监管。住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向相关部门备案并向社会公示。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

4、禁止套取使用住房租赁消费贷款。住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，对于已实际发放给住房租赁企业的存量住房租赁消费贷款，金融机构应制定妥善处置方案，稳妥化解存量。

5、合理调控住房租金水平。住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定市场预期。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

6、妥善化解住房租赁矛盾纠纷。各有关方面应当加强协同联动，积极化解住房租赁引发的矛盾纠纷，妥善处置相关风险。

7、落实城市政府主体责任。城市政府对规范发展住房租赁市场承担主体责任，要建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，并将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。

多家长租公寓企业相继“爆雷”

租户刚交钱，企业就跑路

长租公寓在经历了“野蛮生长”后，也有种种乱象浮出水面。2020年11月，蛋壳公寓频频被爆出负面新闻，多地蛋壳公寓租户被迫退租，门锁被换、停水停电、被房东赶出门外等，在这一矛盾被激化后，在当时引起诸多关注。

其实，不仅仅是蛋壳公寓有上述问题。2020年以来，多地被曝出长租公寓企业“爆雷”跑路现象。2020年8月份，杭州多家长租公寓爆雷，友客、巢客、岚越等拿钱便跑路，上万房东追偿无门；9月份，上海寓意物业管理有限公司疑似“爆雷”跑路，初步估计，涉案金额达到了数十亿元；10月份，深圳一家长租公寓平台“小鹰公寓”爆雷；11月份，合肥梦岭公寓管理有限公司跑路，造成房租、租金无法要回，涉嫌诈骗。

而上述案例并不在少数，面对人去楼空的长租公寓企业，租客和房东双方却追偿无门，实属无奈。

那么，如果遇到中介违约，租户和房东该如何维权？又有哪些举措能够提前防“爆”？央视新闻报道称，租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错，房东应与租客协商如何减少损失。如果强行驱赶租客引发诉讼，将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授表示，如果平台违约，房东作为受害方，有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地，甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段，房东有权按照破产法的规定去申报债权，在破产财产当中打折受偿。

“爆雷潮”后

长租公寓市场回归平稳发展期

在“爆雷潮”后，长租公寓市场回归平稳发展期。根据观点数据显示，2021年第一季度，在政策调控与公寓企业主动战略调整下，行业发展稳中有序。

多家房企财报显示，房企系公寓企业在营收与规模上均获得了不少提升。截至2020年末，泊寓累计开业长租公寓房源14.24万间，运营管理房源达到18.44万间；冠寓开业规模达到9万间，并且整体出租率达到了88.5%。

房价方面，观点调研结果显示，目前市场上近3万房源在13个租赁热门城市中，大部分城市单间房源平均价格与年初相比略有回升。

图片：观点指数

在长租公寓的品牌方面，据观点指数发布的“2021年3月中国长租公寓发展指数TOP20”榜单显示，自如再次登上榜首，泊寓与相寓分列二、三名。

另外，在监管政策方面，相关政策不断升级。在去年底召开的中央经济工作会议中曾提出，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

两会期间发布的2021年政府工作报告中，再次强调切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。此外，“十四五”规划纲要提出，“加快培育和发展住房租赁市场”“完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。

业内人士指出，随着政策的不断完善，曾经历“野蛮生长”的租赁市场在监管的引导下，或迎来发展的新局面。

2021-04-27 10:40:23 来源：中国基金报