2020年下半年，随着经济秩序的逐渐恢复，部分地区房地产市场再迎集中上扬，随之监管部门再次重申“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。同时，对于房企融资规则在酝酿近两年后正式进行试点，房企资金遭严控，负债处置压力大幅升级。

对此，业内人士表示，我国经济结构转型升级以及“房住不炒”大背景下，房地产行业流动性管控将成为常态。在高度压力下，资金获取能力将成房企考核关键，正因为此，体量较小房企将放慢增长脚步稳健发展，而体量较大、资金充裕房企则将继续加速项目落地，在此背景下，房地产行业或再向头部集中。

业绩放缓 “增收不增利”成主流

国家统计局数据显示，2020年1月至6月全国商品房销售金额6.69万亿元，同比下降5.4%，降幅较一季度收窄19.3个百分点。

贝壳研究院高级分析师贾莎莎表示，2020年上半年，全国百强房企销售额同比下降3.2%，业绩恢复好于全国整体水平。分梯队看，碧桂园、恒大、万科TOP3房企为上半年唯一业绩增速回正的梯队，业绩同比增长3.1%。

“头部企业销售较好源于恒大全国促销。”贾莎莎表示，上半年恒大全国促销活动致销售额增长23.8%，碧桂园与万科上半年销售额同比分别下降5.3%与4.0%。除此之外，大多房企增速有明显下降。具体来看，第一梯队除上述3家企业，以及二、三梯队与后50强房企业绩增速分别为：-8.3%、-0.3%、-5.3%与-9.0%，后50强房企业绩下滑最为明显，突发疫情影响下后50强房企受到的生存考验更为严峻。

贾莎莎表示，虽然疫情是房企增速下滑的“加速器”，但实际来看，房企已进入业绩增速放缓阶段。报告显示，样本房企中有33家房企公布了2020年销售目标，目标增长率较2019年的16%下降至12%，房企目标设置更为保守。截至前8月，销售业绩平均目标达成率仅为59%。

疫情下，样本房企上半年“增收不增利”成主流。贾莎莎介绍，从70家样本房企数据看，其中16家房企“减收减利”，占样本总量22.86%；44家房企“增收不增利”，占样本总量63%，成为上半年房企主流趋势。

中信建投分析师竺劲表示，受疫情不利影响，今年中报业绩增速为近年来最低水平，行业整体结算毛利率和净利率下滑。具体来看，据其统计的118家A股上市房企来看，2020年上半年营收总计达到11069.8亿元，同比增长5.9%，增速较2019年中期下降15.5个百分点；归母净利润总计824.5亿元，同比下降17.4%，增速较2019年中期大幅下降40.5个百分点。其中，20家企业归母净利润实现业绩增长，占比16.9%；亏损企业26家，较2019年上半年增加6家。

从利润率来看，竺劲介绍，上半年118家A股上市房企整体毛利率为25.3%，较去年同期下降4.1个百分点，实现净利率9.5%，较去年同期下降2.4个百分点。同时，28家港股房企毛利率达27.5%，较去年同期下降3.9个百分点，净利率为10.1%，较去年同期下降2.3个百分点。

竺劲说，随着融资成本上升，土地价格上涨，上半年内房股和A股上市房企的毛利率和净利率均下滑。他认为，毛利率下滑趋势已是行业不争的事实。

库存上升 成交放缓

易居研究院最新报告显示，房地产市场已连续3个月呈现“供大于求”态势。1-8月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%；具体到8月份，100 个城市新建商品住宅供应量为5748 万平方米，而成交量为5341万平方米，也呈现了“供大于求”的态势。

这意味着，最近三个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最近三个月全国百城库存呈现环比攀升的态势，和各地项目供应节奏加快有关。此外，近期二线城市调控趋严，也使库存同比增速扩大。

截至8月底，100个城市中有69个城市库存出现了同比正增长现象。从一、二、三四线来看，新建商品住宅库存总量分别为2958万平方米、24993万平方米和20487万平方米，同比增速达11.7%、11.8%和2.1%。

具体来看，新建商品住宅库存面积同比增速较快的包括清远同比增长106%、日照同比增长85%、郑州同比增长79%、杭州、青岛分别同比增长55%和51%。从存销比来看，包头去化需要35.7个月，日照去化需要34.7个月，漳州去化需要34.1个月，景德镇、三亚、北海去化分别为31.1个月、28.9个月、28.1个月，

严跃进表示，当前全国房地产市场总体处于复苏态势，去库存压力有望进一步得到释放。但是也要看到，近期部分城市购房政策、部分银行贷款也有收紧倾向，这都是后续所需要防范的风险。后续去库存方面，既要引导合理的刚需和改善需求导入，也要严厉打击各类投资投机的购房需求。

的确，中原地产数据显示，在8月全国房地产市场成交量累计出现同比上涨的情况下，9月市场继续高位运行。在9月过去的中上旬里，市场整体成交活跃。热点的30大城市合计成交商品住宅1215万平方米，环比8月同期上涨5.6%，同比2019年同期上涨26%。

张大伟表示，在刚刚过去的一周，楼市数据明显回升，一二线同环比升幅均超10%。其中广州回升最为明显，同比上涨40%，北京、深圳也都有明显上涨的表现。

但值得一提的是，虽然同比上涨明显，但从环比来看，部分城市二手房成交量环比有所下降。上海易居房地产研究院研究员王宁表示，9月上半月，13城二手房成交量环比有所下降。究其原因，多个前期上涨城市调控大幅收紧，成交有所回落。

王宁介绍，上半月金华、杭州等城市成交量下降较明显。其中南京、无锡、杭州等地在8月分别出台了进一步收紧房地产市场的相关政策；如：南京采用摇号拿地以“限地价、限房价”，无锡提高二套房贷款首付及增设离异家庭购房限制，杭州强化住房租赁资金监管。由此带来无锡、南京、杭州成交量分别下降11.9%、12.3%、36%。

负债监管提上日程

日前，央行会同住建部在前期广泛征求意见的背景下，已形成对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，房企资金监管规则前后酝酿近两年时间，是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

据悉，“三条红线”分别为，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。根据三项指标分别分类，若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

“这个制度建设的目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。”潘功胜说。例如，从微观的层面来说，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健运行，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。未来，还将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

对于房地产调控收紧的原因，中国银行研究院宏观观察报告显示，房地产融资政策调整的主要原因，是个别城市出现房价非理性上涨的现象。在实体经济发展总体困难的情况下，个别城市楼市过热造成了不良的社会影响，也加大了资金“脱实向虚”的风险。

中国银行研究院研究员李佩珈表示，杠杆率过高一直是房地产企业发展中的重大隐患，加大了潜在风险。2018年以来，在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下，国民经济各行业部门的杠杆率稳中趋降，但房地产企业杠杆率居高不下，是所有行业中杠杆率最高的行业。

根据国家统计局信息显示，2018 年工业行业平均资产负债率为59%，而房地产业平均资产负债率为79%，高于工业行业22.6个百分点，也高于通用设备的53.4%和汽车制造59.2%等制造业企。

“A 股上市房地产开发企业资产负债率则从2007年的62.8%逐年攀升至2020年一季度末的80.5%，远高于2000 年末55.9%的水平，远远超过资产负债率40%至60%的合理区间”李佩珈说。

2020年以来，虽然整体有所调整，但整体来看，房企发债规模和速度仍未降低，中原地产研究中心统计数据显示，9月中上旬全国房企境内外融资全面井喷，境内债券发行超过304.8亿，同比2019年同期的207.1亿上涨了47%。继续延续了7月来的融资井喷数据。

“在资金收紧的背景下，行业集中度进一步加剧。”贾莎莎表示，从今年上半年业绩表现上，各个梯队集中度表现均有2%-3%的提升，在行业周期与突发事件双重影响下，中小房企明显抗风险能力不足，而规模房企在全国布局与多元化发展中体现出区域抗风险与业务抗风险的优势。