“深层次原因，是长租公寓平台用于业务扩张的资金，并不是业务收入与运营利润，而是应付款，由此造成资金挪用与资金杠杆风险骤增。”

近日多家长租公寓出现“跑路”，相关部门再度发布住房租赁市场风险提示。

9月初，上海市房地产经纪行业协会发文提醒房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险，避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。

一周前，成都市住房和城乡建设局也发布住房租赁风险提示称，数家住房租赁企业因采取“高进低出”“长收短付”经营模式出现“爆仓”“跑路”，提示住房租赁当事人在租赁活动中需谨慎。

“这意味着长租公寓行业高进低出、长收短付的业务模式已经彻底走入死胡同。”长租公寓业内人士王强（化名）向记者指出。去年以来，高进低出（高价租入房源再低价出租）、长收短付（一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款）的业务模式，已导致众多长租公寓资金链大幅吃紧，疫情冲击下导致新租客减少与租房空置率上升，进一步加剧长租公寓平台收支失衡。

一位国内大型创投机构合伙人向记者透露，近日他接到一家参与股权投资的长租公寓负责人的求助电话，希望获得一笔过桥贷款，缓解对房东的付款压力。但该合伙人所在创投机构迅速婉拒，因为不知道长租公寓“高进低出”所造成的租金差亏损缺口究竟有多大。

他坦言，目前创投机构内部已做好长租公寓项目投资失败的最坏打算，整个投资团队也在反思，在国家积极推进房地产租售并举的大环境下，为何长租公寓这个朝阳行业变得乱象迭起。

资金高杠杆风险聚集

王强看来，近日爆仓跑路的多家长租公寓平台都有一个共同特征，即将“高进低出”“长收短付”业务模式发挥到极致，导致整个平台“入不敷出”。

“这背后，是长租公寓平台滥用资金杠杆惹的祸。”王强直言。为了快速积累房源扩张市场规模，它们都挪用大量“应付款”（支付给房东的租房款），持续高价租入新的房源。

王强曾遇到一个极端案例，租客将1年期租金一次性 交给长租公寓平台，后者仅留下1/6资金支付给房东，其余5/6资金全部用于高价获取新房源。其逻辑很简单，通过持续扩大房源与业务规模，平台不但可以通过降低运营成本“创造”利润，还能利用业务规模效应寻求新的股权投资款，进而上市“赚”资本市场的钱。

他坦言，这种业务逻辑本身就存在极大风险。首先，“高进低出”造成的租金差亏损缺口达到1500-2000元/间，绝不是平台通过规模效应降低运营成本就能解决，而租金差持续亏损，意味着平台亏损额随业务规模扩张“水涨船高”，到最后难以收拾；其次，“长收短付”模式一旦遇到疫情等突发事件，导致新租客与新租金收入骤降，平台没有足够的新租金收入用于兑付房东租房款，导致大量房东“中途毁约”收回房子，租客则要求索回剩余租金，倒逼长租公寓平台资金链断裂。

“深层次原因，是长租公寓平台用于业务扩张的资金，并不是业务收入与运营利润，而是应付款，由此造成资金挪用与资金杠杆风险骤增。”王强说。

多位长租公寓业内人士透露，部分长租公寓平台很快找到了新的生财之道——向新租客们提供租金贷（让租客申请贷款一次性支付1-2年期租房租金），从而赚取贷款利息提成与佣金收入以填补租金差亏损缺口。

“这导致长租公寓的资金杠杆风险进一步上升，因为大量租金贷资金同样没有支付给房东，而是被长租公寓平台挪用扩大规模。”一位曾在长租公寓平台担任运营总监的人士直言。今年6月，他从这家长租公寓平台离职前，平台已经3个月发不出工资，早已入不敷出。

“4-5月份，我曾供职的折价长租公寓平台每月需向房东支付超2000万元房租，但新租客带来的租金收入不足400万，等待它的结果，多半是爆仓。”上述人士感慨说。而且多家资金链吃紧的长租公寓平台原本打算海外上市融资，但资本市场早已对它们关上了大门。

创投资本“爱莫能助”

越来越多长租公寓平台资金链吃紧，曾经“力挺”它们的创投资本也只能爱莫能助。

一位创投机构投资总监告诉记者，6月份一家长租公寓平台创始人曾找到他，愿以上一轮股权融资估值的7折寻求新的股权融资，先缓解资金链缺口，再择机海外上市，让创投资本退出。

“但是，基金所有的合伙人都认为这个便宜不能捡。”上述投资总监说。如今长租公寓的业务模式与他们当初预期的完全不一样。三年前，他们之所以看好长租公寓产业，一个重要原因是长租公寓平台若有能力获取交通便捷且租金较低的老厂房资源，通过改造成长租公寓出租，可以赚取逾20%的租金差收益。但越来越多的长租公寓“反其道而行之”，不断以高价租入各类房源，再低价出租，盲目扩大业务规模，甚至挪用大量“应付款”制造巨大的资金杠杆风险。

“即便有长租公寓平台愿意签订对赌协议寻求融资，我们也基本无动于衷。”上述投资总监表示。目前已登陆海外资本市场的青客公寓、蛋壳公寓股价较IPO开盘价均下跌约30%，表明二级市场投资者对长租公寓业务模式可持续性倍感担忧。

（作者：陈植 编辑：马春园）