在部分房地产相关公司仍在经历漫长上市等待期之时，国内物流龙头顺丰控股(002352,股吧)的分拆则一路快马加鞭。

  根据港交所披露公告，4月23日，顺丰房地产投资信托基金的上市申请已通过聆讯。这距离顺丰房托基金2月10日第一次呈交申请版本，仅过去70天。

  路透社旗下IFR也引述消息报道称，顺丰房托基金力争最快本月内进行路演，集资额3亿美元，最快可于5月上市。

  这同样将是香港首只以物流地产为主的REITs。实际上，从过往资本运作路径观察，新加坡基本是仓储物流类型REITs市场的代表，包括丰树物流信托等数只REITs均集中于此。

  相比之下，尽管都是信托制架构为主，香港包括市值规模最大的领展房产基金，以及近年上市的招商局商业房托等十余只REITs，普遍倾向于持有国内一二线城市办公、零售或商业综合体等物业资产。

  顺丰的REITs底色

  顺丰房托基金此番上市的资产主要是香港亚太物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园共计3项物业，总建筑面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米；截至2021年3月底，物业评估值为60.999亿港元，平均出租率约为95.3%。

  兴业证券(601377,股吧)指，顺丰房托基金的物业组合分别位于国际核心城市、一线城市的卫星城市及具有发展潜力的强三线城市，资产包具有新旧物业搭配、平均出租率水平高、抗风险能力强的特点。

  截至2020年底，上述物业组合共有33名租户，租金收入总额排名前五位的租户，有3名均为顺丰房托基金关联人士，反映出客户集中度高且高度依赖顺丰控股的特点。

  数据也显示，2018-2020年三个年度间，顺丰关联租户占顺丰房托基金总收益的百分比分别为62.4%、72.1%及78.3%；以及租赁予顺丰关联租户及由顺丰关联租户运营的可出租面积，所占百分比分别约为45.2%、62.3%及76.3%。

  租期方面，顺丰关联租户的租期通常为不超过5年，第三方租赁的期限则介乎1-5年之间；截至去年底，可出租总面积及总租金收入的加权平均租赁届满期分别为3.6年及3.9年。同时，租期内每年资金可递增3%-5%，稳定的租赁结构也是公司重要的业绩保障。

  而从单个物业观察，香港物业是顺丰房托基金目前最核心的资产。

  其中，亚洲物流中心-顺丰大厦位于香港葵青板块，该项目建筑面积9.7万平方米，可出租面积16.03万平方米，已于2014年竣工。2018-2020年，项目租金收入分别为2.07亿港元、2.08亿港元、1.98亿港元，占同期租金总收入的99.4%、95.1%、88.7%。

  芜湖丰泰产业园则于2018年竣工，也是评估价值最低的一项物业，项目建筑面积6.23万平方米，可出租面积6.28万平方米，并以第三方租户为主。佛山桂城丰泰产业园于今年2月才完工，单一租户为佛山顺丰速运，因此租金收入确定性高，每平方米月租36.8港元也较芜湖项目高逾三成。

  在香港物业的业绩支撑下，上述三个业绩年度，顺丰房托基金分别实现收益2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；物业收入净额（NPI）1.94亿港元、2.07亿港元、2.16亿港元，对应NPI Margin分别为75.6%、77%、77.4%，趋势逐渐向好。

  不过，受投资物业公允值变动录得亏损及融资成本增加等因素影响，去年公司拥有人应占溢利仅为2688万港元，同比下降84.6%。

  物流REITs试水港交所

  根据顺丰房托基金披露说法，该公司定位为投资全球范围内可产生收入的房地产，香港、佛山及芜湖项目，乃至香港及内地的物流地产仅是“初步重点”。此前顺丰控股通过收购嘉里物流，合作方向包括东南亚布局、B2B国际业务等，也实现了国际业务进一步扩大。

  在“初步”阶段，顺丰房托基金计划从顺丰控股收购管道资产，从而产生增长潜力。截至去年底，顺丰控股在国内50个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约440万平方米，以及已竣工建筑面积170万平方米，大多属于具有综合设施的现代物流地产。

  因此顺丰控股也同意授出优先购买权，这使得后者五年内获得母公司或相关附属公司的潜在收购机会。

  对于顺丰控股而言，在正式打包物流地产资产上市前，其对于不动产的表外运营早已在尝试。2018年11月，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”获批储架规模合计50亿元，两年内有效，这被称为顺丰控股首单产业园类REITs。

  其中，2018年11月、2019年9月及去年11月，华泰佳越先后设立1-3号资产支持专项计划，涉及底层资产包括上海、无锡、嘉兴、宁波等地产业园。

  如今为了打造真正意义上的REITs，顺丰控股也有意识地建立了相应的管理团队。顺丰房托基金在招股书中，特别强调了行政总裁兼执董兼房托管理人翟廸强的履历，他于2010-2018年服务于领展资产管理有限公司，曾担任财务总监及负责人员。

  一旦最终实现上市，顺丰房托基金的资本运作经验，或许将为国内其它正在发展现代物流产业的同行们提供有用参考。

  同时，香港市场对仓储物流REITs究竟秉持多高的接受度，也将在顺丰身上得到答案。

  据不完全统计，除了顺丰，包括万科、富力地产、苏宁电器、宝湾物流、普洛斯、菜鸟、光明地产(600708,股吧)等均在国内探索发行物流资产证券化产品。

  其中，去年中期，宝湾物流接受观点地产新媒体专访时表态，公司愿作为首批企业参与中国REITs市场改革的尝试；截止去年底，万科旗下万纬物流累计管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米；近期，远洋资本也亮相旗下远洋物流，在管面积已达250万平米。

  在日益拥挤的物流赛道里，参与者们或许都渴望成为下一个“顺丰房托基金”。