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  2020年，雅居乐营收、净利增速均超30%，是其前两年增速的数倍，在大型房企中属比较少见地踩着“红线”实现“双高”的房企，雅居乐要“硬抗”“房住不炒”（正与“房住不炒”背道而驰）？

  雅居乐营收、净利增速均是前两年的数倍

  3月23日，雅居乐披露2020年业绩显示，全年预售金额1381.9亿元，同比增加17.1%，完成1200亿元的年度目标；营业额约802.45亿元，同比增长33.2%；毛利约241.02亿元，同比增长32.3%；净利润为122.48亿元，同比上涨32.7%，公司股东应占利润94.74亿元，同比上涨26.1%；公司股东应占核心净利润约83.46亿元，同比上涨23.3%。雅居乐还提升了派息，2020年全年派息合计为每股110港仙，同比增加10%，股息率达9.8%。

  反差的是，2018、2019年，雅居乐的营收分别约561.45亿元、602.39亿元，分别同比增长8.8%、7.3%。同期，雅居乐的归母净利润分别约为71.25亿元、75.12亿元，分别同比增长18.3%、5.4%。

  2020年，雅居乐的营收和净利增速都是前两年的数倍。

  此外，雅居乐还公布了具有“扩张性”的计划，2021年雅居乐的地产销售目标为1500亿元，较2020年增长8.55%。雅居乐副总裁潘智勇管理层指出，2021年雅居乐将继续扩张，买地的总投资大概会在400亿左右，其中地产方面是320亿元，其他产业大概80亿左右。“再好一点可能会加一点，达到450亿元左右的总投资额”，相较雅居乐2020年在土地方面的总支出才233.85亿元，大幅增长。

  踩中一或两道“红线”

  “房住不炒”政策下，很多房企都在主动控制规模，纷纷表态“降速”。据媒体统计，2020年百强房企中有15家企业的累计业绩规模低于2019年同期，41家企业增速较2019年放缓。其中，在雅居乐所处的TOP11-30梯队房企中有15家房企2020年累计业绩增速放缓，企业个数占比近3/4。

  在业界，雅居乐这种营收、净利增速均数倍于前两年的房企绝对属于少数。

  但实际上，雅居乐至少还踩中了一道“红线”，按照监管要求需要降低负债率。

  根据雅居乐刚发布的财报数据显示，2020年，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%，超出监管要求；净负债率为61%；非受限现金短债比为1.3，这是踩中了一道“红线”。

  不过，2018年、2019年和2020年上半年，雅居乐永续债债券余额分别为83.35亿元、135.67亿元和136.33亿元，一度被视为新任“永续债之王”。如果计入永续债影响，则雅居乐的净负债率则为114%，可视为踩中两道“红线”。

  永续债在财务报表中不计入负债，是房企掩盖真实负债率的“利器”。表面上看永续债是没有明确到期日或到期日非常长的债券，但由于永续债一般都有利率跳升机制，企业在3、5年如果选择续期，那就必须付出更高的融资成本。所以企业一般不到万不得已，不会选择让债券永续的。房企选择永续债眼下固然可以掩盖真实负债率，但要付出高额的利息，无异于“饮鸩止渴”。

  被两大国际机构下调债务评级

  3月23日下午，在2020年度业绩发布会上，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林表示雅居乐的总资产以及负债率有明显改善，经营性现金流也由负转正。

  但反差的是，雅居乐在2020年接连被两大国际机构下调评级。

  2020年4月3日，穆迪公告称，已将雅居乐集团控股有限公司的评级展望从稳定调整为负面。与此同时，穆迪维持雅居乐公司家族评级为“Ba2”，债券高级无抵押债务评级为“Ba3”。

  4月9日，标普全球也将其对雅居乐的评级展望从稳定下调为负面。同时，维持对雅居乐公司的“BB”长期发行人信用评级和对公司高级无担保票据的“BB”长期发行信用评级。

  这大概率代表国际资本市场对雅居乐实际负债水平和偿债能力一定程度上的疑虑，而雅居乐是较早从境外融资的大型房企之一，且国际债占比较高。

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