年初以来，随着二级市场股价的疲软，中南建设暴雷的声音不绝于耳，空方肆意散布消息不断动摇多头的耐心。26日晚，让多空双方翘首以盼的2020年财务报表姗姗来迟..

作为TOP20里面为数不多的民企，公司业绩确定性高，深耕长三角核心城市群二三线城市，周转速度快，销售弹性高是中南建设的一大特点。在万众期待已久之下，在多空交战一个季度的时间后，在董秘天天耐心平抚投资者焦虑的情况下，中南终于还是交出了一份让人满意的答卷。

财报亮点：

1、利润达到70.8亿元，增速为 70%

 归属于上市公司股东的净利润70.8亿元。

图：中南近五年归母利润变化（亿元）及增速

自2016年开始，中南建设开始释放利润，今年净利润达到  70.8亿，已经兑现股权激励行权条件，符合预期。

过去五年（2016-2020年）利润复合年增长率达到 83.59%

在企业市值上面，过去五年的CAGR仅仅8.47%，实在叫人心寒。

不过作为已经迈进年销售额2000亿梯队的民营房企，增长率放缓也是必然。放低预期，2022年开始保持10-15%左右的利润增速已经足够。而在公司策略方面，继续保持TOP20的地位，休养生息，在“三道红线”等政策落定，时机成熟再伺机而动，才有机会在“白银时代”上面争取弯道超车。

2、“三道红线”已经逐渐达标

红线1：剔除预收款后的资产负债率小于70%；  79.6 % 。超预期！

继续沉淀资产，预计2022年即可达标。

红线2：净负债率小于100%；--- 97.5 %  已经达标。超预期！！

红线3：现金短债比大于1.0倍。---1.41    已经达标..

从“三道红线”出台以来，利好行业龙头成为地产投资者的共识，负债的降低葬送了行业中游追赶者弯道超车的机会，但是对于中南建设来说，反而是个利好。

1：“三道红线”的初衷是规范地产行业的，而不是限制。政策出来给开发商降杠杆，很大程度上降低了房企“暴雷”的可能性，规范了行业的健康发展。

2：“三道红线”利好头部公司，其限制了行业中下游的发展壮大，但是中南建设既是行业的追赶者，又是行业的守护者，守住TOP20的行业地位，在16万亿的市场总额上面，对于中南何尝不是一件好事？

3：中南建设起点低、积累少，公司本身就不是依靠加杠杆来实现加速增长的类型，也没有这样的条件。公司的有息负债绝对金额一直都在行业类似规模的公司里保持低位，因此在“三道红线”的加持下，中南建设按照一直以来的运营周转效率，充分发挥自身优势来提升经营质量，符合政策的导向，便有望甩开同等规模的同行，向行业TOP15迈进。

3、实际周转率提高

开发产品/存货

13,982,720,637.34/ 184,374,911,160.62=7.5%

引入  @张登络  的观点： 地产的真实周转率于 开发产品/存货 有关，开发产品占比越少，证明资金运转得越到位。而中南建设的开发产品/存货： 7.5%，维持稳定。中南建设的销售周期（拿地-回款）在3年左右，在合理范围之内。既然在这个过程里面没有问题，担心中南建设会暴雷的朋友们，可以歇一会了。

4、未来两年的业绩储备已经有保障

期末公司合并报表范围内已售未结算资源 1202.9 亿元，是 2020 年结算收入的
2.05 倍。

而在2021年Q1，根据克而瑞数据显示，中南置地新增货值288亿元。

5、分红超预期

预期：年利润70亿，25%的分红率，每股分红0.4578

实际：年利润70.8亿，30%的分红率，每股分红0.556

公司经本次董事会审议通过的分红派息预案为：以分红派息股权登记日总股份数为基数，向全体股东每 10 股派发现金
红利 5.56 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。以公司现有总股份 3,825,431,401 股计算，预计共派发现
金红利 2,126,939,858.96 元，占公司 2020 年度归属上市公司股东净利润的 30.05%。

 根据4月26日收盘价计算，股息率高达7.78%！！！

6、毛利率振幅不大

 结算毛利率 19.14%，同比增加 1.21 个百分点。

这是整个房地产行业共同面临的问题了，拿地成本高，销售又碰到限价，增收不增利，整个行业的利润率都在下滑，这也可能是无法避免的事情。

影响毛利主要是地价、销售周期和资金成本。

而我看中中南建设的点是它的历史包袱较轻，有息负债一直都在行业类似规模的公司里保持低位，资金成本上面问题不大，后续等净资产沉淀，融资利率还有望进一步降低。而公司的销售周期处于行业的中等偏上水平，这个问题上无需担心。

因此唯一的问题就是拿地策略了，上面也有讲到公司过去有拿地王的情况，现在可以尽量避免了。少拿地王和限价地，既然无法从限价中获取更多的差价，也可以从横向来拓展，从上游供应商和下游购房者中获取利润，从而控制总利润率的下滑。

缺点：

1、存货跌价准备

中南：15.97亿，苏州常熟，楼面价1.52万元

这块2016年拿的地王，在年报上面依然没有计提，这个地王一直悬在我的头上。不得不说，开发商的风险实在太大了，一块地拿不好可能就会翻车，还可能吞噬房企一个季度的利润。

公司目前土地成本占项目总成本的比例较高，拿地不能再继续激进了，应当继续加快周期，因“三道红线”限制，囤地待涨已经是过去式了。

2、借贷资金成本较高

利息支出/有息负债

今年Q1以来的发债情况：

3月17日，中南建设成功发行4年期公司债券，发行规模10亿元，票面利率7.30%

3月29日，据久期财经披露，中南建设拟发行3年期高级无抵押美元票据，具体发行规模未披露，初始价11.625%区域.

人民币债券跟同档位的金科股份和阳光城稍高，7%左右的发债利率，债券市场对民营企业妥妥的歧视啊，这也直接影响利润率。资金融资利率比TOP10 出3%， 妥妥的给银行打工。庆幸的是中南建设的有息负债（截止年报： 亿）很低，损失的利润并不多，这又是历史包袱比较轻的好处了。

境外债11.62% 的利率，我在怀疑这笔融资的必要性了，实在叫人无语。目前穆迪给到的评级是B1,希望在这份诚意十足的年报上面，再把评级往Ba级别上调，届时境外发债有望回落到10%以下。国际机构评级相对来说比较中立，他们也愿意给民企的碧桂园Baaa3的评级，享受3%左右的美元债。所以中南建设只要维持当前的成长性，发债利率有很大的进步空间。